Tapahtumatiedot

Vakuutuksen kohteena olevan kerrostalon asunnon 25 pesuhuoneen katosta oli tippunut vettä. Vahingon syyksi paljastui yläpuolisen asunnon 31 kylpyhuoneen lattiarakenteen alla olevan käyttövesiputken vuoto. 

Vauriotarkastusraportin 24.9.2018 korjaustapasuositusten mukaan asunnossa 25 muun muassa pesuhuoneen katon ja seinien yläosan pinnoite oli poistettava puhtaille betoni- ja runkopinnoille saakka. Asunnossa 31 pesuhuoneen lattia tuli avata ja poistaa huonetilan lattian vaurioalueelta välipohjasta kastuneet eristeet puhtaalle betonipinnalle saakka. Rikkoutuneen putken vuotokohdan tarkentumisen jälkeen putki tuli korjata/uusia soveltuvalla menetelmällä.

Taloyhtiön (jäljempänä asiakas) isännöitsijä V:n laatiman urakkatarjouspyynnön johdosta D Oy tarjosi 8.11.2018 urakkaa, johon kuului asunnon 31 kylpyhuoneen osalta muun muassa lattiavalun ja pinta-/kaatovalun tekeminen, lattian ja seinien vedeneristyksen asennus, lattia- ja seinälaatoituksen tekeminen, laattojen saumaus ja silikonit, kylpyhuoneen kalusteiden takaisinasennus, viereisen huonetilan avatun seinän tasoittaminen ja maalaaminen sekä tammilautaparketin asentaminen. Asunnon 25 osalta tarjoukseen kuului muun muassa kylpyhuoneen katon ja seinien yläreunojen maalaaminen sekä viereisen huonetilan seinän rungon korjaaminen, kipsilevyn asentaminen ja seinän maalaaminen. Lisäksi tarjoukseen kuului huonetilan lattian välitilan eristäminen ja rungon sekä lattian levytyksen korjaaminen, lautaparketin asentaminen ja jalka- sekä kynnyslistojen asentaminen uusitun parketin alalle. 

Asiakas sopi urakasta D Oy:n kanssa isännöitsijä V:n toimiessa urakkatyön valvojana. Vakuutusyhtiö korvasi päätöstensä mukaisesti kuivatus-, purku ja korjaustöistä aiheutuneita kustannuksia ikävähennyksellä vähennettynä. Asiakas vaati korvausta myös isännöitsijä V:n korjaustyön valvontaa koskevasta laskusta (5.946,21 euroa) Korvauspäätöksessään 14.5.2019 vakuutusyhtiö katsoi, että se ei kiinteistövakuutuksen ehtojen perusteella ole korvausvelvollinen valvontalaskun osalta. Korjaustoimenpiteet eivät ole edellyttäneet erillistä valvojaa, eikä valvojaa ole edellytetty myöskään rakentamista koskevien säädösten johdosta. Kyse on ollut vesivahingon korjaustöistä, jolloin rakennus- tai muuta vastaava lupaa ei ole tarvittu. Tämän johdosta valvontakulun ei voida katsoa olevan osa korjaustöitä. Isännöitsijä V:n kustannukset vahingon selvittämisestä ja hoidosta eivät ole vahingon korjauskuluja, vaan oman edun valvontaan liittyviä ns. välillisiä kuluja. Vakuutusyhtiö ei maksanut korvausta isännöitsijän laskusta.

Isännöitsijän laskua koskevan taloyhtiön tiedustelun osalta vakuutusyhtiö lausui vastauksenaan, että urakkatöiden tilaajana ja hyväksyjänä toimii taloyhtiö, joten on täysin normaalia, että laskut kiertävät isännöitsijän kannalta ja isännöitsijä myös sopii taloyhtiössä korjauksista. Vakuutusyhtiön mielestä etu isännöitsijän valvonnasta on myös jäänyt tässä tapauksessa kyseenalaiseksi, koska korjauskustannukset ovat olleet hyvin mittavat vahinkoalueen kokoon nähden. Vakuutusyhtiö ei muuttanut korvauspäätöstään.

Asiakkaan valitus

Asiakas pyytää Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositusta siitä, kuuluko isännöitsijän lasku joko kokonaan tai osittain vakuutuksesta korvattavaksi. Laskun liitteenä on kuluerittely. Isännöitsijän mukaan lasku on sisältänyt esinevahingon korjaamiseen kohdistuvia tarpeellisia töitä ja tehtäviä, jotka eivät sisälly normaaleihin isännöitsijän tehtäviin ja veloitukseen.  

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö kiistää asiakkaan vaatimukset. Isännöitsijän lasku koostuu mm. remontin valvontapalkkiosta, työmaakokouksiin osallistumisesta, urakkaneuvotteluista sekä urakkasopimuksen laatimisesta.

Vakuutusehtojen kohdan 10 mukaan vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.

Isännöitsijän lasku sisältää valvontakustannuksia, joita ei ole sovittu etukäteen korvattavaksi vakuutuksesta, minkä johdosta kustannuksia ei korvata vakuutuksesta. Vakuutusyhtiö kiinnittää asiassa huomiota myös siihen, että korjaustoimenpiteet eivät ole edellyttäneet erillistä valvojaa, eikä valvojaa ole edellytetty myöskään rakentamista koskevien säädösten johdosta. Kyse on ollut vesivahingon korjaustöistä, jolloin rakennus- tai muuta vastaava lupaa ei ole tarvittu. Tämän johdosta valvontakulun ei voida katsoa olevan osa korjaustöitä, eikä lasku ole tälläkään perusteella korvattava.

Vahinkoalue on ollut hyvin pieni ja sen tyyppinen, jotka urakoitsijat omavalvontaisesti suorittavat. Jokaisessa vahinkotapahtumassa vakuutuksenottajalla tulee olla edustaja joka:
- hoitaa asioinnin vakuutusyhtiön kanssa,
- hyväksyy tehdyt toimenpiteet (töiden tilaajana ja hyväksyjänä toimii
vakuutuksenottaja),
- pyytää tarvittaessa urakoitsijalta tarjouksen / hinta-arvion työstä, esim.
vahinkokartoitusraportin pohjalta.

Nyt isännöitsijä on hoitanut yllä mainittuja tehtäviä. Näiden tehtävien hoidosta aiheutuneet kustannukset eivät kuitenkaan ole vakuutuksesta korvattavia kustannuksia, vaan vahinkoon nähden välillisiä kustannuksia. Vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuneet kulut on rajattu vakuutuksen ulkopuolelle.
Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että vahingon kokonaiskorjauskustannukset, jotka yhtiölle on esitetty, ovat olleet tässä tapauksessa yhteensä 47.795,25 euroa. Tämän lisäksi yhtiöltä on vaadittu 5.946,21 euron isännöintikulujen maksamista. Kulut ovat olleet vahingon laajuuteen nähden hyvin mittavat.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Isännöitsijä V on esittänyt asiakkaalle isännöintisopimukseen liittyvän erillisveloitushinnaston mukaisen laskun asuntojen 25 ja 31 vesivahinkotöistä johtuneista rakennuttamisen kustannuksista. On riidatonta, että vuotovahinko on kiinteistövakuutuksesta korvattava tapahtuma. Lisäksi on selvää, että asiakkaalle on koitunut vahinkotapahtumasta isännöitsijän laskun mukainen ylimääräinen kustannus. Osapuolten välinen erimielisyys koskee sitä, tuleeko tämä lasku korvata vakuutuksesta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutussopimuslain 69 §:n (Korvauksen hakijan velvollisuus antaa selvityksiä) mukaan korvauksen hakijan on annettava vakuutuksenantajalle sellaiset asiakirjat ja tiedot, jotka ovat tarpeen vakuutuksenantajan vastuun selvittämiseksi ja joita häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen myös huomioon vakuutuksenantajan mahdollisuudet hankkia selvitys.

Sovellettavien vakuutusehtojen (Asuinrakennusten ehdot 8.11.2018) kohdan 5 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon seuraavassa esitetyllä tavalla. 

Ehtokohdan 10 (Vahingon korvaamista ja arviointia koskevat säännöt) alakohdan ”Vahingon määrän laskeminen” mukaan vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.

Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.
[…]

Vahingon määrään eivät sisälly vahingon selvittämisestä ja hoitamisesta aiheutuvat kustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset kuten menetetty työaika ja muut vastaavat kustannukset, ellei niitä ole erikseen vakuutettu. Rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.

Asian arviointi

Esillä olevassa tapauksessa isännöitsijän laskun korvattavuutta on vakuutusehtojen kohtien 5 ja 10 mukaan arvioitava sen perusteella, miltä osin laskulla asiakkaalta veloitettuja toimenpiteitä voidaan pitää ehtokohdassa 10 tarkoitettuina korvattavina korjauskustannuksina. 

Vakuutuslautakunta on aiemmassa ratkaisukäytännössään katsonut tapauksissa VKL 267/02 ja VKL 451/04, että laajoissa ja korjauttamiseltaan vaativissa vahingoissa korjaustyön järkevän suorittamisen kannalta voi olla perusteltua palkata ulkopuolinen valvoja, ja valvojan kustannukset ovat tällöin osa vahingon korjauskustannuksia. Lautakunta on lisäksi katsonut tapauksessa VKL 722/04, että vahinkotilanteessa ulkopuolisilta insinööritoimistoilta erikseen tilattavat tekniset palvelut kuten korjaustyöselityksen laatiminen, urakkasopimuksen kilpailuttaminen ja muut tarpeelliset rakennuttajatehtävät olivat osa vahingon korjauskustannuksia, kun nämä toimet eivät sisältyneet taloyhtiön isännöintisopimukseen. Toisaalta lautakunta on katsonut ratkaisusuosituksessaan VKL 190/07, että isännöitsijän tekemä yleinen vahinkoasian hoitotyö, kuten korjaustöiden järjestäminen ja yleinen valvonta ja seuranta, ei ollut vahinkotapahtumasta johtuvaa suoranaista esinevahinkoa, vaikka isännöitsijä olikin laskuttanut asunto-osakeyhtiötä tästä työstä erikseen.

Ratkaisusuosituksessa VKL 307/16 kyse oli huoneiston saunaa ja pesutiloja vaurioittaneesta palovahingosta, jonka korjaustyöt olivat edellyttäneet putki- ja vedeneristystöitä. Koska taloyhtiöllä on osakkaisiinsa nähden vastuu vedeneristyksen toimivuudesta, taloyhtiön oli lautakunnan näkemyksen mukaan ollut perusteltua valvoa korjausta työn onnistumisen valvomiseksi. Korvauksen ulkopuolelle jäävän hallinnollisen työn osuus huomioon ottaen ja tarkemman työerittelyn puuttuessa Vakuutuslautakunta katsoi, että isännöitsijän 617 euron laskusta 200 euron osuus oli vakuutuksesta suoranaisena esinevahinkona korvattavaa valvontatyötä. 

Vakuutuslautakunta toteaa, että esillä olevassa tapauksessa asunnon 31 korjaustyöt ovat käsittäneet kylpyhuoneen lattian ja seinien vedeneristyksen asennustyön. Koska asunto-osakeyhtiöllä on vastuu vedeneristeiden asianmukaisuudesta, lautakunta katsoo, että asiakkaan on tässä tapauksessa ollut perusteltua valvoa korjausta työn onnistumisen varmistamiseksi. Esitetyn selvityksen perusteella valvontatyö ei ole sisältynyt isännöitsijän normaalilaskutukseen, joten isännöitsijällä on ollut oikeus laskuttaa siitä asiakasta erikseen. 

Vakuutusyhtiö on vedonnut asiassa vakuutusehtojen kohtaan 10, jonka mukaan rakennuttamis- ja valvontakustannukset korvataan vain jos niistä on etukäteen sovittu. Vakuutusyhtiön asiantuntijan taloyhtiön asiamiehenä olleelle vakuutusmeklarille 16.7.2019 lähettämästä sähköpostiviestistä ilmenee, että yhtiön kielteinen korvauspäätös on perustunut siihen, että veloitettuja kustannuksia ei voida pitää suoranaisina korjauskuluina, eikä korjausurakka yhtiön mielestä ole edellyttänyt miltään osin ulkopuolista valvontaa. Sähköpostiviestin perusteella vakuutusyhtiö on arvioinut tilannetta siten, että valvontakulut eivät lähtökohtaisestikaan voi olla vakuutuksesta korvattavia. Tämän vuoksi Vakuutuslautakunta katsoo, että sille, että asiakas ei ole sopinut valvontakuluista vakuutusyhtiön kanssa ennen urakan aloittamista, ei voida esillä olevassa tapauksessa antaa kulujen korvattavuuden kannalta merkitystä. 

Isännöitsijän valvontatyön kustannuksista (yhteensä 5.946,21 euroa) on esitetty erittely, jonka mukaisesti lasku on käsittänyt tarjouspyyntöasiakirjat ja kilpailutuksen, urakkaneuvottelut, urakkasopimuksen laatimisen ja taloudellisen loppuselvittelyn. Vakuutuslautakunta katsoo, että vakuutusyhtiöllä ei vakuutusehtojen perusteella ole korvausvastuuta näistä luonteeltaan hallinnollisista ja vahinkoasian selvittämiseen liittyvistä kuluista. 

Laskun mukaan valvontapalkkiona (5 % urakan loppusummasta) ja työmaakokouksista on veloitettu yhteensä 3.205,81 euroa (sisältäen arvonlisäveron). Lautakunta pitää korjaustyön valvontaa vedeneristyksen toteuttamisen osalta perusteltuna, mutta katsoo, että valvonta ei kaikilta osin ole ollut tarpeellista. Korjausurakkaan sisältyvistä toimenpiteistä urakkatarjouksessa olevan selvityksen perusteella Vakuutuslautakunta katsoo, että 3.205,81 euron kokonaisveloituksesta korjauskustannuksina korvattavan valvonnan osuus on tässä tapauksessa kohtuuden mukaan arvioituna 1600 euroa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa isännöitsijän laskusta asiakkaalle 1.600 euroa.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Bygglin
Sihteeri Siirala 

Jäsenet:
Maso
Vuori
Vyyryläinen
Yrttiaho