1. Vakuutusasiat taloyhtiöissä

Kuka korvaa, kun kerrostalossa yläkerran asunnosta tulvii vettä alakertaan? Mistä voi hakea korvausta, kun myrskytuuli kaataa puun rivitalon päälle? Kuka korvaa asunnon omistajan vuokratulon menetyksen, kun vuokralainen muuttaa pois vesivahingon vuoksi?

Oppaassa on tietoa niin taloyhtiöille, vuokralaisille kuin asunto-osakkeiden omistajillekin. Oppaassa käsitellään kiinteistö-, koti-, ja vastuuvakuutuksiin liittyviä kysymyksiä. Liiketoimintaan liittyvät vakuutukset ja henkilövakuutukset on jätetty pääsääntöisesti oppaan ulkopuolelle.

Omakotitalot ja muut yksityistalouksien omistamat rakennukset vakuutetaan kotivakuutuksella. Tässä oppaassa ei käsitellä tarkemmin rakennusten vakuuttamista kotivakuutuksella. Tästä löytyy lisätietoa FINEn julkaisusta Perustietoa kotivakuutuksista.

Oppaassa esitetään pääpiirteittäin se, mitä kukin taho taloyhtiöissä voi vakuuttaa. Tarkempi selostus siitä, mitä omaisuutta kuhunkin vakuutukseen kuuluu, löytyy kunkin vakuutuksen (koti/kiinteistö/vastuu) kohdalta. Oppaassa käytetään asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöstä yksinkertaisuuden vuoksi nimitystä taloyhtiö.

Tässä oppaassa ei käsitellä niitä tilanteita, joissa on kysymys vakuutusten ulkopuolisista vastuu- ja korvauskysymyksistä. Asunto- ja kiinteistökaupan ongelmissa sekä vuokrasuhteisiin liittyvissä ongelmissa voi olla yhteydessä Kilpailu- ja kuluttajaviraston kuluttajaneuvontaan (www.kkv.fi/kuluttajaneuvonta, p. 029 505 3050). Ongelmatilanteissa voi ottaa yhteyttä myös esimerkiksi Kuluttajaliiton asumisneuvontaan, Vuokralaiset VKL ry:een, tai Kiinteistöliittoon.

2. Kuka ottaa vakuutuksen?

Rivitalossa, kerrostalossa tai muunlaisessa yhtiömuotoisessa talossa asuva taloyhtiön osakas, asunnon vuokralainen tai asumisoikeusasunnon asukas vakuuttaa yleensä oman irtaimistonsa kotivakuutuksellaan. Taloyhtiö ottaa kiinteistövakuutuksen rakennuksille. Taloyhtiössä voi kuitenkin olla sovittu asiasta toisinkin: esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisessa paritalossa tai erillistalossa osakkaan täytyy mahdollisesti vakuuttaa irtaimiston lisäksi myös rakennus.

Kiinteistövakuutussopimusta hallinnoi taloyhtiö. Käytännössä joko isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja voi tehdä muutoksia vakuutussopimukseen, hakea korvausta vakuutuksesta tai hakea muutosta vakuutusyhtiön korvauspäätökseen. Yksittäinen osakas tai asukas ei yleensä ole kiinteistövakuutussopimuksessa sopimusosapuolena, eikä siten voi hoitaa kiinteistövakuutusasioita. Monet taloyhtiöt ostavat palveluja vakuutusmeklareilta, jolloin vakuutusmeklari voi sovitussa laajuudessa hoitaa vakuutusten kilpailutusta, vahinkoasioiden hoitoa ja tarvittaessa myös muutoksenhaun vakuutusyhtiön päätökseen.

Sekä koti- että kiinteistövakuutusten vakuutusehdoissa on määritelty, mikä omaisuus on vakuutettuna, eli mille omaisuudelle aiheutuvia vahinkoja vakuutus korvaa. Vakuutusyhtiöiden ehdot ovat erilaisia. Vakuutusehdoissa viitataan usein asunto-osakeyhtiölain mukaiseen kunnossapitovastuuseen tai taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä siitä sovittuihin poikkeuksiin. Asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuuta selvennetään Kiinteistöliiton julkaisemassa taloyhtiön vastuunjakotaulukossa.

Taloyhtiö

Taloyhtiö voi vakuuttaa kiinteistövakuutuksella talon rakenteet ja mahdollisesti myös vuokratuoton menetyksen.  Taloyhtiö ei voi vakuuttaa asukkaiden irtaimistoa. Esimerkiksi suuren vesivahingon sattuessa taloyhtiö voi saada kiinteistövakuutuksesta korvausta kastuneiden rakenteiden korjauskuluista, sekä jos vakuutukseen sisältyy keskeytysturva, myös esimerkiksi vesivahingon vuoksi menettämänsä kivijalkamyymälän vuokratuoton. 

Varsinkin vakuutusmeklareiden kautta voi olla saatavissa myös erilaisia lisäturvia esimerkiksi taloyhtiön alueella sattuvien tapaturmien tai asukkaiden asumiskulujen varalta.

Vuokralainen

Vuokralainen voi vakuuttaa oman irtaimistonsa ja myös huoneiston kiinteän sisustuksen kotivakuutuksella. Myös vuokralaisen kotivakuutus sisältää asumiskeskeytyskorvauksen.

Vuokralainen voi joutua korvausvastuuseen aiheuttamistaan vahingoista taloyhtiölle tai osakkeenomistajalle. Erityisesti vuokralaisen kannattaakin ottaa kotivakuutuksen lisäksi myös vastuu- ja oikeusturvavakuutukset.

Asunto-osakkeen omistaja omassa asunnossaan

Osakkeenomistaja, joka asuu omistamassaan asunnossa, voi vakuuttaa irtaimistonsa ja huoneiston kiinteän sisustuksen kotivakuutuksella.

Kotivakuutus sisältää yleensä myös korvauksen asumisen keskeytymisestä, eli korvaa ylimääräisiä lisäkustannuksia, jotka aiheutuvat sen vuoksi, että asunnosta joudutaan tilapäisesti muuttamaan muualle jonkin vakuutuksesta korvattavan vahingon vuoksi.

Asunto-osakkeen omistaja vuokranantajana

Osakkeenomistaja voi vuokranantajana toimiessaan vakuuttaa kotivakuutuksella asunnon kiinteän sisustuksen ja asunnossa olevan oman irtaimistonsa. Vakuutusyhtiölle on kuitenkin ilmoitettava, että asunto on vuokrattu toiselle.

Vakuutusyhtiöillä on tarjolla myös erityisiä kotivakuutustuotteita vuokranantajille. Näistä kannattaa tiedustella omasta vakuutusyhtiöstä.

Vakuutusehdoissa saattaa olla rajauksia vuokralaisten aiheuttamien vahinkojen osalta. Tällainen rajoitusehto voi olla esimerkiksi se, että vakuutuksesta ei korvata lainkaan vuokralaisen tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella aiheuttamia vahinkoja.

Tavallinen kotivakuutus ei korvaa menetettyä vuokratuottoa. Mahdollinen vuokratuoton menetys jonkin vahinkotapahtuman vuoksi on tyypillisesti osa sitä riskiä, joka asuntosijoittamiseen liittyy. Erityisesti vuokranantajille myytäviin kotivakuutuksiin saattaa kuitenkin saada myös turvan menetetyn vuokratuoton varalle.  

Vastuu- ja oikeusturvavakuutukset

Vastuuvakuutuksesta korvataan niitä kustannuksia, joista vakuutettu on vahingonkorvausvastuussa. Oikeusturvavakuutuksesta taas korvataan asianajajan käyttämisestä aiheutuvia kustannuksia riita-, rikos- tai hakemusasioissa.

Vuokralainen ja osakkeen- tai talonomistaja voivat ottaa kotivakuutuksen lisäksi vastuu- ja oikeusturvavakuutukset. Monesti vuokranantaja edellyttääkin vuokralaiselta voimassaolevaa koti- ja vastuuvakuutusta. Mikäli vuokralainen aiheuttaa vuokra-asuntonsa ja talon rakenteille vahinkoa, voidaan vastuuvakuutuksesta tietyin edellytyksin korvata vahingosta aiheutuneita kustannuksia.

Myös taloyhtiö voi ottaa kiinteistövakuutuksen yhteyteen vastuuvakuutuksen niiden kustannusten varalta, joista taloyhtiö voi joutua esim. kulkuväylien puutteellisen kunnossapidon vuoksi korvausvastuuseen. Myös taloyhtiön hallintoelimille on mahdollista ottaa vastuuvakuutus.

3. Kiinteistövakuutus

Kiinteistövakuutuksista korvataan rakennuksille ja niiden rakenteille tai laitteille aiheutuneita vahinkoja. Kiinteistövakuutuksen vakuutusehdoissa on määritelty, mikä omaisuus on kiinteistövakuutuksella vakuutettuna. Kiinteistövakuutuksen voi ottaa omistamalleen kiinteistölle asunto-osakeyhtiö, kiinteistöosakeyhtiö tai institutionaalinen vuokranantaja, kuten kunnan tai kaupungin vuokrataloyhtiö.

Millaisia vahinkoja kiinteistövakuutuksista korvataan?

Kiinteistövakuutuksia on tyypillisesti tarjolla perustason vakuutuksina tai laajoina all risk -vakuutuksina. Jotkut vakuutusyhtiöt tarjoavat vain yhtä kiinteistövakuutustuotetta, osa taas sekä perustasoista että laajaa.

Perustason vakuutusta kutsutaan myös ilmiöpohjaiseksi vakuutukseksi, koska vakuutuksesta korvataan vain tietyt, sopimuksessa korvattavaksi määritellyt tapahtumat. All risk -vakuutukset korvaavat äkillisistä ja ennalta arvaamattomista tapahtumista johtuvia vahinkoja. Kaikissa kiinteistövakuutuksissa on kuitenkin rajoitusehtoja, jotka rajaavat vakuutuksen korvauspiiriä.

Perustasoiset kiinteistövakuutukset

Perustasoisista kiinteistövakuutuksista korvataan yleensä palot, luonnonilmiöt, vuotovahingot, murrot ja vahingonteot. Korvattavat vahingot luetellaan vakuutusehdoissa, eikä muita vahinkotapahtumia korvata.

Laajat kiinteistövakuutukset

Laajoista vakuutuksista korvataan äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot. Lisäksi vakuutusehdoissa on rajattu tietyntyyppiset vahingot kokonaan vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle. Mikään vakuutus ei kuitenkaan korvaa kaikkia mahdollisia vahinkotapahtumia. Vakuutus korvaa vain ne tapahtumat, jotka on vakuutusehdoissa määritelty korvattaviksi.

Kiinteistövakuutuksesta ei yleensä korvata esimerkiksi:

• vähitellen tapahtuvia vahinkoja, kuten ruostumista tai homehtumista
• suunnittelu-, rakennus-, tai asennusvirheestä aiheutuneita vahinkoja sekä virheellisestä materiaalista aiheutuneita vahinkoja
• kondenssivedestä aiheutuvia vahinkoja
• viemärikaivojen ja putkien tulvimisen aiheuttamia vahinkoja, jotka johtuvat sateesta, tulvasta tai lumen sulamisesta
• lattiakaivon korokerenkaan vuotamista
• asukkaiden irtaimistolle sattuneita vahinkoja sekä asumisen keskeytymistä

Vakuutusmäärä vai täysarvovakuutus?

Vakuutus voi olla joko täysarvovakuutus tai vakuutusmääräperusteinen vakuutus. Täysarvovakuutus tehdään omaisuuden pinta-ala, varustelu- ym. tietojen perusteella. Omaisuuden arvo arvioidaan vasta sitten, kun vahinko on tapahtunut. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa kiinteistölle sovitaan sopimusta tehdessä vakuutusmäärä, jonka tulisi vastata omaisuuden jälleenhankinta-arvoa. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa vakuutusmäärä on vakuutusmaksun peruste ja myös enimmäiskorvausmäärä.

Kiinteistövakuutuksen lisäksi taloyhtiö voi ottaa oikeusturvavakuutuksen, vastuuvakuutuksen sekä isännöitsijän ja hallituksen vastuuvakuutuksen sekä mahdollisesti myös muita vakuutuksia.

3.1 Vakuutettu omaisuus

Kiinteistövakuutuksessa on yleensä vakuutettuna:

• vakuutussopimuksessa mainitut rakennukset
• rakennuksen käyttöä palvelevat lämmitys-, vesi- ja ilmanvaihtojärjestelmät kunnalliseen putkistoon tai muuhun yleiseen liittymään asti
• kiinteät lämmitys-, valaistus- ja ilmastointilaitteet
• hissit ja liukuportaat
• rakennukseen liittyvät, taloyhtiön omistamat tontilla olevat sähköjohdot, kWh-mittarit ja sähköpääkeskukset
• asukkaiden yhteiseen käyttöön tarkoitetut laitteet ja kalustot
• pienikokoiset rakennelmat, kuten alle 15–40 m² suuruiset auto-, jäte- ja muut katokset
• tontilla olevat kiinteät tavanomaiset rakenteet kuten aidat, portit ja mattojentamppaustelineet
• kiinteistön hoitoon liittyvät tavanomaiset koneet, kuten ruohonleikkurit
• piha-alueen puusto ja istutukset

HUOM! Vakuutettuihin kohteisiin voi liittyä jokin enimmäiskorvausmäärä. Esimerkiksi piha-alueen puusto ja istutukset voivat olla vakuutettuina vain 5000 euroon saakka.

Kiinteistövakuutuksessa ei ole yleensä vakuutettuna:

• moottoriajoneuvot ja niiden varaosat
• rakennuksen maapohja
• rakennuksen alapohjan alapuolinen perustus
• rakennuksen tuotanto- ja liiketoimintaa palvelevat koneet ja laitteet
• asunto-osakeyhtiöissä osakkaan kunnossapitovastuulla olevat rakenteet muutoin kuin huoneiston tavanomaisten, kiinteästi asennettujen kalusteiden ja pinnoitteiden osalta
• suuremmat auto- ja roskakatokset ja muut rakennukset ja rakennelmat

4. Taloyhtiössä asuvan kotivakuutus

Kotivakuutus on voimassa vakuutuskirjaan merkityssä asunnossa ja siihen liittyvissä säilytystiloissa. Vakuutettuna on yleensä vakuutuksenottajan ja muiden hänen kanssaan samassa yhteisessä taloudessa vakinaisesti asuvien henkilöiden omaisuus. Kotivakuutussopimuksen tarkka sisältö käy ilmi vakuutusehdoista ja vakuutuskirjasta, joka sisältää tiedot vakuutetuista kohteista ja vakuutusmääristä.

Vakuutussopimuksessa määritellään se, kuinka suuresta rahasummasta omaisuus on vakuutettu. Kuten kiinteistövakuutus, myös kotivakuutus voi olla joko täysarvovakuutus tai vakuutusmäärällinen vakuutus.

Vakuutusmäärällisessä vakuutuksessa vakuutus tehdään tietystä rahamäärästä, jonka pitää yleensä vastata omaisuuden jälleenhankinta-arvoa.

Täysarvovakuutuksessa ei ole ennalta määrättyä enimmäiskorvausmäärää, vaan vahingoittuneen omaisuuden arvo määritellään vasta kun vahinko on sattunut. Täysarvovakuutuksen etuna on se, että yli- tai alivakuuttamisen mahdollisuus on vähäinen. Täysarvovakuutus ei kuitenkaan tarkoita sitä, että vaurioituneesta omaisuudesta saa aina uuden hintaa vastaavan korvauksen. Katso lisää vahinkojen korvaamisesta luvusta 8.

4.1 Vakuutettu omaisuus

Koti-irtaimiston vakuutuksessa on yleensä vakuutettuna:

• asukkaan henkilökohtainen käyttöomaisuus kuten esimerkiksi huonekalut, vaatteet, elektroniikka, kodinkoneet, astiat, tekstiilit ja korut
• rahat ja arvopaperit vakuutuskirjassa tai vakuutusehdoissa määriteltyyn enimmäiskorvausmäärään saakka
• kellarikomerossa ja muissa asunnon varastotiloissa oleva irtaimisto enimmäiskorvausmäärään, esimerkiksi 5000 euroon, saakka

Arvoesineiden kuten arvotaiteen tai korujen tai tiettyjen esineryhmien, kuten soittimien tai aseiden osalta vakuutuksen kattavuus täytyy tarkistaa erikseen. Arvoesineille saattaa olla määritelty enimmäiskorvausmäärä, esimerkiksi 5 000–20 000 euroa esinettä kohden.

Koti-irtaimiston vakuutuksessa ei ole yleensä vakuutettuna:

• Rakennus ja ulkona olevat kiinteät rakennelmat (vakuutetaan erikseen kotivakuutuksessa olevalla rakennuksen vakuutuksella tai taloyhtiön kiinteistövakuutuksella)
• Eläimet
• Moottoriajoneuvot
• Kiinteä sisustus tai rakenteet, jotka kuuluvat yhtiöjärjestyksen tai asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle

Ylimääräiset asumiskulut

Koti-irtaimiston vakuutus sisältää yleensä myös turvan asumisen keskeytymisen varalta. Asumiskeskeytysturva (tilapäisen asumisen kulut, asumisen lisäkustannukset) tarkoittaa sitä, että koti-irtaimiston vakuutuksesta korvataan kustannuksia, jotka aiheutuvat siitä, että varsinaisesta asunnosta joudutaan muuttamaan pois jonkin korvattavan vahinkotapahtuman vuoksi. Muualla asumisen kustannuksia korvataan ainoastaan silloin, kun sijaisasunnon tarve johtuu vakuutusehtojen mukaan korvattavasta vahingosta.

Jos asunnosta joutuu muuttamaan pois jonkin muun syyn takia, kuten rakennusvirheestä aiheutuneen homevaurion vuoksi, ei muualle muuttamisen kustannuksia korvata kotivakuutuksesta. Asumiskeskeytyskorvausten maksamiselle on vakuutusehdoissa usein mainittu jokin maksimiaikaraja, kuten 6 kk tai 1 vuosi. Asumisjärjestelyistä on sovittava vakuutusyhtiön kanssa etukäteen.

Asumiskeskeytyskuluina korvataan vain ylimääräisiä kustannuksia. Säästyneet kustannukset huomioidaan maksettavassa korvauksessa. Esimerkiksi jos varsinaisesta asunnosta ei tarvitse maksaa vuokraa remontin ajalta, vähennetään säästynyt vuokra korvattavasta sijaisasunnon vuokrasta.

Kiinteä sisustus

Kiinteää sisustusta ovat esimerkiksi lattiapinnat, tapetit, keittiön kaapisto ja kylpyhuoneen kiinteät kalusteet. Kotivakuutuksissa kiinteän sisustuksen turvaan liittyy tyypillisesti jokin euromääräinen yläraja, johon asti vahinkoja korvataan vakuutuksesta. Raja saattaa olla esimerkiksi 5 000–10 000 e. Kiinteä sisustus ei kuulu kaikkien vakuutusyhtiöiden kotivakuutuksiin automaattisesti.

Kiinteään sisustukseen kuuluvat yleensä ne rakenteet, jotka kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle. Kiinteään sisustukseen kuuluvat myös huoneistoon tehdyt muutos- ja parannustyöt, eli rakenteet, jotka on vaihdettu tai korjattu erilaisiksi tai paremmiksi kuin taloyhtiössä muutoin olevat vastaavat rakenteet. Esimerkiksi jos taloyhtiössä yleisesti on huoneistoihin asennettu lattiapinnoitteeksi laminaatti, on parketin asentaminen tällainen parannustyö. Jos olet panostanut sisustukseen, kannattaa tarkistaa, että kiinteän sisustuksen enimmäiskorvausmäärä on riittävä.

Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on laajennettu osakkaiden kunnossapitovastuuta tavanomaiseen asunto-osakeyhtiölain mukaiseen kunnossapitovastuuseen verrattuna, kotivakuutuksen korvauspiiri ei kuitenkaan välttämättä laajene kattamaan tätä omaisuutta. Vakuutusehdoissa on eroja sen suhteen, kuuluvatko yhtiöjärjestyksessä sovitut vastuun laajennukset kiinteän sisustuksen vakuutukseen.

4.2 Millaisia vahinkoja kotivakuutuksesta korvataan?

Vahinkojen korvattavuuteen vaikuttaa se, kuinka laaja kotivakuutus asiakkaalla on. Valittaessa sopivaa turvatasoa kannattaa miettiä, mitä riskejä on itse valmis kantamaan.

Kotivakuutuksia myydään joko valmiina turvatasoina (laaja, perus, suppea) tai siten, että vakuutuksen turvat, eli se, mitä vahinkoja korvataan, ovat valittavissa. Joidenkin vakuutusyhtiöiden kaikkein laajimpiin vakuutuksiin saattaa olla valittavissa erikoisturvia.

Esimerkkejä valmiista turvatasoista:

• Laaja kotivakuutus korvaa vahinkoja, jotka aiheutuvat äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta. Korvattavia vahinkoja ovat esimerkiksi omaisuuden rikkoutumisvahingot.
• Peruskotivakuutuksen ehdoissa on lueteltu vakuutuksesta korvattavat vahinkotapahtumat. Korvattavia vahinkoja ovat esimerkiksi palo, varkaus-, murto-, ryöstö-, myrsky- ja putkivuotovahingot. Muita kuin ehdoissa lueteltuja vahinkoja ei korvata.
• Suppea vakuutus korvaa tavallisesti ainoastaan palo- ja myrskyvahingot.

Jos turvat ovat itse valittavissa, vakuutukseen voi valita turvat esimerkiksi seuraavien vahinkotyyppien varalta:

• palovahingot
• rikosvahingot
• vuotovahingot
• luonnonilmiövahingot
• rikkoutumisvahingot

Kotivakuutuksesta ei yleensä korvata seuraavia vahinkoja:

• esineen katoaminen, unohtaminen tai varkaus, jonka paikkaa ja tapahtuma-aikaa ei voida määritellä
• tavanomainen kuluminen
• asennusvirheestä, valmistusvirheestä tai käyttövirheestä johtuvat vahingot
• kotieläimen aiheuttama vahinko
• hyönteisten ja tuhoeläinten aiheuttamat vahingot
• sateesta, pakkasesta tai jäätymisestä aiheutuneet vahingot

Vakuutusehdoissa on muitakin rajauksia.

5. Vastuuvakuutus

Kotivakuutuspakettiin sisältyvät yleensä myös vastuu- ja oikeusturvavakuutukset. Vastuuvakuutus kattaa toisille aiheutetut henkilö- ja esinevahingot, joista vakuutuksenottaja on voimassa olevan vahingonkorvausoikeuden mukaan korvausvastuussa. Yksityishenkilön vastuuvakuutuksen vakuutusmäärä on tavanomaisesti 170 000–400 000 euroa vahinkoa kohti. Kiinteistövakuutuksissa vastuuvakuutuksen vakuutusmäärä voi olla suurempikin.

Vakuutuksessa on omavastuu, joka jää vahingonaiheuttajan maksettavaksi.

HUOM! On tärkeää muistaa, että vahingonaiheuttaja voi olla vahingonkorvausvelvollinen, vaikka vahinkoa ei vakuutusehtojen mukaan korvattaisi vastuuvakuutuksesta.

6. Vakuuttajan muistilista

• Vuokralaisen kannattaa ottaa ainakin kotivakuutus ja vastuuvakuutus.
• Vertaile vakuutusten kattavuutta ja omavastuita.
• Maksa vakuutusmaksut ajoissa.
• Pidä huoli, että vakuutuksesi ovat ajan tasalla! Muista myös tehdä kotivakuutus uuteen osoitteeseen muuton yhteydessä ja irtisanoa vanhasta osoitteesta.
• Tarkista, että kaikki ne kohteet, joille vakuutus halutaan, ovat vakuutettuina.
• Noudata aina suojeluohjeita: sulje pesukoneen ja tiskikoneen hanat, kun et käytä konetta. Älä mene suihkuun väsyneenä tai päihtyneenä.
• Ole varovainen käsitellessäsi tulta. Muista aina sammuttaa kynttilät, kun poistut huoneesta.
• Ilmoita tarvittaessa vahingosta huoltoyhtiölle ja isännöitsijälle. Tee viipymättä vahinkoilmoitus vahingon huomattuasi. Voit tehdä vahinkoilmoituksen vakuutusyhtiön verkkosivuilla tai soittamalla vakuutusyhtiön korvauspalveluun. Vahingosta pitää ilmoittaa vakuutusyhtiöön vuoden kuluessa.
• Eri vakuutusten muodostamat turvat saattavat olla osittain päällekkäisiä. On myös vahinkoja, joita ei korvata mistään vakuutuksesta. Tällaiset vahingot jäävät vahingonkärsijän itse kannettaviksi.

7. Vahinkojen ennaltaehkäisy – suojeluohjeet

Vakuutusehdoissa on suojeluohjeita, jotka ovat ohjeita siitä, miten vahinkoja voi torjua omalla toiminnallaan. Suojeluohjeisiin kannattaa tutustua ja niitä myös noudattaa, sillä mikäli suojeluohjeita ei ole noudatettu ja se vaikuttaa vahingon syntyyn, voi vakuutusyhtiö pienentää maksettavaa korvausta tai evätä sen kokonaan.

Koti-irtaimistovakuutuksissa on esimerkiksi seuraavia suojeluohjeita:

• Sammuta kynttilät poistuessasi huoneesta.
• Valvo pesukoneen ja tiskikoneen toimintaa. Älä jätä koneita päälle, kun poistut asunnosta.
• Älä säilytä tai kuivata tekstiilejä kiukaan yläpuolella tai sen välittömässä läheisyydessä palovaaran vuoksi.

Pyri ehkäisemään vahinkoja ennalta. Esimerkiksi testaamalla palovaroittimen toiminnan aika ajoin voit parantaa arkesi turvallisuutta. Tiskikoneen ja pakastimen alle kannattaa asentaa turvakaukalot, jotka estävät veden pääsyä koneen alle ja ilmaisevat vuodon tuomalla vuotoveden näkyviin.

Kotiin kannattaa myös hankkia sammutuspeite, jolla voi tukahduttaa esimerkiksi ruoanlaitosta tai kodinkoneviasta johtuvan alkavan palon. Sammutuspeitettä kannattaa säilyttää näkyvällä paikalla, josta sen voi nopeasti ottaa käyttöön hätätilanteessa.

Kiinteistövakuutuksissa on esimerkiksi tulitöiden tekemiseen, avainten säilytykseen ja vuoto- ja tulvimisvahinkojen estämiseen ja rajoittamiseen liittyviä suojeluohjeita. Kiinteistövakuutuksissa voi myös olla suojeluohjeita koskien esimerkiksi jäteastioiden sijoittelua, öljysäiliöiden tarkastamista määräajoin tai muita määräajoin tehtäviä kuntotarkastuksia.

8. Kun taloyhtiössä tapahtuu vahinko

8.1 Monenlaiset vahinkotilanteet

Taloyhtiöissä voi tapahtua monenlaisia vahinkoja: niitä voi aiheuttaa oppaan alussa kuvatulla tavalla vaikkapa myrskytuuli, yllättävä putkirikko, tai suihkuun nukahtava naapuri. Joskus voi myös olla, että esimerkiksi vesivahingon syytä ei saada selville. Niinpä ei olekaan mahdollista esittää kaikenkattavasti eri vahinkotilanteiden menettelytapoja.

Välittömissä vahinkotilanteissa on pyrittävä rajoittamaan vahinkojen laajenemista. On hyvä ottaa mahdollisimman nopeasti yhteyttä taloyhtiön huoltoyhtiöön ja isännöitsijään. Jos taloyhtiön vahinkoasioita hoitaa vakuutusmeklari, isännöitsijä ottaa yhteyttä vakuutusmeklariin, jotta vahinkoasian käsittely saadaan vireille vakuutusyhtiössä. Asukkaan on hyvä myös ottaa nopeasti yhteyttä omaan kotivakuutusyhtiöönsä, jotta korvauskäsittely saadaan käyntiin.

Kiinteistövakuutuksen ja kotivakuutuksen korvauspiirit voivat olla osittain päällekkäiset, esimerkiksi asunnon pinnoitteiden osalta. Saattaa myös olla, että jokin omaisuus tai vahinkotapahtuma ei ole vakuutettuna kummassakaan vakuutuksessa. Vastuuvakuutuksissakin on omat ehtonsa, jotka vaikuttavat siihen, mitä vastuuvakuutuksesta korvataan. Vahingonkorvausvelvollisuus voi olla olemassa, vaikka vahinkoa ei esimerkiksi jonkin vastuuvakuutuksen rajoitusehdon vuoksi vastuuvakuutuksesta korvattaisi.

Kuka maksaa kiinteistövakuutuksen omavastuun?

Omavastuu on se summa, jota pienempiä vahinkoja vakuutuksesta ei korvata. Vahingoissa, jotka ovat suurempia kuin omavastuu, omavastuuosuus vähennetään korvauksesta. Kotivakuutuksissa omavastuut ovat pienimmillään 150–200 euroa (nuorisovakuutuksissa alempiakin) ja kiinteistövakuutuksissa taas n. 500–1000 eurosta alkaen.

Omavastuu jää lähtökohtaisesti vakuutuksenottajan, eli kiinteistövakuutuksissa taloyhtiön kannettavaksi.

Taloyhtiöissä herättää joskus kysymyksiä se, kenen tulisi maksaa kiinteistövakuutuksen omavastuu, jos vahinko aiheutuu esimerkiksi asukkaan pesukoneesta. Jos asukkaalta ollaan perimässä kiinteistövakuutuksen omavastuuosuutta, asukkaan kannattaa selvittää, mihin tämä perustuu. Kiinteistövakuutuksen omavastuun maksuvelvollisuuden jakautumista koskeva riita ei varsinaisesti koske vakuutussopimusta, vaan on taloyhtiön ja osakkaan tai asukkaan välinen kysymys.

Vastuuvakuutuksen omavastuu

Samoin kuin kiinteistövakuutuksessakin, vastuuvakuutussopimuksessa on sovittu jonkinlaisesta omavastuuosuudesta, jota pienempiä vahinkoja vakuutuksesta ei korvata, tai joka vähennetään vastuuvakuutuksesta maksettavasta korvausta. Vastuuvakuutuksen omavastuuosuus jää vakuutuksenottajan eli vahingonaiheuttajan maksettavaksi. Vahingonkärsineen tulee periä tämä osuus korvauksesta suoraan vahingonaiheuttajalta.

8.2 Korvausten määrät koti- ja kiinteistövakuutuksissa

Vakuutusehdoissa on erilliset korvaussäännökset, joissa määritellään se, miten korvauksen määrä lasketaan.

Korvauksen määrään voivat vaikuttaa myös muut seikat, esimerkiksi se, onko vahingon syntyyn vaikuttanut suojeluohjeiden laiminlyönti tai vakuutetun huolimattomuus.

Vahingon määrän laskemisessa käytetään yleensä joko päivänarvon ja jälleenhankinta-arvon arviointia tai ikävähennyksiä. Joidenkin esineiden kohdalla korvausmäärä voi olla käypä arvo.

Päivänarvo (nykyarvo, nykyhinta)

Päivänarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka vaurioituneella omaisuudella on ollut juuri ennen vahinkoa. Päivänarvoa määriteltäessä otetaan huomioon omaisuuden arvon alentuminen sen iän, kulumisen ja vastaavien seikkojen vuoksi. Jos omaisuuden arvo on ennen vahinkoa alle 50 % jälleenhankinta-arvosta, korvaus maksetaan päivänarvon perusteella.

Jälleenhankinta-arvo (uudisarvo, uudishinta)

Jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla vahingon jälkeen saisi hankittua vaurioitunutta omaisuutta vastaavaa uutta omaisuutta. Jos vahingoittuneen omaisuuden arvo on ennen vahinkoa ollut vähintään 50 % uuden vastaavan omaisuuden hankintaan tarvittavasta rahamäärästä, on korvaus jälleenhankinta-arvon mukainen.

Ikävähennykset

Ikävähennykset ovat vuosittaisia prosenttimääräisiä vähennyksiä, jotka lasketaan omaisuuden iän perusteella. Ikävähennys tehdään omaisuuden jälleenhankinta-arvosta, eli siitä hinnasta, jolla vahinkohetkellä saisi hankittua uutta vastaavaa omaisuutta.

Ikävähennyksen määrä ja laskutapa määritellään vakuutusehdoissa. Niissä on eroja vakuutusyhtiöiden välillä.

Ikävähennykset on määritelty esimerkiksi elektroniikalle, kodinkoneille, polkupyörille, vaatteille ja harrastusvälineille. Rakennusten vahingoissa ikävähennyksiä tehdään talotekniikan laitteiden ja putkistojen rikkoutumisvahingoissa ja vuotovahingoissa.

Ikävähennyksen laskeminen

Useimmiten vähennykset lasketaan kertomalla ikävähennysprosentti esineen käyttöönottovuoden jälkeen alkaneiden kalenterivuosien lukumäärällä. Vähennykset tehdään omaisuuden vahinkohetken jälleenhankintahinnasta, ei omaisuuden alkuperäisestä hankintahinnasta.

Esimerkki: Kannettava tietokone putosi lattialle ja vahingoittui korjauskelvottomaksi vuonna 2020. Se oli hankittu vuonna 2017. Tietokoneiden ikävähennysprosentti oli vakuutusehtojen mukaan 20 %. Ikävähennystä ei tehty vakuutusehtojen mukaan käyttöönottovuodelta eikä vahingoittumisvuodelta. Näin ollen ikävähennys tehtiin kahdelta vuodelta (2018 ja 2019), eli ikävähennys oli 2 x 20 % = 40 %. Uuden vastaavan kannettavan hinta vuonna 2020 oli 699 euroa. Tästä vähennettiin ikävähennys 40 % eli 279,60 e ja omavastuu 150 euroa, eli korvattavaa jäi 269,40 euroa.

8.3 Esimerkkejä vahinkotilanteista

Vuokralaisen astianpesukoneen muutamia vuosia vanha poistoletku halkesi ja vuoti asunnon parketille. Asunnosta jouduttiin kuivaamaan betonilattiaa parketin alta ja vaihtamaan kaksi keittiön alakaappia.

Vuokralaisen kotivakuutuksessa oli vakuutettuna myös asunnon kiinteä sisustus 5000 euroon asti. Keittiön kaksi kaappia ja keittiön parketti korvattiin vuokralaisen kotivakuutuksesta. Vaikka aiemmin keittiössä oli ollut yhtenäinen parketti olohuoneeseen, vakuutus korvasi parketin uusinnan vain keittiön osalta. Vakuutus korvaa vain ns. suoranaisen esinevahingon, eli sen osuuden, mikä on vaurioitunut, mutta ei parketin vaihtoa muista huoneista. Siksi korvattiin myös vain vaurioituneet keittiön kaapit, eikä koko kaapistoa.

Vuokralainen ja asunnon omistaja sopivat, että omistaja maksaa vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuuden kustannuksista. Vuokralainen asui remontin vuoksi muualla kolme viikkoa, josta aiheutuneet kulut hänen kotivakuutusyhtiönsä hyväksyi etukäteen korvattaviksi. Vuokranantaja ei voinut periä tältä ajalta vuokralaiselta vuokraa, jolloin menetetty vuokratulo jäi hänen tappiokseen. Parketin alla olevan betonilattian kuivaus olisi voitu korvata taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta, mutta koska kiinteistövakuutuksen omavastuu oli suurempi kuin kuivauslasku, taloyhtiö maksoi kuivauksen suoraan itse.

Asunnon omistajalla oli luonaan vuokraussivuston kautta majoittunut vieras. Asunnon omistajan ollessa töissä vieras vei huoneistosta 4100 euron arvosta koruja ja designer-laukkuja sekä rikkoi lähtiessään rappukäytävän oven lasin.

Rappukäytävän oven lasin rikkoutuminen katsottiin ilkivallaksi ja se korvattiin taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta. Korujen ja laukkujen varkautta ei kuitenkaan korvattu kotivakuutuksesta, koska kotivakuutuksen vakuutusehtojen rajoitusehdoissa oli rajattu pois vakuutuksen korvauspiiristä vakuutetun luvalla asuntoon sisään päässeen henkilön tekemä varkaus.

Kerrostalossa yläkerran asukas oli asentanut pesukoneen kiristämättä liitoksia kunnolla. Vuotava liitos aiheutti vesivahingon, joka vaurioitti alakerrassa olevan asunnon kattopinnoitetta ja seinätapettia. Rakenteita ei tarvinnut kuivata.

Yläkerran naapuri oli vahingonkorvausvastuussa vahingosta, sillä hän oli toiminut huolimattomasti liitoksen asentamisessa. Hän teki omaan vastuuvakuutukseensa vahinkoilmoituksen ja hänen vastuuvakuutuksestaan korvattiin alakerran naapurin kattopinnan paikkaus ja vaurioituneen seinän tapetointi. Yläkerran asukas maksoi itse vastuuvakuutuksensa omavastuuosuuden suoraan remonttifirmalle.

Kova myrskytuuli kaatoi pihapuun rivitalon päälle. Talon katto vaurioitui ja puu rikkoi kaatuessaan myös yhden asukkaan pihakalusteet. Myrsky aiheutti myös sähkölinjoihin jännitepiikin, jonka seurauksena saman asukkaan televisio meni rikki.

Taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta korvattiin katon vauriot. Asukkaalla oli ns. perustasoinen kotivakuutus, joka korvaa mm. myrskyvahingot, joten pihakalusteet korvattiin hänen omasta kotivakuutuksestaan. Koska vakuutus ei ollut laaja, television rikkoutumista ei kuitenkaan korvattu.

Taloyhtiössä huomattiin iso vesivahinko, kun asukkaiden asuntoihin alkoi eräänä yönä valua vettä. Vesivahingon syyksi paljastui se, että eräs talossa asuva vuokralainen oli nukahtanut humalassa suihkuun, suihku oli jäänyt valumaan ja suihkun lattialla nukkuja tukki lattiakaivon. Vahinkoja aiheutui nukahtaneen omalle vuokra-asunnolle, muille asunnoille ja taloyhtiön rakenteille.

Asukkaan oma kotivakuutus ei korvannut vahinkoa, koska asukkaan vakuutus oli ns. perustasoinen kotivakuutus, jossa vuotovahinkojen korvaaminen olisi edellyttänyt vakuutusehtojen mukaan putken tai käyttölaitteen rikkoutumista, eikä sellaisesta ollut tässä tapauksessa kyse. Myöskään asukkaan vastuuvakuutus ei korvannut vahinkoa, koska vastuuvakuutuksessa oli rajoitusehto, jonka mukaan vakuutus ei korvaa vahinkoa, joka on aiheutunut siitä, että suihkuveden pääsy lattiakaivoon on estynyt.

Taloyhtiön kiinteistövakuutus ei sekään korvannut vahinkoa, koska vakuutuksesta korvattiin avoinna olleesta hanasta vuotaneen veden aiheuttama vahinko vain silloin, kun hana oli rikkoutunut. Nyt tapahtuneen kaltaiset vahingot oli siis rajattu kiinteistövakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle.

Joidenkin asukkaiden omat laajat kotivakuutukset korvasivat heidän asuntojensa pinnoitteille aiheutuneita vahinkoja ja muualla asumisen kuluja remontin ajalta.

Taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevalle omaisuudelle aiheutuneet vahingot jäivät ainakin ensi vaiheessa taloyhtiön kustannettavaksi, ja samoin muiden asukkaiden muut vahingot taas heidän kannettavakseen.

Vaikka vahingonaiheuttajan vastuuvakuutus ei korvaakaan vahinkoa, asukas voi silti olla vahingonkorvausvelvollinen, eli taloyhtiö, osakkaat ja muut asukkaat voivat yrittää periä kustannuksia suoraan vahingonaiheuttajalta.

Kerrostaloyhtiön yhdessä asunnossa syttyi televisio palamaan. Palosta aiheutui savu- ja sammutusvesivahinkoja myös ympäröiviin huoneistoihin. Naapurihuoneistojenkin asukkaita joutui muuttamaan muualle puhdistus-, kuivaus- ja korjaustöiden ajaksi. 

Asukkaan omasta kotivakuutuksesta korvattiin huoneiston pinnoitteille aiheutuneita vahinkoja enimmäiskorvausmäärään asti. Myös asukkaan muualla asuminen huoneiston korjaustöiden ajan korvattiin kotivakuutuksesta. Muiden asukkaiden muualla asumista korvattiin kunkin asukkaan omasta kotivakuutuksesta, mikäli heillä sellainen oli. Taloyhtiön vakuutuksesta korvattiin rakenteiden korjaus. Muiden asukkaiden ja taloyhtiön vahinkoja ei korvattu television omistajan vastuuvakuutuksesta, koska vahinko ei johtunut hänen huolimattomuudestaan.

FINEn ratkaisutietokannasta löytyy tietoa FINEn antamista ratkaisusuosituksista. Tapauksia voi etsiä vapaasanahaulla sekä tarkemmilla hakutekijöillä esim. vakuutuslajin tai sovellettavan vakuutussopimuslain pykälän perusteella. Ratkaisutietokantaan pääset tästä.

© FINE 2020, Hanna Salo