Tapahtumatiedot

Kiinteistöosakeyhtiön omistama rivitalorakennus vahingoittui 12.12.2017 sytytetyssä tulipalossa. Vuokrauskäytössä ollut, 18 asuntoa käsittänyt rivitalorakennus oli rakennettu vuonna 1966 ja peruskorjattu vuonna 1989. Rakennuksessa oli vuonna 2016 havaittu laajoja mikrobivaurioita ja sisäilmaongelmia. Syyskuussa 2016 kiinteistöyhtiön hallitus oli katsonut, ettei rakennusta ole kannattavaa ryhtyä korjaamaan. Tämän jälkeen vuokrasopimukset oli irtisanottu ja rakennus oli ollut 1.5.2017 alkaen tyhjillään. Kiinteistöyhtiö oli pyrkinyt ensisijaisesti myymään rakennuksen purkukuntoisena ja toissijaisesti purkamaan 3 vuoden sisällä.

Kiinteistöosakeyhtiön osakkeet omistaa rakennuksen sijaintikunta. Kunnanvaltuusto oli 11.12.2017 hyväksynyt kunnan vuoden 2018 talousarvion, johon oli sisältynyt myös kiinteistöyhtiön tavoite purkaa puheena oleva rivitalo.

Vakuutusyhtiö on 2.8.2018 päivätyssä korvauspäätöksessä todennut, että vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetulle omaisuudelle aiheutunut suoranainen esinevahinko vähennettynä omavastuulla. Rakennus oli vahinkohetkellä ollut homevaurioitunut, tyhjillään ja kylmillään. Omistajan tarkoitus oli ollut purkaa rakennus, mutta purkamisen rahoittaminen oli viivästyttänyt purkamista. Suoranainen esinevahinko on korvauspäätöksen mukaan ollut purkujätteen arvon alentuminen, jos sillä olisi ollut taloudellista arvoa. Jos purkujätteellä ilman vahinkoa ei olisi ollut taloudellista arvoa niin suoranainen esinevahinko on palojätteen käsittelystä aiheutunut mahdollinen lisäkustannus verrattuna tilanteeseen, jossa rakennus olisi purettu ilman paloa. Vakuutusyhtiö on pyytänyt kiinteistöyhtiötä toimittamaan selvityksen lisääntyneistä purkamiskuluista.

Asiakkaan valituksen jälkeen vakuutusyhtiö on sisäisessä muutoksenhakujärjestelmässään katsonut, ettei ratkaisun muuttamiselle ole esitetty perusteita.

Asiakkaan valitus

Kiinteistöyhtiö vaatii, että vakuutuksesta korvataan rakennuksen jälleenhankinta-arvon alentumaa vastaava rahamäärä. M. Oy:n lausunnon mukaan rakennuksen tekninen arvo on palohetkellä ollut 1.167.030,80 euroa ja palovahingon aiheuttama vahinkoaste 29,04 %. Tämän johdosta rakennuksen tekninen arvo on palon jälkeen ollut 828.125,10 euroa. Tulipalo on siten aiheuttanut rakennuksen jälleenhankinta-arvoon 338.905,70 euron suuruisen alentuman.

Rakennusta oli myyty ”purkukuntoisena”, mikä on yleinen myyntitapa, jos rakennuksen kunnosta ei haluta ottaa kaupanvastuuta. Rakennuksesta ei oltu saatu yhtään ostotarjousta.

Asiassa on riidatonta se, että rakennuksen purkamista oli valmisteltu ennen tulipaloa. Rakennus ei tuolloin ollut korjauskelvoton eikä arvoton. Rakennuksen olisi myös voinut peruskorjata. Kysymys oli ollut pidemmän ajan taloudellisesta harkinnasta. Mahdollinen purkaminen olisi perustunut tarkoituksenmukaisuusharkintaan, johon on liittynyt vuokra-asuntojen kysyntä paikkakunnalla sekä korjaus- ja uudisrakentamisen kustannusvertailu rakennuksen elinkaari huomioon ottaen.

Rakennuksen täysarvovakuutus oli pidetty voimassa koska kiinteistöyhtiön mielestä rakennuksella oli ollut arvoa. Muussa tapauksessa vakuutusmaksuja ei olisi kannattanut maksaa lainkaan, jos arvottomasta rakennuksesta ei olisi ollut mahdollista saada vakuutuskorvausta.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö katsoo, että vakuutusehtojen mukainen korvausvelvollisuus tulee täytetyksi suorittamalla korvaus tulipalon johdosta lisääntyneistä purkukustannuksista. Suoranainen esinevahinko tulee arvioida siltä pohjalta, ovatko purkukustannukset lisääntyneet palovahingon johdosta. Asiakkaan toimittamassa selvityksessä purkukustannusten on arvioitu lisääntyneen 10.000 euroa. Asiassa ei ole perusteita suorittaa korvausta tätä laajemmin.

Vakuutusyhtiö katsoo esitetyn selvityksen osoittavan, että kiinteistöyhtiön tarkoituksena oli purkaa ja hävittää kyseinen huonokuntoinen rakennus. Rakennuksen purkaminen oli sisältynyt kiinteistöosakeyhtiön vuoden 2018 talousarvioon ja toimintasuunnitelmaan, jotka asianomainen kunnanvaltuusto oli hyväksynyt 11.12.2017. Purkamisesta oli siten päätetty ennen palovahingon sattumista.

Purkukustannuksiksi oli alustavasti arvioitu noin 130.000 euroa. Selvitysten perusteella rakennuksesta oli ollut vain kuluja siinä vaiheessa, kun palovahinko oli sattunut. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että rakennuksen purkujätteellä olisi ilman vahinkoa ollut taloudellista arvoa.

Vakuutusyhtiö selostaa kiinteistöyhtiön ja asianomaisen kunnan hallintoelinten kokouspöytäkirjoista ilmeneviä tietoja, joiden mukaan rakennuksessa oli vuonna 2016 ollut merkittävä mikrobi- ja sisäilmaongelma. Rakennus oli ollut tyhjillään 1.5.2017 alkaen, eikä sitä ollut lämmitetty syksystä 2017 alkaen. Kohde oli ensin pyritty myymään purkukuntoisena, mutta siitä ei ollut saatu yhtään ostotarjousta. Kiinteistöyhtiö oli sen jälkeen pyrkinyt purkamaan rakennuksen. Kyse oli rakennuksesta, josta oli ollut kiinteistöyhtiölle ainoastaan merkittäviä kuluja, minkä vuoksi rakennuksesta oli pyritty eroon.

Vakuutusyhtiö toteaa, että kun vahingon määrää arvioidaan, on olennaista selvittää rivitalorakennuksen jälleenhankinta- ja päivänarvot. S. Oy on 10.1.2018 lausunnossaan arvioinut, että rakennuksen uudisrakennushinta purkukuluineen (ALV 0 %), eli jälleenhankinta-arvo, on 2.293.000 euroa. S. Oy on arvioinut kohteen tekniseksi nykyarvoksi ennen palovahinkoa noin 444.200 euroa (ALV 0 %) ja todennut, että rakennuksen nykyarvo ennen vahinkoa vastasi 20 prosenttia uudisrakennushinnasta ilman purkukustannuksia.

Vakuutusyhtiön mielestä asiassa tulee ottaa huomioon myös omaisuuden käyttökelpoisuuden aleneminen sekä muut syyt. Rakennus on ollut asumiskelvoton mikrobi- ja sisäilmaongelman vuoksi. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että rakennus olisi soveltunut muuhun käyttöön kuin asumiseen. Omaisuus on siis ollut käyttökelvoton tai käyttökelpoisuudeltaan huomattavasti alentunut, mikä laskee päivänarvoa merkittävästi.

Vakuutusehtojen mukaan päivänarvoa määritettäessä otetaan huomioon myös rakennuksen käypä arvo. Käyvällä arvolla tarkoitetaan rahamäärää, joka olisi saatu, jos omaisuus olisi myyty normaalisti ennen vahinkoa. Koska rakennusta oli yritetty myydä purkukuntoisena, eikä siitä oltu saatu yhtään tarjousta, rakennuksella ei ollut arvoa lainkaan.

Selvitykset

Vakuutuslautakunnan käytettävissä on ollut muun muassa seuraavat selvitykset:

Vahingon jälkeen tehdyt vahinkotarkastukset ja arvioinnit:

• S. Oy 10.1.2018 päivätty muistio, jonka mukaan uuden vastaavan rakennuksen Haahtela TAKU -ohjelmalla laaditun kustannusarvion mukainen arvonlisäverollinen (ALV 24 %) uudishinta purkukustannuksineen on ollut 2.843.320 euroa (eli 2.293.000 euroa, ALV 0 %).  Nykyhintaa koskeva arvio perustui uudisrakennushintaan ja Haahtela ikä/kunto -taulukkoon. Muistion mukaan rakennuksen arvonlisäverollinen nykyarvo oli 637.608 euroa (444.200 euroa ALV 0 %) eli 20 % uudishinnasta. Tulipalon aiheuttamaksi rakennuksen vahinkoasteeksi oli arvioitu 20 %. Vuonna 2016 tehdyn hankesuunnitelman mukaiset, Haahtela TAKU -ohjelmalla lasketut korjauskustannukset olisivat olleet 1.014.320 euroa (ALV 24 %).
• M. Oy:n 1.11.2018 päivätty lausunto rakennuksen teknisestä arvosta. Vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannuksiksi lausunnossa on arvioitu 2.917.557 euroa. Rakennuksen tekniseksi arvoksi ennen vahinkoa on arvioitu 1.167.030,80 euroa eli 40 % vastaavan uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista. Rakennuksen 60 prosentin korjausaste huomioon ottaen jälleenhankinta-arvo oli tulipalon jälkeen ollut 828.125,10 euroa. Alenema jälleenhankinta-arvoon oli siten ollut 338.905,70 euroa. Ennen tulipaloa rakennuksen purkukustannukset olisivat olleet noin 150.000 euroa. Palosta aiheutuneeksi ylimääräiseksi haitaksi purkutöille lausunnossa on arvioitu 10.000 euroa.

Muun ohessa seuraavat kiinteistöyhtiön ja viranomaisten kokousasiakirjat

• Kiinteistöyhtiön hallituksen 1.9.2016 pitämän kokouksen pöytäkirja, jonka mukaan ei ole kannattavaa ryhtyä korjaamaan rakennusta. Ensisijaisesti rakennus pyritään myymään purkukuntoisena ja toissijaisesti rakennus puretaan 3 vuoden sisällä. Asukkaiden vuokrasopimukset päätettiin irtisanoa välittömästi.
• Kunnanhallituksen omistajaohjauksen kannanotto 27.7.2017, jonka mukaan enemmistö kokoukseen osallistuneista oli purkamisen kannalla. Asiakirjan mukaan kunta korvaa avustuksena kiinteistöyhtiölle rakennuksen purkukustannukset. Asiakirjassa on myös maininta siitä, että purkua ei tarvitse tehdä heti.
• Kunnanhallituksen 20.11.2017 tekemä päätös, jonka mukaan tilanteesta ja jatkosuunnitelmista tarvitaan lisäselvityksiä, tarkempia laskelmia ja vaihtoehtoja päätöksenteon pohjaksi.
• Kunnanvaltuuston vahinkopäivää edeltäneenä päivänä eli 11.12.2017 hyväksymä vuoden 2018 talousarvio, johon sisältyi kiinteistöyhtiön tavoite purkaa kyseinen rivitalo.
   

Ennen vahinkoa tehdyt selvitykset ja korjaussuunnitelmat:

• M. Oy:n 14.4.2016 päivätty raportti kuntotutkimuksista huoneistossa 13 raporttiin liitettyine mikrobinäytteiden tutkimustuloksineen. Raportissa on muun muassa mainittu, että valesokkelirakenteen riski on toteutunut ja että seinärakenteesta pääsee sisäilmaan mikrobeja ja muita epäpuhtauksia.
• Insinööritoimisto S. Oy:n 27.7.2016 päivätty hankesuunnitelma, jonka tarkoituksena oli selvittää rakennuksen senhetkistä tilannetta. Suunnitelmassa suositellaan akuutteina korjaustoimina ulkoseinärakenteen uusimista ja lisälämmöneristystä. Ongelmana on ns. valesokkelirakenne. Rakennuksen ulkopuolinen maanpinta on hyvin lähellä lattiatasoa. Seinä on rakenteesta johtuen ajan kuluessa kerännyt kosteutta, joka ei ole päässyt haihtumaan rakenteesta. Lisäksi on ehdotettu salaojien uusimista ja maanpinnan muotoilua sekä putkikanaalin pudistamista. Muina kuin akuutteina toimina on ehdotettu kylpyhuoneiden kaikkien pintojen, varusteiden ja kalusteiden uusimista, huoneiston kiintokalusteiden ja muovimattojen uusimista sekä kaikkien ulko-ovien siirtämistä. Suunnitelma sisältää myös ehdotuksia tietyistä LVI-korjaustoimista. Suunnitelmassa mainitaan myös, että rakennuksen keskellä olevat kellarikerroksen tilat eivät ole käytössä, koska ne ovat kärsineet vesivahingoista. Suunnitelman liitteenä on 22.7.2016 päivätty kustannusarvio.
   

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Keskeinen ratkaistava kysymys asiassa on vakuutuksesta korvattavan vahingon määrä. Vahingon määrää laskettaessa otetaan huomioon rakennuksella välittömästi ennen vahinkoa ollut arvo (jälleenhankinta- ja päivänarvot) ja jäännösarvo vahingon jälkeen. Vahingon määrä lasketaan päivänarvon mukaan, jos rakennuksen arvon katsotaan vahinkohetkeen mennessä laskeneen niin, että päivänarvo on vähemmän kuin 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta välittömästi ennen vahinkoa.

Asian arviointiin vaikuttaa erityisesti se, miten rakennuksessa sen elinkaaren aikana tehtyjen investointien, rakennuksen riskirakenteiden, rakennuksessa havaittujen mikrobi-, kosteus- ja sisäilmaongelmien sekä rakennuksen asumiskelvottomuuden tai –kelpoisuuden, lämmityksen puuttumisen tai rakennuksen myynti- ja purkusuunnitelmien sekä purkukustannusten tai muiden vakuutusehdoissa mainittujen tekijöiden (kuten ikä tai käyttökelpoisuuden aleneminen taikka muu sellainen syy) katsotaan vaikuttaneen päivänarvoon.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Kiinteistön täysarvovakuutuksen ehtojen mukaan vakuutusyhtiö sitoutuu korvaamaan vakuutuksen kohteelle aiheutuneen esinevahingon sekä ehdoissa erikseen mainitut muut kustannukset. Täysarvovakuutuksessa vakuutuksen kohde on vakuutettu ilman sovittua enimmäiskorvausta ja vakuutusmaksu perustuu ilmoitettuun rakennuksen tilavuuteen. Korvauksen perusteena käytettävä vahingon määrä arvioidaan arvioimis- ja korvaussääntöjen mukaisesti.

Arvioimis- ja korvaussääntöjen kohdan 5.1 mukaan

• (5.1.2) jälleenhankinta-arvo on rahamäärä, joka tarvitaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankkimiseen samalle paikalle.
• (5.1.3) päivänarvo on rahamäärä, joka saadaan, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään, minkä omaisuus on arvossa menettänyt iän, käytön, tekniikan vanhentumisen, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun sellaisen syyn johdosta. Päivänarvoa määriteltäessä rakennusten osalta huomioon otetaan myös omaisuuden käypä arvo. Käyvällä arvolla tarkoitetaan rahamäärää, joka olisi saatu, jos omaisuus olisi myyty normaalisti ennen vahinkoa. Päivänarvo ei voi ylittää omaisuuden jälleenhankinta-arvoa.

Omaisuuden arvon ja esinevahingon määrän laskemista koskevien ehtojen kohdan 5.3.1 mukaan

• jälleenhankinta-arvon mukainen vahingon määrä saadaan, kun omaisuudella välittömästi ennen vahinkoa olleesta arvosta vähennetään jäljelle jääneen omaisuuden arvo (jäännösarvo). Molemmat arvot lasketaan jälleenhankinta-arvon mukaan.
• Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään jälleenhankinta-arvon ja jäännösarvon erotus.
• Jos kuitenkin esineen arvo on vahinkohetkeen mennessä laskenut niin, että päivänarvo on ollut alle 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta välittömästi ennen vahinkoa, vahingon määrä lasketaan päivänarvon mukaan.
   

Omaisuuden arvon ja esinevahingon määrän laskemista koskevien kohtien ehtojen kohdan 5.3.2 mukaan

• päivänarvon mukainen vahingon määrä saadaan, kun päivänarvosta vähennetään jäljelle jääneen omaisuuden arvo (jäännösarvo). Molemmat arvot lasketaan päivänarvon mukaan.
• Jos omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään päivänarvo vähennettynä päivänarvoperusteisella jäännösarvolla.

Vakuutusehtojen kohdan 5.4 mukaan vahingon määrää laskettaessa otetaan huomioon arvonlisäveroa koskevat säännökset. Veron osuutta ei korvata silloin, kun se voidaan vähentää korvauksen saajan verotuksessa. Arvonlisäveroa ei korvata myöskään silloin, kun vakuutetulla on palautusoikeus arvonlisäveroon.

Vakuutusehtojen kohdan 5.5 mukaan korvauksen määrä saadaan, kun vahingon määrästä vähennetään omavastuu.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta toteaa asiakirjoista ilmenevän, että vakuutuksenottajana oleva kiinteistöyhtiö oli vuonna 2016 tekemänsä päätöksen mukaisesti yrittänyt myydä nyt puheena olevan rivitalorakennuksen purkukuntoisena. Koska rakennuksesta ei oltu kesään 2017 mennessä saatu yhtään ostotarjousta, kiinteistöyhtiö oli toissijaisen tavoitteensa mukaisesti päättänyt, että rakennus puretaan.

Kiinteistöyhtiön osakkeet omistavan kunnan kunnanvaltuusto oli ennen vahinkoa tekemässään päätöksessä, vahvistaessaan vuoden 2018 talousarvion, hyväksynyt rakennuksen purkamisen, joka oli merkitty asiakirjoihin kiinteistöyhtiön tavoitteeksi. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että rakennuksella olisi ollut asumiskäytön lisäksi muuta käyttöä.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen Vakuutuslautakunta katsoo, että rakennuksen purkamisesta oli päätetty ennen vahingon sattumista. Purkamispäätöksellä on merkitystä vakuutusehtojen mukaisen päivänarvon määrittelyssä. Purkamispäätöksellä ei ole merkitystä jälleenhankinta-arvoon, eli uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksiin.

M. Oy:n laatimista asiakirjoista on pääteltävissä, että arviot rakennuksen jälleenhankinta- ja nykyarvoista sekä purkukustannuksista sisältävät 24 prosenttia arvonlisäveroa. Vakuutuslautakunta on tämän vuoksi käyttänyt ratkaisussaan arvonlisäverollisia euromääriä.

Vahingon määrän selvittämistä varten Vakuutuslautakunta on ensin tarkastellut rivitalon jälleenhankinta-arvoa, eli uuden vastaavan rakennuksen rakennuskustannuksia, ja sen jälkeen rakennuksen teknistä päivänarvoa välittömästi ennen vahinkoa. Tämän jälkeen on tarkasteltu rakennuksen purkamispäätöksen ja purkukustannusten vaikutuksia rakennuksen arvoon. Lopuksi Vakuutuslautakunta on määrittänyt rakennuksen vakuutusehtojen mukaisen päivänarvon välittömästi ennen vahinkoa. Viimeksi mainitussa tarkastelussa on kiinnitetty huomiota myös rakennuksen käypään arvoon, joka teknisen päivänarvon lisäksi vaikuttaa ehtojen mukaan määräytyvään päivänarvoon.

Rakennuksen jälleenhankinta-arvo

Vakuutusehtojen mukaan jälleenhankinta-arvo on se rahamäärä, joka tarvitaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankkimiseen samalle paikalle.

Rakennuksen jälleenhankinta-arvosta on esitetty kaksi arviota. Ensimmäisen arvion mukaan uuden vastaavan rakennuksen arvonlisäverollinen uudishinta on ollut 2.843.320 euroa (S. Oy) ja toisen arvion mukaan jälleenhankinta-arvo on ollut 2.915.577 euroa (M. Oy).

Vakuutuslautakunta toteaa, että arvioiden välinen ero on vain noin 2.5 %, ja että ne kuvaavat vastaavan uuden rakennuksen rakennuskustannusten suuruusluokkaa. Tarkan euromääräisen jälleenhankinta-arvon määrittäminen ei ole tämän asian ratkaisemisen kannalta kuitenkaan keskeinen kysymys eikä välttämätöntä.

Rakennuksen tekninen päivänarvo välittömästi ennen vahinkoa

Vakuutusehtojen mukaan päivänarvo on se rahamäärä, joka saadaan, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään, minkä omaisuus on arvossa menettänyt iän, käytön, tekniikan vanhentumisen, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun sellaisen syyn johdosta. Päivänarvossa otetaan huomioon myös omaisuuden käypä arvo. Käyvällä arvolla tarkoitetaan rahamäärää, joka olisi saatu, jos rakennus olisi myyty normaalisti ennen vahinkoa.

S. Oy on arvioinut rakennuksen nykyarvon ennen palotilannetta Haahtela TAKU-ohjelmaa ja ikä/kunto -taulukkoa hyväksikäyttäen. Nykyarvon on katsottu olleen noin 20 % uudishinnasta. Nykyarvoksi, eli tekniseksi päivänarvoksi, muistiossa on laskettu 637.608 euroa (ALV 24 %, sisältäen purkukustannuksia 86.800). Raportin mukaan nykyarvoa laskettaessa on otettu huomioon seuraavat asiat: runkoa lukuun ottamatta rakennusosien kunto vastaa niiden 50 vuoden ikää, rakennuksen sokkelin ja ulkoseinien rakenne sekä alapohjan kanaali ovat kunnoltaan heikkoja, rakenteessa on homevaurioita. Rakennuksen vaurioiden korjausaste on raportin mukaan ollut korkea. Nykyarvoon on rakennuksen sijainnin lisäksi vaikuttanut myös sen poisto käytöstä syksyllä 2017.

M. Oy:n lausunnon mukaan teknisen nykyarvon määrittelyssä on otettu huomioon arvioitu jälleenhankinta-arvo ja toteutetut investoinnit. Lausunnon antaja on katsonut, että rivitalorakennukseen olisi ennen vahinkoa tullut tehdä jälleenhankinta-arvosta laskettuna 60 prosentin mukainen korjaus, jotta rakennus olisi teknisesti vastannut uudisrakennusta, ja että 60 prosentin korjausasteella rakennuksen tekninen arvo ennen tulipaloa oli ollut 1.167.030,80 euroa, eli 40 % jälleenhankinta-arvosta.

Vakuutuslautakunta toteaa, että molempien arvioiden mukaan rakennuksen tekninen arvo välittömästi ennen vahinkoa on ollut vähemmän kuin 50 % jälleenhankinta-arvosta. Vakuutuslautakunta katsoo tämän vuoksi, että vahingon ja korvauksen määrän määrittämisen perusteena on vakuutusehtojen mukaan määräytyvä rakennuksen päivänarvo.

Rakennuksen purkukuntoisuus ja sen purkamiskustannukset

Kiinteistöyhtiön puolesta on esitetty, että myynnissä olleen rakennuksen purkukuntoisuus ei tarkoittanut sitä, että rakennuksella ei olisi mitään arvoa tai että se olisi ollut korjauskelvoton. Purkukuntoisuutta käytetään yleisesti myynnissä sen vuoksi, ettei myyjälle syntyisi korvausvastuuta kohteessa mahdollisesti olevista virheistä. Vakuutusyhtiö on katsonut, ettei purkukuntoisena myynnissä olleella rakennuksella ole ollut arvoa, ja että kiinteistöyhtiön rasitteena ovat olleet purkukustannukset.

Asiakirjoista saadun selvityksen mukaan rakennuksen purkukustannuksiksi oli ennen vahinkoa arvioitu noin 130.000 euroa.  S. Oy:n arviossa purkukustannuksia on sisällytetty jälleenhankinta-arvoon 86.800 euroa (70.000 € + ALV 24 %). M. Oy:n arvion mukaan purkamisen kustannukset ennen vahinkoa olisivat olleet 150.000 euroa, ja palovahingosta erityisesti asbestitöiden osalta aiheutuneet lisääntyneet purkukustannukset 10.000 euroa.

Rakennuksen teknisen päivänarvon määrittämisen jälkeen tulee asiassa arvioida myös muiden ehdoissa mainittujen tekijöiden perusteella, mikä on vakuutusehtojen mukainen päivänarvo.

Rakennuksen vakuutusehtojen mukainen päivänarvo välittömästi ennen vahinkoa

Vakuutusehtojen mukaan päivänarvossa otetaan huomioon myös rakennuksen käyttökelpoisuuden aleneminen tai muu sellainen syy. Lisäksi päivänarvoon vaikuttaa rakennuksen käypä arvo, eli se rahamäärä, joka rakennuksesta olisi saatu, jos se olisi myyty normaalisti ennen vahinkoa.

Vakuutuslautakunta katsoo, että teknisten seikkojen lisäksi rakennuksen päivänarvoon ovat tässä tapauksessa vaikuttaneet seuraavat seikat:

• Vuonna 1966 rakennettu rivitalorakennus oli vahinkoajankohtana 50 vuotta vanha, ja sitä oli peruskorjattu tai kunnostettu ainakin vuosina 1989 ja 1995, eli yli 20 vuotta aikaisemmin.
• Rakennuksessa oli rakennusaikana 1960-luvulla yleisesti käytetty ns. valesokkelirakenne, johon liittyvä riski oli asiakirjoista ilmenevän selvityksen mukaan toteutunut.
• Rakennuksessa oli vuonna 2016 todettu laajoja mikrobivaurioita ja sisäilmaongelmia. Asiakirjoista ilmenee myös, että ainakin kellari- ja varastotiloissa oli ollut vesivahinkoja.
• Heinäkuussa 2016 laaditun hankesuunnitelman mukaiset korjaukset olisivat S. Oy:n arviolaskelman mukaan tulleet maksamaan hieman yli 1 milj. euroa (ALV 24 %).
• 1.9.2016 kiinteistöyhtiön hallitus oli päättänyt, että rakennusta ei ole kannattavaa ryhtyä korjaamaan. Ensisijaisesti kiinteistöyhtiö oli pyrkinyt myymään rakennuksen purkukuntoisena ja toissijaisesti purkamaan sen 3 vuoden sisällä.
• Rakennuksessa asuneiden vuokralaisten vuokrasopimukset oli vuonna 2016 tehdyn kiinteistöyhtiön hallituksen päätöksen perusteella irtisanottu siten, että rakennus oli 1.5.2017 alkaen ollut tyhjillään.
• Kiinteistöyhtiö on kesäkuussa 2017 pyytänyt ao. kunnanhallitukselta lupaa kyseisen rivitalon purkamiseen. Perusteluina oli esitetty muun muassa se, ettei rakennuksesta oltu saatu yhtään ostotarjousta, vaikka se oli ollut keväästä asti myynnissä kiinteistönvälittäjällä.
• Kiinteistöyhtiön hallituksen heinäkuussa 2017 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan kaikki taloliittymät katkaistaan. Rakennus on ollut ilman lämmitystä syksyn 2017 ajan.
• Kiinteistöyhtiön hallituksen lokakuussa 2017 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan talo on ollut aiottua huonommassa kunnossa. Talosta ei ollut saatu yhtään ostotarjousta, joten ainoa vaihtoehto oli sen purkaminen tai omistajan/kunnan joku muu käyttö.
• Kunnanhallitus on 20.11.2017 katsonut, että tilanteesta ja jatkosuunnitelmista tarvittiin lisäselvityksiä, tarkempia laskelmia ja vaihtoehtoja päätöksenteon tueksi. Asiakirjoihin ei ole liitetty selvitystä mainittujen toimien suorittamisesta tai siitä, että rakennuksella olisi ennen vahinkoa ollut muuta kuin asumiskäyttöä.
• Kunnanvaltuuston 11.12.2017 eli tulipaloa edeltäneenä päivänä hyväksymä vuoden 2018 talousarvio, johon on sisältynyt kiinteistöyhtiön tavoite purkaa nyt puheena oleva rivitalo.

Vakuutuslautakunta katsoo vielä, että rakennuksen päivänarvoa on alentanut se, että rakennus oli mikrobi- ja sisäilmaongelmien sekä sattuneiden vesivahinkojen vuoksi ollut asumaton useita kuukausia eikä rakennusta oltu enää lämmitetty syksyn 2017 aikana. Esitetyn selvityksen mukaan vaurioiden korjaaminen olisi aiheuttanut kiinteistöyhtiölle yli 1 miljoonan euron suuruiset kustannukset. Vakuutuslautakunta katsoo näiden seikkojen osoittavan, että rakennuksen käyttökelpoisuus oli ennen vahinkoa alentunut merkittävästi.

Rakennuksen päivänarvion suuruutta arvioidessaan Vakuutuslautakunta on myös ottanut huomioon sen, että kiinteistöyhtiön vuonna 2016 tekemien päätösten tarkoituksena oli ensisijaisesti ollut myydä rakennus purkukuntoisena. Kun rakennuksen myynti ei ollut keväällä 2017 onnistunut, kiinteistöyhtiö oli saanut omistajaltaan luvan jatkaa rakennuksen purkamissuunnitelman toteuttamista. Purkamispäätös sisältyy asianomaisen kunnan kunnanvaltuuston vuoden 2018 talousarvioon.

Vakuutuslautakunta katsoo, että ostotarjousten puuttuminen viittaa osaltaan siihen, ettei rakennuksella ole ollut käypää arvoa ennen vahinkoa, ja että useita kuukausia tyhjillään sekä lämmittämättömänä olleella, mikrobi-, sisäilma- ja vesivaurioituneella rakennuksella ei ole välittömästi ennen vahinkoa ollut sellaista vakuutusehtojen mukaista päivänarvoa, joka oikeuttaisi korvaukseen.

Vakuutusyhtiö on ilmoittanut suorittavansa korvauksen vahingon johdosta lisääntyneistä purkukustannuksista, kun kiinteistöyhtiö esittää niistä selvityksen.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön ratkaisu on vakuutusehtojen mukainen. Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö oman ilmoituksensa mukaisesti korvaa vahingon johdosta lisääntyneet purkukustannukset kiinteistöyhtiön esittämän selvityksen perusteella.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Pellikka

Jäsenet:
Maso
Rantala
Vaitomaa
Vyyryläinen