Asunto on monen suomalaisen taloudessa yksi elämän suurimmista hankinnoista ja se hankitaan yleensä pankkilainan turvin. Lainasopimus on aina sitova ja lainaa ottaessa kannattaakin suunnitella lainan määrä ja lyhennyserien suuruus sellaiseksi, että luoton hoitaminen onnistuu, vaikka elämäntilanne muuttuisi tai korkotaso nousisi. Lainasopimukset ovat nykyään hyvin pitkäaikaisia ja jo viidentoista vuoden laina-aikaan mahtuu tavallisesti paljon erilaisia elämänvaiheita.

Lainaa varten laaditaan yleensä useita asiakirjoja. Tavanomaiseen lainasopimukseen sisältyy velkakirja ja velkakirjan yleiset ehdot sekä panttaussitoumus ja/tai takaussitoumus sekä panttauksen/takauksen yleiset ehdot. Lainasopimuksessa sovitaan monenlaisista asioista. Keskeisiä ehtoja ovat lainan korko ja marginaali, takaisinmaksuaika sekä lyhennyserien suuruus.

Asuntolainan korko

Asuntolainan korko voi olla viitekorkoon sidottu, jolloin korko muodostuu euribor- tai prime-korosta ja siihen lisättävästä marginaalista. Esimerkiksi 12 kuukauden euribor-koron valinneella velallisella korko pysyy samana aina vuoden ajan. Korontarkistuspäivänä kerran vuodessa katsotaan 12 kuukauden euribor-koron taso ja käytetään sen päivän arvoa lisättynä marginaalilla jälleen vuoden ajan lainan korkona.

Luottosopimuksessa voi olla myös kiinteä korko, jolloin korko pysyy samana koko sovitun kiinteäkorkoisen korkojaksonajan. Pitkissä asuntolainoissa kiinteää korkoa ei yleensä sovita koko laina-ajaksi, vaan kiinteäkorkoinen jakso sovitaan lainasopimuksen alkuun esim. 3 vuoden ajalle. Kiinteäkorkoisen jakson päätyttyä tulee käyttöön yleensä jokin viitekorko lisättynä marginaalilla, sen mukaan mitä lainasopimuksessa on sovittu.

Kiinteäkorkoisen lainan ottaja saa ennustettavuutta talouteensa, mutta voi toisaalta joutua maksamaan korvausta pankille luoton ennenaikaisesta takaisinmaksusta, jos korkotaso laskee sen jälkeen kun laina on otettu. Asiakkaan tulee maksaa sovittua kiinteää korkoa riippumatta siitä, kuinka markkinakorkojen taso kehittyy laina-aikana. Viitekorkoon sidotun lainan voi maksaa koska tahansa takaisin pankille, ilman että vastaavaa korvausta tarvitsisi suorittaa.

Lainan lyhennystapa

Laina voi olla annuiteettilaina, tasalyhenteinen tai kiinteä tasaerälaina. Annuiteettilainassa laina-aika on sovittu kiinteäksi ja viimeinen takaisinmaksupäivä on tiedossa alusta alkaen. Viitekoron vaihtelu vaikuttaa lyhennyserien suuruuteen.

Tasalyhenteisessä lainassa luotto lyhenee yhtä suurella euromäärällä kuukausittain, mutta koko maksuerän suuruus vaihtelee kulloisenkin koron mukaan. Tasalyhenteisessä lainassa kuukausittaiset maksuerät kevenevät yleensä loppua kohden, kun velkapääoma lyhenee.

Kiinteä tasaerälaina on nimensä mukaisesti laina, jossa kukin takaisinmaksuerä on yhtä suuri. Korkotason vaihtelut vaikuttavat laina-aikaan. Korkotason noustessa laina-aika pitenee ja laskiessa lyhenee.

Muutokset lainasopimukseen

Lyhennysvapaan pitäminen, viitekoron tai maksuohjelman muutokset ovat yleensä muutoksia alkuperäiseen sopimukseen. Pankilla ei ole velvollisuutta suostua asiakkaan ehdottamiin muutoksiin ja halutessaan pankki voi asettaa suostumukselleen ehtoja, esimerkiksi marginaalin korottamisen. Jos asiakas ja pankki ovat alkujaan sopimusta tehtäessä sopineet asiakkaan oikeudesta lyhennysvapaaseen tai muihin muutoksiin laina-aikana, ei kysymys ole kuitenkaan muutoksesta, vaan olemassa olevan sopimuksen toteuttamisesta. Tällöin pankki ei voi asettaa ehtoja sopimuksessa mainitun oikeuden käyttämiselle.