Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottajana oleva kiinteistönvälitysliike A Oy oli toiminut välittäjänä erään omakotikiinteistön kaupassa. Välitykseen sisältyi myös hinta-arvion antaminen myyntikohteesta ja 27.4.2016 päivätyn toimeksiantosopimuksen mukaan välittäjän arvio oli 180 000 euroa, jolla kauppa sittemmin myös toteutui. Kaupan päättämisen jälkeen myyjä esitti 13.12.2017 A Oy:tä kohtaan vahingonkorvausvaatimuksen. Myyjä katsoi hankkimiinsa muihin arvioihin vedoten A Oy:n arvion kiinteistön arvosta olleen yleinen hintataso ja kohde huomioiden liian alhainen. Myyjä katsoi aiheutuneen vahingon määräksi 70 000 euroa.

A Oy on hakenut asiassa korvausta vastuuvakuutuksestaan, johon sisältyi vakuutusturva kiinteistönvälittäjän taloudellisen vastuun varalta. Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksellä 13.4.2018 ilmoittanut, ettei vahinkoa korvattu varallisuusvastuuvakuutuksesta vakuutusehtojen kohdan 5.2.17 rajoitusehdon perusteella. Rajoituksen mukaan vakuutus ei kattanut vahinkoa, joka oli aiheutunut toiselle suoritetun tutkimuksen, laskelman, piirustuksen, selvityksen, työselityksen, arvioinnin, ohjelmoinnin, tarkastuksen, valvonnan tai muun konsulttitehtävän virheellisyydestä tai laiminlyönnistä. Koska korvausvaatimuksen perusteena oli välittäjän hinta-arvion väitetty virheellisyys, kyse oli rajoitusehdolla vakuutusturvan ulkopuolelle rajatusta vahingosta.

Asiakkaan valitus

A Oy on vaatinut vahingon korvaamista varallisuusvastuuvakuutuksesta. A Oy on lausunut, että kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 8 §:n mukaan välitysliikkeen tuli antaa toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tiesi tai sen piti tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Hyvän välitystavan ohjeen mukaan tällaisia seikkoja olivat esimerkiksi toteutuneisiin kauppoihin perustuva hinta-arvio sekä arvio myyntiajasta. Myös toimeksiantosopimuksessa oli nimenomaisesti mainittu, että välitysliikkeen tehtävänä oli muun muassa arvioida kaupan kohteen todennäköinen kauppahinta kauppahintatilastojen ja/tai markkinatietämyksensä perusteella, sekä ilmoittaa niissä tapahtuvista muutoksista toimeksiantosuhteen aikana.

Oikeuskäytännön ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytännön valossa toimeksiantosopimukseen sisältynyt välitysliikkeen antama hinta-arvio voitiin katsoa olennaiseksi osaksi välitystoimeksiannon suorittamista, jonka perusteella välitysliike saattoi joutua korvausvastuuseen toimeksiantajalleen. Esimerkiksi ratkaisun Dnro 4151/81/06 perusteluissa kuluttajariitalautakunta on todennut, että ammattitaitoisesti annettu hinta-arvio ja arvioidun hinnan merkitseminen toimeksiantosopimukseen olivat olennainen osa kiinteistönvälitystoimeksiannon suorittamista. Myös ratkaisussa Dnro 97/81/1726 välitysliikkeen suorituksessa todettiin olleen virhe välitysliikkeen kaupan kohteesta antaman virheellisen hinta-arvion perusteella. 

Vakuutuslautakunnan ratkaisukäytännössä hinta-arvion virheellisyyttä ei ollut myöskään rajattu vakuutusturvan ulkopuolelle. Esimerkiksi ratkaisussa FINE-009192 (2018) oli kysymys siitä, oliko kiinteistövälittäjä toiminut asianmukaisesti toimeksiantoa hoitaessaan ja hinta-arvioita myyjälle antaessaan, ja oliko toteutunut kauppahinta vastannut silloista markkinahintaa. Ratkaisussa ei ole todettu, että virhe välitysliikkeen toimeksiantosopimuksen yhteydessä antamassa hinta-arviossa olisi rajautunut vakuutusturvan ulkopuolelle.

Mainituilla perusteilla välitysliikkeen toimeksiantosopimuksen yhteydessä antama ja sopimukseen kirjaama arvio toteutuvasta kauppahinnasta oli osa toimeksiantosopimusta ja välitystoimeksiannon suorittamista, ja välitysliike saattoi joutua korvausvastuuseen toimeksiantajalleen, mikäli arvio kaupan kohteen toteutuvasta kauppahinnasta oli virheellinen. Näin ollen vakuutuksen rajoitusehtojen kohta 5.2.17 ei soveltunut vahinkoon, vaan kyse oli vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaisesta taloudellisesta vahingosta, josta vakuutuksenottaja oli korvausvastuussa toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella. Siten vahinko tuli korvata vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on lausunut, ettei kyseistä vahinkoa korvattu, koska vakuutus ei korvannut vahinkoa, joka aiheutui toiselle suoritetun arvioinnin virheellisyydestä tai laiminlyönnistä. Se, että A Oy:n toimeksiantosopimuksen yhteydessä antama ja sopimukseen kirjaama arvio kauppahinnasta oli osa toimeksiantosopimusta ja välitystoimeksiannon suorittamista, josta välittäjä saattoi joutua korvausvastuuseen, ei merkinnyt sitä, ettei vahinkoon sovellettaisi vakuutusehtojen rajoituksia.

Rajoitusehdon 5.2.17 mukaan vastuuvakuutus ei kattanut vahinkoa, joka aiheutui suoritetun arvioinnin virheellisyydestä. Ehto oli yksiselitteinen, selkeä ja sulki korvattavuuden piiristä pois ne virheet, joita vakuutuksenottaja saattoi tehdä antaessaan arvion kiinteistön arvosta tai realistisesta kauppahinnasta. A Oy:n mahdollinen vahingonkorvausvastuu tässä tapauksessa perustui nimenomaan suoritetussa arvioinnissa tehtyyn virheeseen, eikä vahinkoa siksi korvattu vakuutuksesta. Vastuuvakuutuksesta ei korvattu myöskään asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja, koska vaatimus ei koskenut ehtojen mukaan korvattavaa vahinkotapahtumaa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on ollut kyse siitä, kuuluuko kiinteistönvälitystoimintaa harjoittavan A Oy:n virheelliseksi väitetystä kiinteistön kauppahinta-arviosta mahdollisesti aiheutunut vahinko vakuutusyhtiön A Oy:lle myöntämän varallisuusvastuuvakuutuksen korvauspiiriin.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kysymyksessä olevaan vakuutukseen sovellettavien 19.1.2017 päivättyjen vakuutusehtojen kohdan 5.1 mukaan vakuutus korvaa vakuutuskirjassa mainitussa toiminnassa vakuutuksenottajan tai tämän työntekijän toiselle aiheuttaman taloudellisen vahingon, joka todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana vakuutuksen voimassaoloalueella ja josta vakuutuksenottaja on huolimattomuuden tai laiminlyönnin perusteella korvausvastuussa, joko
- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä toimeksiantosopimuksen perusteella tai
- muulle kuin toimeksiantajalle voimassa olevan oikeuden mukaan.
Taloudellisella vahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Vakuutusehtojen rajoitusten kohdan 5.2.17, Konsulttivahinko, mukaan vakuutus ei kata vahinkoa, joka aiheutuu toiselle suoritetun tutkimuksen, laskelman, piirustuksen, selvityksen, työselityksen, arvioinnin, ohjelmoinnin, tarkastuksen, valvonnan tai muun konsulttitehtävän virheellisyydestä tai laiminlyönnistä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Saman lain 8 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan, jos välitysliike tai sen palveluksessa oleva aikoo päättää kaupan tai vuokrasopimuksen taikka muun käyttöoikeussopimuksen omaan lukuunsa tai sillä on sopimuksessa erityinen etu valvottavanaan, on myös tästä seikasta ilmoitettava toimeksiantajalle.

Saman lain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Mainitun pykälän 3 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä.

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 8 §:n 1 momentin 4-kohdan mukaan kiinteistönvälitysliikkeeksi rekisteröitävällä on oltava vastuuvakuutus, jonka vakuutusmäärän voidaan välitystoiminnan laatu ja laajuus huomioon ottaen arvioida riittävän toiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen korvaamiseen ja joka muilta ehdoiltaan vastaa alalla tavanomaista vakuutuskäytäntöä.

Asian arviointi

Lautakunnan käytettävissä olevan asiakirjaselvityksen mukaan A Oy oli esittänyt osana puheena olevan kiinteistönvälitystä koskeneen 27.4.2016 päivätyn toimeksiannon toteuttamista myyjälle arvion myytäväksi tarjotun kiinteistön arvosta. Välittäjä A Oy:n arvioima hinta on ollut 180 000 euroa. Toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen A Oy oli ilmoittanut kohteen myyntiin internetissä. Kohde oli myyty 31.5.2016 A Oy:n alun perin arvioimasta hinnasta. Kuten A Oy on ratkaisupyynnössään lautakunnalle esittänyt, välitysliikkeen asiantuntemuksensa perusteella toimeksiantajanaan olevalle myyjälle antaman hinta-arvion on katsottava olevan olennainen osa välitystoimeksiannon suorittamista. Mikäli arvio myöhemmin todetaan virheelliseksi, välittäjä on lain mukaan korvausvastuussa tästä mahdollisesti aiheutuvasta vahingosta toimeksiantajaansa kohtaan, kuten A Oy:n esittämissä aiemmissa lautakuntaratkaisuissa on todettu.

Vakuutuslautakunta toteaa, ettei edellä kuvatusta kiinteistönvälittäjän vahingonkorvausvastuusta kuitenkaan suoraan seuraa, että mahdollinen vahinko kaikissa tapauksissa oikeuttaisi korvaukseen myös kiinteistönvälittäjän vastuuvakuutuksesta. Vastuuvakuutuksen korvauspiiri on määritelty erikseen kulloinkin kysymyksessä olevaan vakuutussopimukseen sovellettavissa vakuutusehdoissa. Vakuutusehtoihin sisältyy tyypillisesti myös vakuutusyhtiön vastuuta rajoittavia määräyksiä. Vaikka kyse on kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain nojalla kiinteistönvälitystoiminnan harjoittajalle pakollisesta vakuutuksesta, laissa ei ole tarkemmin säädetty välittäjältä vaadittavan vakuutuksen sisältöä.

Puheena olevaan asiaan sovellettavien vakuutusehtojen, otsikkonsa mukaan konsulttivahinkoja koskevan, kohdan 5.2.17 mukaan A Oy:llä voimassa olleen vakuutuksen ulkopuolelle on rajattu muun muassa toiselle suoritetusta virheellisestä arvioinnista aiheutuneet vahingot. Vakuutuslautakunta katsoo, ettei A Oy:n saamassa kiinteistönvälitystä koskeneessa toimeksiannossa ole kuitenkaan ollut kyse rajoitusehdossa mainitusta konsulttitoiminnasta. Kun A Oy:n toimeksianto ei ole koskenut vain hinta-arvion antamista vaan kiinteistön kauppaa kokonaisuudessaan ja kun kohde on edellä kerrotuin tavoin A Oy:n välityksin myös myyty, ei A Oy:n kiinteistöstä esittämällä arviolla ole A Oy:tä vastaan esitetyn vahingonkorvausvaatimuksen kannalta enää itsenäistä merkitystä, vaan kyse on todellisuudessa siitä, onko toimeksiannon kohteena ollut kiinteistö myyty alihintaan vai ei. 

Näistä syistä ja koska vakuutusyhtiö on lausunut asiassa ainoastaan A Oy:n saamaan kiinteistövälitystoimeksiantoon sisältyneestä kiinteistön arvoa koskeneesta arviosta, lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön tulee ottaa A Oy:n vastuuvakuutuskorvausta koskeva asia uudelleen arvioitavakseen sen osalta, oliko A Oy:n välittämää kauppaa pidettävä alihintaisena vai ei.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö ottaa A Oy:n vastuuvahinkoilmoituksen uudelleen käsiteltäväkseen A Oy:n vastuun arvioimiseksi sen perusteella, oliko A Oy:n välittämä kiinteistönkauppa tehty alihintaisena vai ei.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski 

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Nyyssölä
Sarpakunnas