Tapahtumatiedot

Vahinkoa kärsineet A ja B ovat ostaneet 18.9.2014 päivätyllä kauppakirjalla Kiinteistö Oy X:n osakkeet 1-583, jotka oikeuttavat hallitsemaan koko osakeyhtiön osakekantaa.

Kauppakirjassa on todettu, että yhtiöjärjestyksen mukaan kiinteistö käsittää kaksi asuinkäyttöön tarkoitettua huoneistoa 3h, k, s 78m2 ja 1h, k, s 42m2, 385m2 toimitiloja sekä 6m2 autotallin. Osakkeiden kokonaiskauppahinta on ollut 334.000,00 euroa. Kauppakirjan mukaan osakkeiden 135–204, jotka oikeuttavat hallitsemaan 42 m2 asuntoa, kauppahinta on ollut 50.000 euroa. Ostajat ovat esittäneet myyjälle 31.1.2018 päivätyn reklamaation kiinteistökauppaan liittyen. Reklamaation mukaan A:n ja B:n vuokralaisen asuntotukiasioissa vuoden vaihteessa 2017–2018 on selvinnyt, että 42 m2 asuntoa ei ole merkitty asuinkäyttöön, eikä tiloja saa käyttää asumiseen. Näin ollen A ja B katsovat, että kiinteistön kaupan välittänyt välitysliike Y Oy on vastuussa heille aiheutuneesta varallisuusvahingosta, joka on seurausta siitä, että tiloja ei saa enää käyttää asumiseen.

Y Oy teki asiassa vahinkoilmoituksen vastuuvakuutusyhtiölleen. Vakuutusyhtiö antoi asiassa korvauspäätöksen, jossa se toteaa ensinnäkin, että välitetyssä kaupassa on toiminut myyntineuvottelijana A:n poika C. Tapauksessa välitysliikkeen edustaja ei ole selvittänyt ostajille, ettei 42 m2 asunto ole asuinkäyttöön tarkoitettu huoneisto. Kohteen rakennuslupamääräyksiä ei ole selvitetty. Välittäjä ei tässä tapauksessa ole saanut myyjältä tietoa kohteen rakennusluvista. Välitysliikkeeltä saadun tiedon mukaan myyjä ei ole rakentanut kohdetta eikä myyjällä ole ollut antaa tietoja kohteen rakennusluvista. Myös kohdetta koskevaan yhtiöjärjestykseen on merkitty asuinhuoneistoksi 42 m2 asunto. Yhtiöjärjestys on ollut voimassa vuodesta 2007 alkaen. Yhtiöjärjestyksen voimaatulosta ja myös myyjän tietämättömyydestä rakennuslupien osalta on pääteltävissä, että puheena olevaa 42 m2 huoneistoa on käytetty asuntona jo vuosia ennen nyt suoritettua välitystoimeksiantoa.

Näin ollen vakuutusyhtiö katsoo, ettei välittäjällä ole ollut aihetta epäillä kohteesta saamiensa tietojen perusteella, ettei asuntoa saa käyttää asumiskäyttöön. Välittäjällä käytössä ollut kohteen rakennuskaavaote ei yksiselitteisesti määrää, että kyseiselle teollisuuskiinteistölle saa rakentaa vain yhden asunnon. Kaavan merkintöjen mukaan alueelle saa rakentaa asuntoja vain kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Roomalainen numero määrää sallitun kerrosluvun määrän. Sen sijaan kaava ei yksiselitteisesti määrää asuntojen lukumäärää. Edellä mainitun perusteella välittäjällä ei ole tässä tapauksessa ole ollut aihetta selvittää tarkemmin 42 m2 huoneiston rakennuslupaa. Näin ollen edellä selvitetyillä perusteilla vakuutusyhtiö toteaa, ettei tapauksessa kokonaisuus huomioon ottaen ole osoitettavissa, että välitysliike olisi toiminut siten virheellisesti, että sille syntyisi vahingonkorvausvastuu vahingosta. Näin ollen välitysliike ei ole vahingonkorvausvastuussa ostajien esittämästä vahingosta eikä korvausta voida suorittaa sen varallisuusvastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö ei siten myöskään ota enemmälti kantaa A:n ja B:n vahingonkorvausvaatimuksen määrään.

Asiakkaan valitus

A oli tyytymätön vakuutusyhtiön päätökseen ja pyysi asiassaan ratkaisusuositusta Vakuutuslautakunnalta.

Valituksessaan A painottaa olleensa täysin ummikko kiinteistöä ostaessaan. Myös välittäjänä toiminut C oli vasta aloittanut kiinteistönvälittäjänä ja kyseessä oli hänen ensimmäinen hallikiinteistön välitystoimeksiantonsa. C oli kuitenkin tarkastuttanut myyntiesitteen tiedot kokeneemmilla kollegoillaan eikä myöskään heillä ollut niihin huomautettavaa. A kertoo tehneensä kaupat nimenomaan mahdolliseen tuottoarvoon perustuen. Näin ollen koska toista huoneistoa ei voida käyttää asuntona A vaatii edelleen välittäjän varallisuusvastuuvakuutuksesta korvattavaksi ensinnäkin niitä kuluja, joita hänen vuokralaisensa joutuu mahdollisesti maksamaan Kelalle takaisin, kun hän on saanut asumistukea asuntoon, joka ei ollutkaan tarkoitettu asuinkäyttöön. Tämän lisäksi A vaatii tulevia vuokranmenetyksiä kokonaisuudessaan, jonka hän on koko laina-ajalta arvioinut olevan 35.000 euroa.  Lopuksi A vaatii vielä osakkeen arvonalennusta, kun hallikiinteistöön ei kuulukaan toista asuinhuoneistoa.

Vakuutusyhtiön vastineen jälkeen antamassaan lisäkirjelmässä A selventää vielä yhtiön esittämää siitä, että mikä on ollut hänen asemansa vakuutuksenottajan palveluksessa ja myös kiinteistön omistajana. A toteaa, ettei hän kiinteistöä ostaessaan ollut vakuutuksenottajan palveluksessa, vaan hän on ostanut kiinteistön yksityishenkilönä. Hänen myöhempi roolinsa vakuutuksenottajan palveluksessa ei voi vaikuttaa asian arviointiin vahingon syntyhetkellä, eli kauppaa tehdessä. A toteaa tapauksessa olevan selvää, että vahinko on aiheutunut, kun kiinteistön myyntiesitteen ja kiinteistön todellisten ominaisuuksien välillä on ollut ilmeinen ristiriita ja kiinteistönvälittäjä ei ole tätä selvittänyt etukäteen. 

Asian ollessa Vakuutuslautakunnan käsittelyssä A antoi asiassa lisäkirjelmän, jonka mukaan hän sai myytyä kyseisen kiinteistön, jonka välityksen virheestä tapauksessa on kysymys. Näin ollen A luopui vaatimuksestaan siltä osin, kun se koskee menetettyä vuokratuottoa. A vaatii kuitenkin vielä korvausta kiinteistön arvonalennuksesta. A toteaa, että hän on myynyt kiinteistön 365.000 euron hintaan, kun siitä olisi suurella todennäköisyydellä saanut yli 400.000 euroa, mikäli kiinteistö olisi vastannut myynti-ilmoituksessa kerrottua ja siinä olisi ollut kaksi asuinkäyttöön tarkoitettua huoneistoa. Toisin sanoen A hakee arvonalennuksena noin 40 neliömetrin asuinhuoneiston ja vastaavan kokoisen toimistotilan välistä erotusta joka on noin 51.500 euroa. Näkemyksensä tueksi A viittaa esittämäänsä selvitykseen alueen asuinhuoneistojen toteutuneista myyntihinnoista, joista edellä todettu arvo on todettavissa. Lisäksi A toteaa vielä, että myös lähialueella on myyty vastaavanlainen halli, josta oli saatu myyntihintana 399.000 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vastineessaan vakuutusyhtiö toistaa asian tapahtumatiedot ja asian käsittelyn kulun sekä viittaa tapauksessa sovellettaviin vakuutusehtoihin ja jo annettuihin korvauspäätöksiin.

Vastineessaan vakuutusyhtiö kiinnittää ensinnä huomiota A:n asemaan kiinteistön ostajana. Vakuutusyhtiön mukaan tapauksessa on epäselvää, onko vahinko aiheutunut A:lle yksityishenkilönä vai kiinteistöosakeyhtiölle, jonka nimissä kiinteistön omistajuus on. Jos tapauksessa katsotaan, että mahdollinen vahinko on aiheutunut A:lle itselleen, niin tällöin tarkasteltavaksi tulee A:n asema vakuutuksenottajana olevassa kiinteistönvälitysliikkeessä. Tältä osin vakuutusyhtiö viittaa vakuutusehtojen kohtaan VY1, jonka mukaan vastuuvakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu vakuutetulle itselleen tai joka aiheutuu vakuutetun työntekijälle. Lisäksi vakuutusyhtiö viittaa ehtokohtaan, jonka mukaan vakuutus korvaa vakuutuksen voimassaoloaikana todettuja vahinkoja, eli vahinko kuuluu siihen vakuutuskauteen, jolloin se todetaan.

Vakuutusyhtiö toteaa, että sille toimitettujen asiakirjojen mukaan A on ollut vakuutuksenottajana olevan kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa 18.8.2016 alkaen. Yhtiön mukaan väitetty vahinko on todettu ensimmäisen kerran aikaisintaan vuoden vaihteessa 2017 -2018 ja viimeistään 31.1.2018, kun A on reklamoinut välitysvirheestä kiinteistönvälitysliikkeelle. Näin ollen vahinko on todettu silloin, kun A on ollut itsekin vakuutuksenottajan palveluksessa ja yhtiön näkemyksen mukaan siten myös vakuutetun asemassa. Edellä selostetuin perustein vakuutusyhtiö katsoo, että vahinko on aiheutunut vakuutetulle itselleen tai vakuutetun työntekijälle.  

Edellä todetun lisäksi vakuutusyhtiö katsoo, että A:lla itsellään on joka tapauksessa ollut ainakin jonkinlaista asiantuntemusta kiinteistönvälitysalasta kaupantekohetkellä, joka tulee niin ikään ottaa huomioon välittäjän vastuuta arvioitaessa.

Vakuutuksenottajan väitetyn tuottamuksen osalta vakuutusyhtiö toteaa, että vahinkoilmoituksen mukaan alueen kaavan mukaisesti kiinteistölle olisi ollut mahdollista rakentaa vain yksi asuinhuoneisto, joka soveltuu kiinteistöllä tapahtuvaan liiketoimintaan sitä tukevana.

Kohdetta koskevassa rakennuskaavassa, joka on vahvistettu vuonna 1985, on merkintä TY-I. Rakennuskaavan merkkiselitysten mukaan TY tarkoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta. Korttelialueelle saa rakentaa asuntoja vain kiinteistön hoidolle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi autopaikka kutakin kolmea samanaikaisesti työssä olevaa työntekijää kohti. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Näin ollen kaavasta ei suoraan käy ilmi, että kyseinen 42 neliömetrin tila ei sovellu asuinhuoneistoksi.

Vakuutusyhtiö viittaa vastineessaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säännöksiin, jotka koskevat välitysliikkeen vastuuta sen virheellisen menettelyn johdosta. Yhtiö toteaa, että kiinteistövälitysliikkeeltä saadun tiedon mukaan kohteen myyjä ei ole rakentanut kyseistä kohdetta eikä myyjällä ole ollut antaa tietoja rakennusluvista. Myös kohdetta koskevaan yhtiöjärjestykseen on merkitty asuinhuoneistoksi 42 neliömetrin asunto. Yhtiöjärjestys on ollut voimassa vuodesta 2007 alkaen. Yhtiö toteaa myös, että yhtiöjärjestyksen voimaatulosta ja myös myyjän tietämättömyydestä rakennuslupien osalta on pääteltävissä, että puheena olevaa 42 neliömetrin huoneistoa on käytetty asuntona jo vuosia ennen nyt suoritettua välitystoimeksiantoa. Välittäjällä ei ole ollut aihetta epäillä kohteesta saamiensa tietojen perusteella, ettei asuntoa saa käyttää asumiskäyttöön. Välittäjällä käytössä ollut kohteen rakennuskaavaote ei myöskään yksiselitteisesti määrää, että kyseiselle teollisuuskiinteistölle saa rakentaa vain yhden asunnon.

Edellä selostettuun viitaten yhtiö toteaa, ettei käsillä olevassa tapauksessa välitysliikkeen edustajalla näin ollut aihetta selvittää tarkemmin huoneistojen rakennusluvanmukaisuutta ja ettei välitystoimeksiannossa näin ollen voida katsoa olleen virhettä.

Lisävastineessaan vakuutusyhtiö toteaa, että tapauksessa A ei ole kyennyt näyttämään toteen vakuutuksenottajan väitettyä tuottamusta, kärsimänsä vahingon määrää eikä myöskään syy-yhteyttä väitetyn vahingon ja vakuutuksenottajan toiminnan välillä. Selvyyden vuoksi yhtiö on kuitenkin todennut, ettei välitysliike voi edes olla vastuussa A:lle vuokrasopimuksen johdosta mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta. Tältä osin vakuutusyhtiö viittaa muun muassa kuluttajariitalautakunnan ratkaisuun KRIL 04/81/692.

Vahingon määrän osalta vakuutusyhtiö on niin ikään täsmentänyt vastinettaan sen jälkeen, kun se sai A:lta tiedon kiinteistön myymisestä 365.000 euron hintaan. Yhtiön mukaan kohde on näin ollen joka tapauksessa myyty korkeammalla hinnalla kuin mitä se on ostettu, joten siihen ei kohdistu arvonalenemaa. Lisäksi vakuutusyhtiö toteaa, että myynti-ilmoituksessa oli todettu, että kiinteistöllä vuokratuloja on noin 4200€/ kk ja että nykyiset vuokralaiset ovat hyviä vuokranmaksajia. Edelleen yhtiö painottaa, että tapauksessa on huomioitava, että välittäjä ei ole vastuussa muun muassa siitä, saako ostaja toivomaansa tuottoa vuokrattuna ostamastaan asunnosta.

Edellä selostamillaan perusteilla yhtiö katsoo edelleen, ettei asiassa annettuja korvauspäätöksiä ole aihetta muuttaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistövälittäjä toiminut asianmukaisesti toimeksiantoa hoitaessaan ja onko asiakkaalle aiheutunut taloudellista vahinkoa kiinteistönvälittäjän virheen johdosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) 1 §:n mukaan [Tässä] laissa säädetään:

1) välitysliikkeen kanssa tehtävästä myyntitoimeksiannosta ja vuokra- tai muun käyttöoikeuden luovuttamista koskevasta toimeksiannosta, kun välitettävänä on kiinteistö tai sen osa, rakennus tai huoneisto, joka ei kuulu toimeksiantajan elinkeinotoimintaan;

2) välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen oikeuksista ja velvollisuuksista, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen omistus-, vuokra- tai muun käyttöoikeuden muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten.

Laki koskee vastaavasti soveltuvin osin myös osto- ja vaihtotoimeksiantoa sekä vuokra- tai muun käyttöoikeuden hankkimista koskevaa toimeksiantoa.

Tapaukseen sovellettavien vakuutusehtojen kohdan 1 mukaan varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa toiselle aiheutettu puhdas varallisuusvahinko, kun

• vakuutettu on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta
• vahinko on todettu vakuutuskauden aikana ja siitä on ilmoitettu vakuutusyhtiölle viimeistään 12 kuukauden kuluessa vakuutuksen päättymisestä ja
• vahinko koskee voimassaoloalueella siihen kuuluvissa maissa voimassa olevan oikeuden mukaan käsiteltäviä korvausvaatimuksia.

Asian arviointi

A:n asema ostajana ja sovellettava lainsäädäntö

Nyt käsillä olevassa tapauksessa vakuutusyhtiö on katsonut asiassa jääneen epäselväksi ensinnäkin sen, vaatiko A asiassa korvausta yksityishenkilönä vai kiinteistöosakeyhtiön puolesta. Lisäksi yhtiö on katsonut, että A on vahingon toteamisen hetkellä ollut vakuutuksenottajana olleen välitysliikkeen palveluksessa, joten kysymyksessä on vakuutusehtojen tarkoittamalla tavalla vakuutetulle itselleen aiheutunut vahinko.

Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan A ja hänen vaimonsa B ovat 18.9.2014 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet kyseisen hallikiinteistön yksityishenkilönä ja samassa ominaisuudessa A on myös vaatinut korvausta välityksen virheestä välitysliikkeeltä. Sillä seikalla, että A on mahdollisesti ollut vakuutuksenottajan palveluksessa vahingon toteamisen hetkellä, eli silloin kun toisen huoneiston todellinen käyttötarkoitus on tullut ilmi, ei ole merkitystä, kun arvioidaan vahingonkärsineen asemaa kiinteistön kauppaa tehdessä.

Käytössä olevan selvityksen mukaan on kuitenkin riidatonta, että A on hankkinut kyseisen hallikiinteistön nimenomaan sijoituskohteeksi sen tuottoarvoon perustuen. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 1 §:n mukaan lakia sovelletaan välitysliikkeen ja toimeksiantajan väliseen suhteeseen silloin, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen muuhun tarkoitukseen kuin elinkeinotoimintaansa varten. Lakia koskevassa hallituksen esityksessä HE 2000/58 todetaan, että lakia sovellettaisiin, kun välitettävänä on toimeksiantajan asunto tai muuten hänen yksityisessä käytössään oleva omaisuus. Hallituksen esityksessä on samassa yhteydessä kuitenkin todettu, että lakia sovellettaisiin myös sijoitusomaisuutena pidettävien kohteiden myyntiin tai vuokraamiseen. Ottaen huomioon lain säännöksen sanamuodon ja hallituksen esityksessä todetun välisen epäjohdonmukaisuuden ja sen, että lain sanamuotoa on pidettävä säännöksen soveltamisen lähtökohtana, katsoo lautakunta, että tapauksessa on tarkasteltava lain soveltumisen kannalta nimenomaan A:n vuokraustoiminnan luonnetta.

Lautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan A:lla on ollut tavoitteena saada kiinteistösijoitukselleen yli 4.000 euron kuukausituotto, joten vuositasolla voidaan puhua hyvin merkittävästä voiton tavoittelusta, joka on lähtökohtaisesti yhdistettävissä elinkeinotoiminnaksi.  Näin ollen lautakunta katsoo, että koska A on hankkinut kyseisen hallikiinteistön nimenomaan tulonhankkimistarkoituksessa, ei tapauksessa kuitenkaan tule sovellettavaksi laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä.

A:n oikeus vedota virheeseen välitysliikkeen toiminnassa

Lautakunta toteaa, että kiinteistönvälittäjä on sopimusperusteisessa vastuussa toimeksiantajaansa kohtaan ja kiinteistönvälityslain mukaan samoin perustein myös toimeksiantajan vastapuoleen, eli myös ostajaan sovelletaan sopimusvastuun periaatteita.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa kiinteistönvälityslain säännökset eivät kuitenkaan tule edellä todetuin perustein sovellettavaksi, joten lautakunnan ratkaistavaksi tulee se, onko käsillä olevassa tapauksessa välittömän sopimussuhteen ylittävä vastuu mahdollinen, eli onko A:lla mahdollisuus vedota mahdolliseen virheeseen kiinteistönvälitystoimeksiannossa, koska hänellä ei ole sopimussuhdetta kiinteistönvälittäjän kanssa.

Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa, että vahingonkorvauslain 1.1 §:n mukaan laki ei koske, ellei vahingonkorvauslaissa tai muussa laissa toisin säädetä, sopimukseen perustuvaa tai muussa laissa säädettyä korvausvastuuta. Tässä tapauksessa esitetty vahinko koskee ainoastaan virhettä sopimustoimeksiannon asianmukaisessa täyttämisessä. Sen sijaan esitetty vahinko ei johdu mistään sopimuksen ulkoisesta tekijästä. Näin ollen kiinteistönvälittäjän vastuu ei myöskään voi tulla arvioitavaksi vahingonkorvauslain nojalla.

Vakuutuslautakunta toteaa, että asiantuntija on toimeksiantonsa asianmukaisesta hoitamisesta lähtökohtaisesti vastuussa vain asiakastaan, eli omaa sopimuskumppaniansa kohtaan. Korkeimman oikeuden ratkaisuista KKO 1992:165 ja KKO 1999:19 on lautakunnan näkemyksen mukaan kuitenkin tulkittavissa, että välittömän sopimussuhteen ylittävä asiantuntijan virhevastuu voi tulla kyseeseen myös sivullista kohtaan, jos tälle on riittävän painavat perusteet. Arvio tulee tehdä aina tapauksen erityisolosuhteet huomioiden. Arvion lähtökohtana voidaan pitää muun muassa sitä, onko asiantuntija voinut ennakoida toimintansa vaikuttavan myös tunnistettavissa olevan sivullisen etuun, eli tunnistaako asiantuntija kolmannen tahon intressin toimeksiantonsa hoitamisessa, ja sitä. onko sivullisella ollut perusteltu syy luottaa asiantuntijan huolellisuuteen sekä sitä, onko kysymys sellaista tilanteesta, jossa sivullisen olisi voitu edellyttää ottavan itselleen oman asiantuntijan turvaamaan etuaan.

Lautakunta toteaa, että vaikka käsillä olevassa tapauksessa on katsottu olevan kyse elinkeinotoimintaa varten ostetusta kiinteistöstä, on käsillä kuitenkin sellaisia painavia edellytyksiä, joiden nojalla voidaan katsoa kiinteistönvälittäjän vastaavaan mahdollisesta virheestä välitystoimeksiannon hoitamisessa myös A:ta kohtaan. Ottaen huomioon kiinteistönvälitystoiminnan luonne, on toimeksiantoa suorittavalle välittäjälle selvää, että myös kiinteistön ostajalla on merkittävä intressi kaupanteossa. Lisäksi kiinteistönvälittäjien tapaohjeissa on nimenomaisesti mainittu myös ostajan asiamukainen tiedottaminen kohteen ominaisuuksista. A:lla voidaan katsoa olevan perusteltu syy luottaa siihen, että välittäjä huolehtii toimeksiantoa suorittaessaan myös hänen eduistaan eikä myöskään ole vakiintuneesti tapana, että ostajan olisi otettava oma välittäjä turvaamaan hänen etuaan kaupanteon yhteydessä. Tämän lisäksi lautakunta on arvioinnossaan antanut analogia-argumenttina painoarvoa myös sille, että välitystoimeksiantoja yleisesti koskevassa kiinteistönvälityslaissa on nimenomaisesti säännelty myös ostajan oikeudesta vedota mahdolliseen virheeseen kiinteistönvälittäjän toiminnassa.

Edellä selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjällä on tämän tapauksen olosuhteissa vastuu toimeksiannon mahdollisesta virheestä myös ostajaa, eli A:ta kohtaan.

Oliko välitystoimeksiannossa virhe?

Kuten edellä on todettu, kiinteistöjä välittävän toimijan vastuu on eräänlaista ammattivastuuta, johon liittyy erityisen asiantuntemuksen vaatimus sekä kaupan osapuolten oikeus luottaa asiamiehen ammattitaitoon. Myös korkein oikeus on muun muassa ratkaisussaan KKO 2001:128 katsonut, että tietyntyyppisten asiantuntijapalvelujen ammattimaisella tarjoajalla on toimeksiannon puitteissa laaja tiedonantovelvollisuus sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa haitallisesti asiakkaan etuihin. Tiedonantovelvollisuus voi ulottua muun muassa sellaisiin toimeksiannon ulkopuolelle jääviin merkityksellisiin seikkoihin, jotka asiantuntija toimeksiantoa täyttäessään havaitsee, jos hän ei voi olettaa asiakkaan niistä tietävän. Toimeksisaajan on siten pyrittävä ottamaan kattavasti huomioon asiakkaan tavoitteet ja niiden saavuttamista mahdollisesti haittaavat oikeudelliset ja muut riskit. Vastuusta vapautuakseen kiinteistönvälittäjän on osoitettava toimineensa asianmukaisesti.

Myös hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden mukaan kiinteistönvälittäjän on perehdyttävä välitettävänä olevaan kohteeseen hankkimalla siitä kaikki tarvittava selvitys. Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä kohteeseen liittyvät oikeudelliset asiat ja käytettävä myös markkinatuntemustaan, jottei hän erehtyisi, antaisi virheellisiä tai epäselviä tietoja tai jättäisi mitään osto- tai myyntipäätöksen ratkaisemiseen vaikuttavaa seikkaa ilmoittamatta. Välitysliikkeen on annettava kohdetta koskevat tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalla epäedullisista asioista.

Vakuutuslautakunnalla käytettävissä olevan selvityksen mukaan kohteen välittäjällä on ollut käytössä rakennuskaavaote, mutta se on vahingossa jäänyt antamatta ostajalle. Myyjä ei ole rakentanut kyseistä kohdetta eikä myyjällä ole ollut antaa tietoja rakennusluvista. Lautakunta toteaa, että vaikka kiinteistönvälittäjälle on hyvän välitystavan mukaan velvollisuus hankkia välitettävää kohdetta koskeva rakennuskaavaote, niin ei sen luovuttamiseen ostajalle tai siitä muutenkaan tiedottamiseen ole erityistä velvollisuutta, mikäli välittäjällä ei ole aihetta epäillä kaavan poikkeavan toteutuneesta kohteesta.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa välittäjä oli hankkinut kiinteistöä koskevan kaavaotteen. Lautakunnalle toimitetun selvityksen mukaan kaavaotteen merkinnöistä on ollut luettavissa ainoastaan, että kysymyksessä on teollisuusrakenteinen korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Lisäksi dokumentista on ilmennyt rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurin mahdollinen kerrosluku. Vakuutuslautakunnan käsityksen mukaan otteesta ei näin ollen olisi ilmennyt mitään sellaista erityistä, minkä vuoksi se olisi tullut luovuttaa ostajalle ennen kaupantekoa.

Tapauksessa on myös erityisesti huomioitava, että rakennusta koskevan, vuonna 2007 laaditun yhtiöjärjestyksen mukaan kiinteistöllä oli kaksi asuinhuoneistoa. Näin ollen myyntiesitteen tiedot olivat yhteneväiset yhtiöjärjestyksen kanssa ja lautakunta katsoo myös, ettei kiinteistönvälittäjällä ollut mitään syytä olla luottamatta yhtiöjärjestyksessä esitettyyn. Selvyyden vuoksi lautakunta toteaa vielä, että rakennusoikeuden varma toteaminen olisi vaatinut kohteen rakennuslupiin perehtymistä, eikä syytä tällaiselle ole ollut nähtävissä ottaen huomioon muista edellä mainituista olevista selvityksistä saadut tiedot. Lautakunta katsoo siten, ettei välittäjällä ollut syytä epäillä, että kaupattava hallikiinteistö poikkeaisi viranomaismääräyksistä.

Edellä selostamillaan perusteilla lautakunta katsoo, että välittäjä ei ole laiminlyönyt velvollisuuttaan hoitaa saamansa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Lautakunta katsoo siten, että kiinteistönvälittäjän toimista ei ole aiheutunut vahinkoa asiakkaille eikä vakuutusyhtiöllä ole siten korvausvelvollisuutta asiassa.

Lopputulos

Edellä selostetuin perustein ja käytettävissä olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta ei suosita tapauksessa korvausta maksettavaksi.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros
Sihteeri Hanén

Jäsenet:
Alinentalo-Pelttari
Hirviniemi
Korpiola
Rusanen