Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottaja P Oy:n vuonna 1954 rakennettu asemakaava-alueen 1694 neliömetrin tontilla sijainnut omakotitalo vaurioitui palovahingossa 20.8.2017. Vahinkotarkastuksessa 21.8.2017 todettiin raportin mukaan alakerran makuuhuoneen tuhoutuneen ja olohuoneen sekä keittiön pintojen nokeentuneen ja vaurioituneen lämmöstä. Talon muutkin sisätilat olivat nokeutuneet. Kiinteistön kaksi varastorakennusta eivät olleet vahingoittuneet.

Paikallinen kiinteistönvälittäjä arvioi 30.11.2017 kiinteistön kokonaisarvoksi 38 000 euroa, vaurioituneen omakotitalon lähes arvottomaksi ja kiinteistön vahinkoa edeltäneeksi arvoksi 62 000 euroa. JK Oy:n 12.12.2017 päivätyn rakennusteknisen arvion mukaan talon jälleenhankinta-arvo oli 134 643 euroa ja nykyarvo 63 282 euroa eli 47 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Vakuutusyhtiö maksoi vahingosta 22.12.2017 P Oy:lle 30 000 euron kertakorvauksen. P Oy:n oikaisuvaatimukseen 9.4.2018 antamassaan päätöksessä vakuutusyhtiö kieltäytyi maksamasta enempää korvausta. Rakennuksen arvon oltua arvioiden perusteella alle 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta, vakuutuskorvaus maksettiin rakennuksen päivänarvon mukaan. Kiinteistönvälittäjän arvion perusteella rakennuksen käypä arvo oli ollut 24 000 euroa +/-10 %, joka oli vakuutusehtojen mukaan vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden yläraja.

P Oy vaati edelleen vakuutusyhtiöltä 129 283 euron korvausta vedoten rakennuksessa tehtyihin korjauksiin, muun muassa lämmityspatterien ja vesijohtojen uusimiseen, hormien kunnostukseen, kylmävintin muuttamiseen asuttavaksi vuonna 1990 sekä 1980-luvulla uusittuun peltikatteeseen. Toinen kiinteistönvälittäjä oli 5.7.2018 arvioinut kiinteistön 125 000 euron arvoiseksi. Rakennusmestari K.R:n 3.7.2018 päivätyn laskelman mukaan rakennuksen nykyarvo oli 71 361 euroa eli 53 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Vakuutusyhtiö kieltäytyi sisäisessä muutoksenhakumenettelyssään 26.9.2018 antamassaan päätöksessä ottamasta asiaan enempää kantaa. Vakuutusyhtiö kuitenkin korvasi päätöksellä 8.10.2018 rakennuksen purkukustannuksia 21 179,20 eurolla.

Asiakkaan valitus

P Oy on pyytänyt lautakunnan ratkaisusuositusta vaatien 129 283 euron korvauksen maksamista viivästyskorkoineen. Rakennuksen paloa edeltäneeksi arvoksi tuli katsoa vähintään 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Vaurioiden ja vakuutusyhtiön korvauspäätöksen viipymisen vuoksi rakennus oli pitänyt turvallisuus- ja ympäristösyistä purkaa.

Perusteluinaan P Oy on lausunut vakuutusyhtiön korjauslaskelman olleen puutteellinen. Vakuutusyhtiön käytössä ei ollut rakennuksen korjaushistoriaa, joten rakenteiden ja laitteiden ikä ja laatu oli arvostettu osin virheellisesti. P Oy:n hankkimat rakennusmestari K.R:n 3.7.2018 päivätty laskelma ja kiinteistönvälittäjän 5.7.2018 päivätty arvio oli sivuutettu. Vakuutusyhtiön hankkima kiinteistönvälittäjän 30.11.2017 päivätty arvio oli perustunut vain P Oy:n kiinteistöstä maksamaan kauppahintaan. Arvio ei vastannut alueen hintatasoa ja rakennuksen vahinkoa edeltänyttä arvoa. Korvausvaatimus perustui kyseisellä postinumeroalueella myytyjen saman ikäisten asuintalojen keskineliöhintaan.

P Oy on lausunut lisäkirjelmässään 15.1.2020, että asiassa tuli huomioida vakuutusyhtiön vakuuttaneen talon kohteeseen tutustuttuaan täydestä arvosta. Alueella tehtyjen kauppojen taulukoidut keskihinnat eivät tukeneet vakuutusyhtiön esittämää kiinteistönvälittäjän arviota. Rakennus oli ollut vain asuinkäytössä, mihin oli haettu käyttötarkoituksen muutos rakennusvalvonnasta viimeisimmän suuren remontin yhteydessä. Vakuutusyhtiön konsultoimat tahot olivat talon arvoa määrittäessään käyttäneet virheellisesti valmistumisvuotena vuotta 1954 kun talo oli tosiasiallisesti valmistunut 1960. Yläkerran tilat olivat valmistuneet 1995. Tilat oli virheellisesti todettu keskeneräisiksi, mutta sillä ilmeisesti viitattiin vuokralaisen luvatta tekemiin kevyisiin väliseiniin, jotka eivät liittyneet yläkerran rakennustekniseen arvoon.

Rakennusteknisen arvon määrittäneeltä rakennusmestari K.R:ltä ei voitu saada tarkennusta asiaan hänen menehdyttyään vuonna 2018. P Oy on katsonut vakuutusyhtiön tulkinneen virheellisesti kiinteistönvälittäjän 5.7.2018 antamaa arviokirjaa ja on vedonnut lautakunnalle toimittamaansa 15.1.2020 päivättyyn arviokirjan täydennykseen. Korjauskustannusten osalta P Oy on huomauttanut kertakorvauksen sopimisen pohjana käytetyn vakuutusyhtiön esittämän 30 285 euron kustannusarvion kohonneen 67 000 euroksi P Oy:n pyydettyä yritykseltä sitovaa urakkatarjousta. Kaksi arvioitsijaa oli todennut rakennuksen arvottomaksi, joten vakuutusyhtiö oli korvannut purkukustannukset.

Lisäkirjelmässään 17.3.2020 P Oy on lausunut, että rakennuksesta annetut arviot olivat ristiriitaisia niin rakennuksen kunnon kuin arvonkin osalta. Koska vakuutusyhtiö oli vakuuttanut talon täysarvovakuutuksella, se oikeutti P Oy:n täysimääräiseen korvaukseen, mikäli rakennuksen päivänarvo ylsi 50 prosenttiin jälleenhankinta-arvosta. Rakennusteknisiä arvonmäärityksiä oli laadittu kaksi. Toisen mukaan rakennuksen arvo jäi aavistuksen alle ja toisen mukaan vastaavan verran yli 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. P Oy:n käsityksen mukaan tällaisissa tilanteissa korvausratkaisu tehtiin asiakkaan eduksi, ellei arvioiden ero ollut merkittävä. Kyse oli asuinrakennuksen arvosta eikä kiinteistön ostohinnalla ollut merkitystä, sillä ostohetkellä rakennus oli ollut kylmänä varastotilana täynnä ostajan vastuulle siirtynyttä jätettä. Tuhoutuessaan rakennus oli ollut juuri remontoitu omakotitalo.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on kiistänyt P Oy:n vaatimukset ja toistanut korvauspäätöksissään esittämänsä seikat.

Vakuutusyhtiö on lausunut, että korvausta määritettäessä oli ensin harkittava, oliko rakennuksen päivänarvo yli vai alle 50 prosenttia sen jälleenhankinta-arvosta. Jos päivänarvo alitti 50 prosenttia, maksettiin korvauksena korjauskuluista tai jälleenhankinta-arvosta päivänarvon ja jälleenhankinta-arvon suhteen osoittama osuus. Tämä korvaus maksettiin, vaikka rakennusta ei korjattu. Päivänarvon mukainen korvaus ei kuitenkaan voinut ylittää rakennuksen käypää arvoa vahinkohetkellä. P Oy:n rakennus oli ollut korjauskelpoinen, joten vakuutuskorvauksena voitiin joka tapauksessa maksaa enintään korjauskustannusten määrä, vaikka rakennuksen päivänarvo olisikin ollut vähintään 50 prosenttia sen jälleenhankinta-arvosta.

Asiassa oli olennaista määrittää rakennuksen vakuutusarvo, jota käytettiin vakuutusehtojen mukaan vahingon ja korvauksen määrän arvioimisen perusteena. Omaisuuden vakuutusarvo oli jälleenhankinta-arvo, ellei muuta ollut sovittu ja siitä tehty merkintää vakuutuskirjaan. Vakuutusarvo oli kuitenkin päivänarvo, jos omaisuuden arvo alitti 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Vakuutusyhtiön mukaan rakennuksen arvon oli osoitettu alittaneen 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Tätä tukivat vakuutusyhtiön vahinkotarkastajan, rakennusmestari J.K:n ja NL-rakennuslaskenta Oy:n laskelmat. Niiden perusteella rakennuksen päivänarvo oli korkeintaan 47 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Myös kiinteistönvälittäjän 30.11.2017 antama arvio tuki laskelmia. Se, että rakennusmestari K.R. oli arvioinut päivänarvon ja jälleenhankinta-arvon suhteeksi 53 prosenttia, ei asiasta saatu selvitys kokonaisuudessaan huomioiden osoittanut vähintään 50 prosentin päivänarvoa.

Rakennusmestari J.K. oli arvioinut talon rakennustekniseksi uudishinnaksi 134 643 euroa ja nykyhinnaksi 63 282 euroa eli 47 prosenttia uudishinnasta. Rakennusmestari K.R. oli puolestaan arvioinut uudishinnaksi 134 643 euroa ja nykyhinnaksi 71 361 euroa eli 53 prosenttia uudishinnasta. Molemmat olivat antaneet arvon määritykseen samat korjaustekijät. Kysyttäessä syytä arvioiden väliseen eroon K.R. oli vastannut yleisluonteisesti arvionsa pohjautuneen havaintoihin kohteesta, käytettävissä olleisiin asiakirjoihin sekä yleiseen alan osaamiseen ja kokemukseensa rakennuttajana, valvojana ja suunnittelijana. Koska K.R. ei ollut alkuperäisessä arviossaan tai muutoinkaan tarkemmin perustellut näkemystään, ei hänen laskelmaansa voitu ottaa enempää kantaa. Myöskään P Oy ei ollut eritellyt, mitä puutteita vakuutusyhtiön korjauslaskelma olisi sisältänyt tai miksi vain K.R:n arvio oli luotettava.

Vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja oli laskenut rakennuksen nykyhinnan Kustannustieto TAKU-laskentaohjelmistolla. Laskelmassa oli huomioitu jokaisen huonetilan ikä, kunto ja ominaisuudet erikseen käyttäen perusteena Haahtelan Rakennuksen hinnan arviointi -ohjeen mukaista paikkakunnan hintatasoa vahinkovuonna, vahinkotarkastusraportteja, valokuvia ja P Oy:n toimittamia lisätietoja remonteista. Rakennuksen nykyhinnaksi oli saatu 41 prosenttia uudishinnasta ja laskelman mukaan päivänarvokorvaus oli 59 647 euroa.

Vakuutusyhtiö oli lisäksi tilannut tarkastusraporttien perusteella N Oy:ltä laskelman rakennuksen päivänarvosta. 9.12.2019 päivätyn laskelman lopputulos oli, että päivänarvo oli 35 prosenttia, mikä merkitsi 55 818 euron arvoa.

Rakennuksen käyvän arvon osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että vakuutusehdoissa rajattiin päivänarvokorvauksen määräksi enintään rakennuksen käypä arvo. Jos taas rakennuksen käypä arvo olisi rakennuksen kunnon perusteella määritettyä tekniseen laskentaan perustunutta päivänarvoa suurempi, määräytyi korvaus teknisen päivänarvon mukaan.

P Oy:n kiinteistönvälittäjältä tilaama 5.7.2018 päivätty arvio oli perustunut alueella myytyjen kiinteistöjen arvoon ja kohteen tulipaloa edeltäneeseen arvoon, joksi välittäjä oli arvioinut 125 000 euroa. Välittäjä ei ollut ottanut kantaa rakennuksen arvoon.

Vakuutusyhtiön kiinteistövälittäjältä 30.11.2017 hankkima arvio oli perustunut alueella myytyjen kiinteistöjen arvoon ja kohteen kuntoon arviointihetkellä sekä arvion tekijän kokemukseen alueen asuntomarkkinoista. Välittäjä oli arvioinut kiinteistön käyväksi arvoksi vahingon jälkeen 38 000 euroa +/- 10 %. Arviokirjan perusteella palossa vaurioitunut omakotitalo oli ollut lähes arvoton. Koska koko kiinteistön arvoksi ennen vahinkoa oli arvioitu 62 000 euroa, oli omakotitalon käypä arvo välittömästi ennen vahinkoa ollut noin 24 000 euroa. Arvion mukaan kiinteistö oli ollut asuin- ja liikekäytössä. Välittäjä oli ottanut huomioon rakennuksen käytön ja perustanut arvionsa muuhunkin kuin aiempaan kauppahintaan.

Vakuutusyhtiön mukaan arvioiden eroa selitti se, että P Oy:n tilaamassa arviossa oli arvioitu koko kiinteistön, ei vain rakennuksen arvoa. Arviolausunnosta ei ilmennyt rakennuksen osuus kiinteistön arvosta. Sen sijaan todettiin, että arvonmäärityksessä oli huomioitu kiinteistön sijainti paikkakunnan voimakkaimmin kehittyneen alueen ytimessä ja alueen suuri kaupan keskittymä. Vakuutusyhtiö on pitänyt ilmeisenä, että rakennuksen käypä arvo poikkesi merkittävästi kyseisessä arviolausunnossa esitetystä koko kiinteistön 125 000 euron arvosta. Tontin arvolla ei ollut merkitystä vakuutuksesta korvattavan esinevahingon määrän arvioinnissa, kuten ei myöskään kiinteistöllä olleiden liittymien ja sillä sijainneiden muiden rakennusten arvolla.

P Oy:n toimittamien kiinteistöjen kauppahintatilastojen ja julkisista lähteistä ilmenevien asunto- ja kiinteistökauppojen hintatietojen perusteella paikkakunnalla toteutuneiden kiinteistö- ja asuntokauppojen hintataso oli selvästi koko maan keskiarvohintoja alhaisempi. Vakuutusyhtiö on katsonut hankkimansa kiinteistönvälittäjän arvion antaneen realistisen kuvan rakennuksen ja kiinteistön arvosta.

Vakuutustapahtumasta aiheutunut suoranainen esinevahinko oli vakuutusehtojen mukaan arvioituna aina enintään rakennuksen korjauskustannusten määrä. Korvausvelvollisuus ei voinut ylittää tätä silloinkaan, kun esineen päivänarvo oli vähintään 50 prosenttia sen jälleenhankinta-arvosta. Vahingon määrä päivänarvon mukaan oli puolestaan niin suuri osa korjauskustannuksista kuin päivänarvo oli jälleenhankinta-arvosta, kuitenkin enintään käypä arvo. Vakuutusyhtiö oli korvannut purkukustannukset, mutta se on korostanut, ettei se missään vaiheessa ollut katsonut rakennuksen päivänarvon olleen vähintään 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Korvausvelvollisuus P Oy:tä kohtaan oli täytetty rakennuksen käypään arvoon perustuneen päivänarvokorvauksen ja purkukustannusten maksamisella.

Mikäli Vakuutuslautakunta kuitenkin katsoisi rakennuksen arvon olleen yli 50 prosenttia sen jälleenhankinta-arvosta, olisi korvauksen määrä ensin P Oy:n esittämät 53 prosenttia korjauskustannuksista (päivänarvo), ja sen jälkeen korjauskustannukset kokonaisuudessaan, jos P Oy kahden vuoden kuluessa rakentaisi tontille uuden saman laatuisen ja samaan käyttöön tarkoitetun rakennuksen. Tällöinkin korvauksen enimmäismäärä määräytyisi palovahingon korjaamiseksi tarpeellisten korjauskustannusten mukaan. Ne olivat saadun korjauskustannusarvion perusteella 70 000 euroa. Vaatimansa korvauksen P Oy saattoi saada vain, jos kaikki seuraavat edellytykset täyttyivät: rakennuksen päivänarvo oli vähintään 50 prosenttia, rakennus oli vahingon seurauksena korjauskelvoton ja uuden rakennuksen rakentamisesta aiheutui vähintään vaatimuksen mukaiset kustannukset. Asiassa ei ollut toimitettu selvitystä, joka olisi osoittanut minkään mainituista edellytyksistä täyttyneen.

Vakuutusyhtiö on lausunut lisävastineessaan 28.2.2020, ettei kiinteistökauppojen keskihintaan vertaamisella ollut merkitystä, koska jokainen kohde arvioitiin itsenäisesti. Kiinteistönvälittäjän mukaan 30.11.2017 päivätyn arviokirjan maininta rakennuksen asuin- ja liikekäytöstä ei vaikuttanut käyvän arvon lausuntoon. Myös P Oy:n pyytämässä arviokirjassa 5.7.2018 oli kiinteistön käyttötarkoitukseksi merkitty asuin- ja liikekäyttö.

Vahingon tarkastusraportista oli nähtävissä, että yläkerta oli raportissa mainituin tavoin osin keskeneräinen pinnoiltaan muutenkin kuin P Oy:n esittämien väliseinien osalta. TAKU-laskelmassa sisäpintojen ikätietona oli käytetty asiakkaan ilmoittamaa vuotta 1995. Vuotta 1954 oli käytetty rakennuksen valmistumisvuotena, koska se oli mainittu rakennusvuotena tarkastusraportissa. Vaikka oikea rakennusvuosi oli jäänyt epäselväksi, aiempi TAKU-laskelma oli päivitetty käyttäen P Oy:n ilmoittamaa vuotta 1960, jolloin nykyhintaprosentiksi muodostui 43 prosenttia. Valmistumisvuoden mahdollisella virheellisyydellä ei ollut merkitystä korvauksen määräytymisen kannalta, koska päivänarvon ollessa alle 50 prosenttia oli rakennuksen käypä arvo ratkaiseva.

Rakennuksen käyvän arvon osalta vakuutusyhtiö on lausunut, että kiinteistönvälittäjien arviot kiinteistön arvosta vahingon jälkeen olivat lähes identtiset: 38 000 euroa ja 37 000 euroa. P Oy oli vuonna 2012 maksanut kiinteistöstä 60 000 euroa, joten omakotitalon osuus koko kiinteistön paloa edeltäneestä käyvästä arvosta oli ollut sekä toteutuneen kauppahinnan että 30.11.2017 annetun arvion perusteella hieman yli 20 000 euroa. Arviokirjan 5.7.2018 näkemys kiinteistön 125 000 euron arvosta ennen vahinkoa jätti asuinrakennuksen arvoksi 88 000 euroa, mikä muiden selvitysten perusteella ylitti selkeästi asuinrakennuksella todellisuudessa olleen arvon. Siten 129 283 euron korvausvaatimus oli ylimitoitettu myös 5.7.2018 päivättyyn arvioon nähden.

Teknisesti korjauskelpoisen rakennuksen korjaaminen ei ollut aina kokonaistaloudellisesti tarkoituksenmukaista, mistä nytkin oli kyse. Vakuutuskorvauksen lähtökohtana olivat kuitenkin korjauskustannukset. Korvauksen määrä rajautui päivänarvon mukaiseen osuuteen korjauskustannuksista, enintään rakennuksen käypään arvoon. Jos korjauskustannusten määräksi katsottiin esitetyt 70 000 euroa, oli päivänarvo-osuus 30 100 euroa. Korjauskustannusten mahdollisella suuremmalla määrällä ei tässä tapauksessa ollut vaikutusta korvaukseen, koska rakennuksen käypä arvo oli enintään jo maksetun korvauksen suuruinen eli 30 000 euroa. Perusteita lisäkorvauksen maksamiselle ei ollut.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys vakuutuksenottaja P Oy:n palovahingossa 20.8.2017 vaurioituneen omakotitalon arvosta vahinkohetkellä ja vahingosta maksettavan vakuutuskorvauksen määrästä.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Asiaan sovellettavien 1.1.2016 alkaen voimassa olleiden kiinteistövakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 13.1.1 mukaan omaisuuden jälleenhankinta-arvolla (kursivoinnit tässä) tarkoitetaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankintakustannuksia. Rakennuksen jälleenhankinta-arvoon sisältyvät myös vahingoittuneen rakennuksen purku- ja raivauskustannukset sekä sen tilalle rakennettavan rakennuksen suunnittelukustannukset.

Omaisuuden päivänarvolla tarkoitetaan rahamäärää, joka saadaan vähentämällä jälleenhankinta-arvosta se, mitä omaisuus on arvossa menettänyt iän, käytön, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun sellaisen syyn johdosta. Päivänarvoa määritettäessä otetaan huomioon myös omaisuuden käyttökelpoisuuden aleneminen paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden, kuten harjoitetun elinkeinotoiminnan lakkaamisen tai muun sellaisen syyn vuoksi.

Käypä arvo on vakuutetun omaisuuden käteismyyntihinta vahinkohetkellä eli se hinta mikä siitä saataisiin, jos se myytäisiin markkinahintaan. Käypää arvoa laskettaessa otetaan huomioon mm. esineen ikä, käyttöaika ja käyttökelpoisuus.

Vakuutusehtojen kohdan 13.1.3, Täysarvo, mukaan omaisuus on vakuutettu täydestä vakuutusarvostaan, jos vakuutuksen perusteeksi kysytyt rakennusten tilavuudet on ilmoitettu todellisen suuruisina. Vahinkohetkellä rakennuksen vakuutusarvo lasketaan kohdan 13.1.5 mukaisesti.

Vakuutusehtojen kohdan 13.1.4, Jäännösarvo, mukaan omaisuuden jäännösarvolla tarkoitetaan omaisuuden arvoa välittömästi vahingon jälkeen arvioituna samojen perusteiden mukaan kuin välittömästi ennen vahinkoa.

Vakuutusehtojen kohdan 13.1.5, Vakuutusarvo, mukaan omaisuuden vakuutusarvolla tarkoitetaan vahingon ja korvauksen määrän arvioimisen perusteena olevaa arvoa. Omaisuuden vakuutusarvo on sen jälleenhankinta-arvo, ellei muuta ole sovittu ja siitä tehty merkintää vakuutuskirjaan. Omaisuuden vakuutusarvo on kuitenkin päivänarvo, kun omaisuuden arvo on alle 50 % jälleenhankinta-arvosta. Vahingon sattuessa omaisuuden vakuutusarvo määritellään ja vahingon määrä lasketaan vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaisesti. Yksittäisen rakennuksen osan, rakenteen, pinnoitteiden tai kiinteiden kalusteiden vahingoittuessa vahingon määrää laskettaessa käytetään kyseisen omaisuuden vakuutusarvoa.

Korvattavan vahingon määrän laskemista koskevan vakuutusehtojen kohdan 13.2.1, Korvausvelvollisuuden ylärajat, mukaan, jos omaisuuden vakuutusarvo on sen jälleenhankinta-arvo, on vakuutuksenantajan korvausvelvollisuuden yläraja omaisuuden jälleenhankinta-arvo. Jos omaisuuden vakuutusarvo on sen päivänarvo, on vakuutuksenantajan korvausvelvollisuuden yläraja omaisuuden käypä arvo. Jos omaisuus on vakuutettu ensivastuuarvosta, on vakuutuksenantajan korvausvelvollisuuden yläraja ensivastuuarvo, mutta ei kuitenkaan missään tilanteessa enempää kuin omaisuuden vakuutusarvo.

Vakuutusehtojen kohdan 13.2.2 mukaan vahingon määrä jälleenhankinta-arvon mukaan saadaan, kun omaisuuden jälleenhankinta-arvosta vähennetään mahdollinen jäännösarvo. Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkin enintään omaisuuden jäännösarvolla vähennetty jälleenhankinta-arvo.

Vakuutusehtojen kohdan 13.2.3 mukaan vahingon määrä päivänarvon mukaan saadaan laskemalla jäännösarvolla vähennetystä jälleenhankinta-arvosta niin suuri osa kuin päivänarvon ja jälleenhankinta-arvon välinen suhde osoittaa. Jos vahingoittanut rakennus voidaan korjata, vahingon määrä on niin suuri osa korjauskustannuksista kuin päivänarvo on jälleenhankinta-arvosta, enintään kuitenkin käypä arvo.

Asian arviointi

Vakuutuslautakunta toteaa, että tässä tapauksessa vakuutuskorvauksen laskennan kannalta keskeinen kysymys on se, oliko P Oy:n omakotitalon päivänarvo välittömästi ennen 20.8.2017 sattunutta palovahinkoa ollut vähintään 50 prosenttia rakennuksen jälleenhankinta-arvosta. Sovellettavien vakuutusehtojen mukaan jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai lähinnä vastaavan omaisuuden hankintakustannusta.

P Oy:n rakennuksen jälleenhankinta-arvoa on lautakunnan käytettävissä olevissa asiakirjoissa arvioitu rakennusmestari J.K:n 12.12.2017 ja rakennusmestari K.R:n 3.7.2018 laatimissa laskemissa. Molemmissa laskelmissa vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksiksi on katsottu 134 643 euroa. Rakennuksen jälleenhankinta-arvoa on arvioitu myös vakuutusyhtiön myöhemmin tilaamassa N Oy:n 9.12.2019 päivätyssä vahinkotarkastusraportteihin perustuneessa laskelmassa, jossa jälleenhankinta-arvoksi on saatu sen hetkisen indeksin pohjalta 161 659 euroa.

Rakennuksen päivänarvon osalta mainituissa rakennusteknisiin tekijöihin perustuneissa laskelmissa on kuitenkin päädytty eri näkemyksiin. Rakennusmestari J.K:n 12.12.2017 päivätyssä laskemassa omakotitalon nykyhinnaksi on saatu 63 282 euroa eli 47 prosenttia uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista. Rakennusmestari K.R:n 3.7.2018 päivätyssä laskelmassa nykyhinnaksi on esitetty 71 361 euroa eli 53 prosenttia uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista. Syytä viimeksi mainittujen laskelmien näkemyserolle ei ilmene itse laskelmista tai muistakaan asiakirjoista. Nykyhinnan määrittämisessä keskeistä rakennuksen eri rakenneosien tai huonetilojen kohdekohtaista kuntoluokittelua ei kuitenkaan ole liitetty lautakunnalle toimitettuun K.R:n laskelmaan. Vakuutusyhtiö on oman vahinkotarkastajansa laatimassa arviossa päätynyt alhaisempaan nykyarvoon eli 41 prosenttiin, ja N Oy:n 9.12.2019 päivätyssä kuntoluokittelun osalta muista poikkeavassa arviossa rakennuksen nykyhinnaksi on arvioitu vain 35 prosenttia uuden rakennuksen rakentamiskustannuksista.

Lautakunta toteaa, että selostetussa rakennusteknisessä laskennassa huomioitavien seikkojen lisäksi vakuutusehtojen kohdassa 13.1.1 on määrätty omaisuuden päivänarvon määrittämisen osalta, että huomioon on otettava myös omaisuuden käyttökelpoisuuden aleneminen paikkakunnan muuttuneiden olosuhteiden, kuten harjoitetun elinkeinotoiminnan lakkaamisen tai muun sellaisen syyn vuoksi. Edelleen vakuutusehtojen kohdassa 13.2.1 on määrätty päivänarvokorvauksen osalta vakuutusyhtiön korvausvelvollisuuden ylärajaksi omaisuuden käypä arvo, jolla vakuutusehtojen kohdan 13.1.1 mukaan tarkoitetaan omaisuudella vahinkohetkellä ollutta käteismyyntihintaa eli hintaa, joka olisi saatu myymällä omaisuus markkinahintaan. Käypää arvoa laskettaessa otetaan huomioon muun muassa esineen ikä, käyttöaika ja käyttökelpoisuus.

Lautakunta katsoo, että vakuutuskorvauksen määrää arvioitaessa on näin ollen otettava huomioon myös asiassa esitetyt kiinteistönvälittäjien antamat arviot kiinteistön arvosta siltä osin kuin niiden perusteella on mahdollista arvioida nimenomaan vakuutuksen kohteena olleen palossa vaurioituneen asuinrakennuksen arvoa välittömästi ennen vahinkoa. Lautakunta toteaa, että 30.11.2017 päivätyn arvion perusteella rakennuksen osuudeksi koko kiinteistön arvosta on jäänyt noin 24 000 euroa. Arviosta 5.7.2018 ilmenee vain koko kiinteistön arvo, joksi on katsottu 125 000 euroa eikä siinä annettujen tietojen perusteella voida päätellä asuinrakennuksen osuutta kiinteistön arvosta. Arviokirjaan 15.1.2020 tehdyn täydennyksen tietojen perusteella laskettuna asuinrakennuksen arvoksi saadaan 88 000 euroa, joten ero ensin mainittuun arvioon rakennuksen arvosta on huomattavan suuri.

Selostetut seikat huomioon ottaen lautakunta toteaa P Oy:n omakotitalon välittömästi vahinkoa edeltäneen päivänarvon arvioimisesta näkemyksenään seuraavan.

Lautakunnan käytettävissä olevan selvityksen perusteella jo annettuja teknisiä arvioita perustellumman rakennusteknisen arvion antaminen P Oy:n omakotitalolla olleesta päivänarvosta ei ole lautakuntamenettelyssä mahdollista. Lautakunta toteaa kuitenkin, että rakennuksesta vahingon jälkeen otetuista valokuvista ilmenee, ettei rakennus ole P Oy:n ilmoittamista siihen vuosien kuluessa tehdyistä korjauksista huolimatta enää monilta osiltaan, kuten esimerkiksi pesu- ja wc-tiloiltaan, vastannut nykypäivän vaatimuksia. Pelkästään ulkokuvista pääteltynä rakennus on myös vaikuttanut huonokuntoiselta. Esimerkiksi sen P Oy:n mukaan 1980-luvulla uusitussa peltikatteessa on kuvista nähtävissä selvää ruostumista ja julkisivun pinnat ovat kuluneet. Vaikka P Oy:n ilmoittamat korjaukset ovatkin todennäköisesti säilyttäneet ja osin parantaneet rakennuksen käyttökelpoisuutta, lautakunta katsoo, ettei niiden voida edellä mainitut seikat huomioon ottaen arvioida merkittävästi nostaneen rakennuksen arvoa.

Vakuutuskorvauksen määrä on arvioitava ja laskettava ensisijaisesti juuri vakuutuksen kohteena olevan rakennuksen ominaisuuksien perusteella. Näin ollen korvauksen määräämisen lähtökohdaksi ei voida ottaa muiden alueen kiinteistöjen keskimääräisiä kauppahintoja, kun näiden kiinteistöjen rakennusten kuntoa ja muita ominaisuuksia ei tiedetä.

P Oy:n kiinteistön arvosta hankkiman 5.7.2018 päivätyn ja 15.1.2020 täydennetyn arvion merkitystä asiassa heikentää se arviostakin ilmenevä seikka, ettei sen antajalla ilmeisesti ole ollut laajempaa kokemusta rakennusteknisten seikkojen huomioimisesta nimenomaan nyt asiassa olennaisessa rakennuksen arvon määrittämisessä. Tämän arvion perusteella laskettuna rakennuksen arvo muodostuisi myös merkittävästi sen arvioitua rakennusteknistä arvoa korkeammaksi. Näistä syistä lautakunta ei pidä kyseistä muista arvioista merkittävästi poikennutta arvioita luotettavana osoituksena P Oy:n omakotitalon arvosta ennen palovahinkoa.

Pelkästään se P Oy:n korostama seikka, että kyseinen omakotitalo oli vakuutettu niin kutsutulla täysarvovakuutuksella, ei myöskään sinänsä osoita rakennuksen arvoa. Vakuutusehtojen kohdan 13.1.3 mukaan täysarvovakuutus merkitsee vain sitä, että vakuutuksen kohteena oleva omaisuus vakuutetaan tietyn ennalta sovittavan vakuutusmäärän sijasta kohteen täydestä vakuutusarvosta, joka määräytyy vakuutuskohteen ominaisuuksien perusteella ja voi niiden mukaan merkitä joko jälleenhankinta-arvon tai päivänarvon mukaan määräytyvää arvoa.

Vakuutuslautakunta toteaa asiassa esitetyn näytön arvioinnista vielä, ettei pelkästään se seikka, että rakennuksen päivänarvosta asiassa esitetyt eri arviot poikkeavat toisistaan vain vähän tai että arviot mahdollisesti ovat lähellä jälleenhankinta-arvoon perustuvan korvauksen 50 prosentin rajaa, vielä itsestään merkitse sitä, että korvaus olisi aina suoritettava asiassa kulloinkin esitetyn korkeimman arvion perusteella, jos omaisuuden arvosta on esitetty muun arvion tueksi selvästi painavampina pidettäviä perusteita. Arvioinnissa on myös otettava huomioon, että lähtökohtaisesti näyttövelvollisuus vakuutuksesta korvattavan vahingon sattumisesta ja vahingon määrästä kuuluu korvauksen hakijalle.

Edellä mainittujen rakennuksen arvosta annettujen arvioiden perusteella ja muut selostamansa seikat kokonaisuudessaan huomioon ottaen Vakuutuslautakunta katsoo, ettei asiassa voida päätyä muuhun johtopäätökseen kuin siihen, että P Oy:n omistaman asuinrakennuksen päivänarvo vahinkohetkellä on ollut alle 50 prosenttia vastaavan uuden asuinrakennuksen hankintakustannuksista. Näin ollen asiassa ei ole esitetty perustetta lisäkorvauksen maksamiselle P Oy:n kiinteistövakuutuksesta.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvausratkaisua lopputulokseltaan asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos
Sihteeri Isokoski

Jäsenet:
Akselinmäki
Jaakkola
Makkula
Sarpakunnas
Sjögren