Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottajana olevan asunto-osakeyhtiö R:n isännöitsijänä toiminut asukas A oli tilannut syyskuussa 2013 huoltoliikkeeltä asunto-osakeyhtiön jätevesipumppaamon tarkastuksen ja sen jälkeen huollon toiseen jätevesikaivossa olleista pumpuista. Huoltoliike oli antanut työstä 700 euron kustannusarvion. Huollettu pumppu oli asennettu takaisin 25.10.2013, mutta se ei ollut toiminut. Kaivon tyhjentymisessä ilmenneitä ongelmia oli pyritty korjaamaan muun muassa tarkastamalla tonttiviemärin kunto ja vaihtamalla toinen pumpuista uuteen 29.10.2013. Lisäkorjausten ja uuden asennuksen jälkeen huollettu pumppu oli saatu toimimaan 10.2.2014.

Huoltoliike oli lähettänyt asunto-osakeyhtiö R:lle töistä 19.11.2013 päivätyn 6 512,91 euron määräisen laskun, jonka asunto-osakeyhtiö oli riitauttanut hallituksensa puheenjohtajan 27.11.2013 päiväämällä kirjeellä. Asunto-osakeyhtiö piti laskua suurelta osin perusteettomana ja kohtuuttoman suurena jättäen maksamatta velotusta summasta 3 170,11 euron osuuden. Huoltoliike oli nostanut asiassa velkomuskanteen. Asunto-osakeyhtiö R hävisi jutun hovioikeuden pysytettyä 8.3.2016 antamallaan tuomiolla käräjäoikeuden asiassa 8.5.2015 antaman tuomion, jolla asunto-osakeyhtiö R oli velvoitettu suorittamaan saatava perimiskuluineen ja korvaamaan huoltoliikkeen oikeudenkäyntikuluja.

Asunto-osakeyhtiö R on hakenut korvausta toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutuksesta katsoen isännöitsijänään toimineen A:n aiheuttaneen huolimattomuudellaan asunto-osakeyhtiölle yli 23 000 euron taloudellisen vahingon. Vakuutusyhtiö on hylännyt korvaushakemuksen 18.8.2016 ja 3.11.2016 päivätyillä korvauspäätöksillään ja sisäisessä muutoksenhakumenettelyssään 20.12.2016 antamallaan päätöksellä. Vakuutusyhtiö on lausunut muun muassa, ettei pelkkä laskun riitauttaminen osoittanut, että asunto-osakeyhtiön hallinnossa olisi toimittu huolimattomasti. Myöskään riita-asian lopputuloksesta ei voitu päätellä, että isännöitsijä tai hallitus olisivat toimineet asunto-osakeyhtiölain mukaisen huolellisuusvelvoitteen vastaisesti. Laskun loppuosan maksamatta jättämisestä oli tehty päätös yhtiökokouksessa 6.4.2014, jossa kaikki osakkaat olivat olleet edustettuina. Kyse oli siten koko asunto-osakeyhtiön päätöksestä riitauttaa lasku, ei vain isännöitsijän toiminnasta.

Asiakkaan valitus

Asunto-osakeyhtiö R on vaatinut, että vakuutusyhtiö korvaa sille vastuuvakuutuksesta 23 166,06 euroa. Asunto-osakeyhtiö oli päättänyt yhtiökokouksessa 6.4.2014 jättää osan vaaditusta jätevesipumppujen korjauslaskusta maksamatta ja myös päättänyt vastustaa korjauslaskusta esitettyä kannetta oikeudenkäynnissä. Isännöitsijän tehtävänä oli noudattaa hallituksen päätöksiä ja toimia sen mukaan.

Hovioikeuden tuomiosta kuitenkin ilmeni, että isännöitsijä oli sopinut kanteen perusteena olleet asiat kantajan kanssa niin sanotulla konkludenttisella sopimisella. Oikeudenkäynti oli siis ollut asunto-osakeyhtiön kannalta aiheeton ja aiheuttanut kuluja, joita ei korvattu oikeusturvavakuutuksesta. Isännöitsijän toimivallan ylitys ja hallituksen päätöksen vastainen toiminta oli siten aiheuttanut vastuuvakuutuksesta korvattavan varallisuusvahingon. Isännöitsijän vastuu perustui asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17.1 §:ään. Isännöitsijä oli rikkonut lainkohdan mukaisia velvoitteitaan, kun hovioikeuden tuomiossa oli todettu asia isännöitsijän toimesta sovituksi.

Vakuutusyhtiö oli todennut vastuuvakuutuksen sinänsä korvaavan kulut turhasta oikeudenkäynnistä, johon oli perusteettomasti jouduttu hallituksen jäsenten ja/tai isännöitsijän virheellisen menettelyn johdosta. Isännöitsijän virheeksi ja vahingon tuottamukseksi tuli katsoa hovioikeuden tuomion mukaan tehty sopimus, joka oli syntynyt huolimattomuudesta jättämällä noudattamatta hallituksen antamia ohjeita. Vakuutusyhtiö oli jättänyt huomioimatta toimivallan ylityksen synnyttämän korvausvastuun.

Lisäkirjelmässään 16.3.2017 asunto-osakeyhtiö R on lausunut, että hovioikeuden tuomiossa mainittu työsuorituksia koskenut sopimus oli tullut hallitukselle yllätyksenä eikä A:lla ole ollut siihen valtuutta. Hovioikeus oli hyväksynyt käräjäoikeuden toteamuksen siitä, että A oli asunto-osakeyhtiön edustajana hyväksynyt kaikki kanteessa tarkoitetut työt. Tämän seikan tuli sitoa myös vakuutusyhtiötä.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on toistanut korvauspäätöksissään esittämänsä seikat. Isännöitsijän ei ollut näytetty toimineen huolimattomasti, joten hän ei ollut vahingonkorvausvastuussa asunto-osakeyhtiötä kohtaan eikä vakuutuskorvaukselle ollut tämän vuoksi perustetta.

Perusteluinaan vakuutusyhtiö on lausunut, että asunto-osakeyhtiö R oli hakenut vakuutuskorvausta sen maksettavaksi tuomituista vastapuolen oikeudenkäyntikuluista ja omista kuluistaan siltä osin kuin asunto-osakeyhtiön oikeusturvavakuutus ei ollut kattanut kuluja. Asiakirjojen mukaan jätevesipumppaamon toiminnassa todetut ongelmat olivat vaatineet ratkaisemista ja turvautumista asiantuntijan, tässä tapauksessa kyseisen huoltoliikkeen apuun. Työn edetessä oli ilmennyt seikkoja, joiden vuoksi jätevesipumppujen korjaustyö oli toteutettu laajempana kuin aikaisemmin oli oletettu tarpeelliseksi. Uuden jätevesipumpun toimittaminen ja asennus liittyvät myös työn edetessä havaittuihin ongelmiin.

Isännöitsijänä toiminut A oli ollut läsnä työtä suoritettaessa. Vakuutusyhtiön käsityksen mukaan A:lla ei ollut sellaista erityisosaamista, jonka perusteella hän olisi voinut pätevästi kiistää lisätöiden tarpeen, kun jätevesikaivon tyhjentämisongelma oli tullut ratkaista. Laajemman korjaustyön ja jätevesipumpun uusimisen aiheuttamat lisäkustannukset olivat tulleet asunto-osakeyhtiölle yllätyksenä. Asunto-osakeyhtiön hallitus oli päätellyt tapahtumainkulusta, etteivät kaikki suoritetut työt olleet välttämättömiä tai ne oli tehty puutteellisella ammattitaidolla. Tämän vuoksi hallitus oli osittain kiistänyt huoltoliikkeen laskun.

Se seikka, että A oli valvonut työsuoritusta eikä ollut puuttunut lisätöihin ja jätevesipumpun uusimiseen, ei merkinnyt sitä, että A olisi tuolloin hyväksynyt työn suorittajan laskun. A:n velvollisuutena isännöitsijänä oli ollut järjestelmän toimivaksi saattaminen ilman aiheetonta viivytystä. Asunto-osakeyhtiö ei ollut esittänyt selvitystä siitä, millaisin keinoin ja kustannuksin jätevesijärjestelmä olisi saatettu toimivaksi, jos huoltoliikkeen työsuoritus olisi aikanaan keskeytetty ja valittu jokin toinen työnsuorittaja tai työtapa. Käräjäoikeus ja hovioikeus olivat katsoneet, ettei huoltoliikkeen työsuorituksessa ollut virhettä.

Asiakirjoista voitiin vakuutusyhtiön mukaan päätellä, että laskun kiistämiselle oli ollut joitakin asiallisia perusteita. Tätä ei muuttanut se, että käräjäoikeus ja hovioikeus olivat sittemmin katsoneet, ettei työsuorituksessa ollut virhettä. Oikeudenkäynnissä vahvemmat argumentit esittänyt osapuoli yleensä voittaa riita-asian. Tässä tapauksessa oli kyse tavanomaisesta laskuriidasta, jonka huoltoliike oli voittanut.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiakirjojen mukaan asunto-osakeyhtiö R on riitauttanut sille jätevesipumppaamon huolto- ja korjaustöitä suorittaneen huoltoliikkeen laskun ja hävinnyt oikeudessa huoltoliikkeen asiasta nostaman velkomusjutun. Asiassa on arvioitava, ovatko asunto-osakeyhtiö R:n vastattaviksi jääneet oikeudenkäyntikulut aiheutuneet asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä toimineen A:n huolimattomuudesta tai virheellisestä menettelystä huoltotöiden tilaamisessa ja valvonnassa.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 3 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Kysymyksessä olevaan toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutukseen sovellettavien 1.1.2012 alkaen voimassa olleiden vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuskirjassa mainitun kiinteistön hallinnossa vakuutuksenottajalle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle aiheutettu sellainen taloudellinen vahinko
- joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon ja
- josta vakuutettu on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan osakeyhtiölain, asunto-osakeyhtiölain tai osuuskuntalain mukaan korvausvastuussa.

Asian arviointi

Asunto-osakeyhtiö R on hävinnyt oikeudessa jätevesipumppaamon huoltotöiden kustannuksia koskeneen velkomusasian. Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että oikeudenkäyntikulujen jääminen sen vastattavaksi on johtunut yhtiön isännöitsijänä toimineen A:n virheellisestä menettelystä ja huolimattomuudesta, joten oikeudenkäyntikulut olisi korvattava toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutuksesta. Asunto-osakeyhtiön mukaan oikeudenkäynti oli ollut aiheeton, koska A oli hovioikeuden tuomion mukaan sopinut asian huoltoliikkeen kanssa, mihin A:lle ei ollut valtuutta.

Lautakunnan käytettävissä olevan asiakirjaselvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö R oli riitauttanut huoltoliikkeen laskun hallituksensa puheenjohtajan 27.11.2013 päiväämällä kirjeellä. Päätös laskun osittaisesta maksamatta jättämisestä oli tehty varsinaisessa yhtiökokouksessa 6.4.2014, jossa yhtiön koko osakekanta oli ollut edustettuna ja jossa A oli pöytäkirjan mukaan selvittänyt pumppaamon toiminnassa olleita ongelmia ja niiden vuoksi tehtyjä korjaustöitä.

Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on velvollinen noudattamaan yhtiökokouksen päätöksiä, elleivät ne ole ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen kanssa. Näin toimiessaan isännöitsijä ei ole vastuussa yhtiökokouksen päätösten mahdollisista vahingollisista seurauksista. Asiassa ei ole asunto-osakeyhtiö R:n puolelta edes väitetty, että laskua riitautettaessa tai yhtiökokouksen asiasta päättäessä asunto-osakeyhtiön tiedossa ei olisi ollut se, millaisia huolto- ja korjaustöitä yhtiön jätevesipumppaamoon oli tehty. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, ettei isännöitsijänä toiminut A ole vahingonkorvausvastuussa oikeudenkäyntikuluista, jotka ovat olleet seurausta yhtiökokouksen päätöksestä jättää osa huoltolaskusta maksamatta.

A:lle voisi kuitenkin syntyä vahingonkorvausvelvollisuus asunto-osakeyhtiöltä veloitetuista pumppaamon korjauskustannuksista siltä osin kuin jätevesipumppaamossa suoritettujen töiden olisi arvioitava olleen virheellisiä tai asunto-osakeyhtiölle tarpeettomia sen johdosta, että A oli laiminlyönyt velvollisuutensa järjestää töiden asianmukainen valvonta ja tilaajalle kuuluva ohjeistus. Tässä tapauksessa hovioikeus on velkomusasiasta 8.3.2016 antamassaan tuomiossa katsonut, ettei huoltoliikkeen suorituksessa ollut virhettä vaan se oli täyttänyt sopimusvelvoitteensa huolellisesti selvittäessään jätevesipumppaamon ongelmia. Käytettävissään olevan asiakirjaselvityksen perusteella lautakunnalla ei ole syytä päätyä asiassa toisenlaiseen johtopäätökseen. Selvityksestä ei myöskään ilmene, että suoritetut työt olisivat olleet pumppaamon toiminnan varmistamiseksi muutoinkaan tarpeettomia.

Asunto-osakeyhtiö R on vedonnut myös siihen, että A olisi toiminut vastoin asunto-osakeyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeita. Lautakunta toteaa, ettei asunto-osakeyhtiö R:n toimittamista selvityksistä kuitenkaan ilmene, että pumppaamon toimintakuntoon saattamiseksi tarpeellisiksi katsottujen huolto- ja korjaustöiden aikana A:lle olisi ylipäätään annettu mitään korjaustöiden sallittua laajuutta koskeneita ohjeita. Tämän vuoksi ja ottaen huomioon korjaustöiden asiamukaisuudesta asian oikeuskäsittelyssä lausutut seikat, lautakunta katsoo, ettei isännöitsijä A ei ole vahingonkorvausvastuussa asunto-osakeyhtiö R:lle aiheutuneista kuluista tältäkään osin. Näin ollen korvausta ei tule suoritettavaksi myöskään toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutuksesta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohta Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Nyyssölä
Sjögren