Tapahtumatiedot

C:n kuolinpesä myi omistamastaan kiinteistöstä määräalan B:lle. Pankki antoi suostumuksensa kiinteistöön kohdistuvien yhteiskiinnitysten purkamiseen. Pankki edellytti, että se hakee kiinnitysten purkamista, ja tästä toimenpiteestä pankki veloitti palvelumaksua 465 euroa sisältäen 190 euron viranomaiskulut.

Asiakkaan valitus Pankkilautakunnalle

A ja B vaativat, että pankin menettely kiinnitysten purkamista koskevassa asiassa todetaan oikeudettomaksi ja että pankin veloittamasta palvelumaksusta suositetaan palautettavaksi C:n oikeudenomistajille 275 euroa.

A myi C:n kuolinpesän yhtenä osakkaana B:lle määräalan C:n oikeudenomistajien omistamasta kiinteistöstä. Kiinteistöön kohdistui yhteiskiinnityksiä, joiden purkamiseen myydyn määräalan osalta pankki pantinhaltijana antoi suostumuksensa. Pankki kuitenkin kieltäytyi toimittamasta panttikirjoja maanmittaustoimistolle kiinnitysten purkamista varten ja edellytti itse hakevansa kiinnitysten purkamista. Tämä esti sen, että kiinteistön omistaja olisi voinut itse hakea kiinnityksen purkamista tai antaa asian toisen elinkeinonharjoittajan hoidettavaksi. Tämän vuoksi A ja B katsovat, että pankki väärinkäytti asemaansa pantinhaltijana ja jätti C:n oikeudenomistajien sopimuskumppanina huomioon ottamatta sopimuskumppaniensa edut.

Panttikirjat olivat pankilla vain velan vakuutena. Pankin asema velkojana ei olisi mitenkään heikentynyt sillä, että se olisi toimittanut panttikirjat maanmittauslaitokselle, kuten se on joutunut toimittamaan joka tapauksessa riippumatta siitä, kuka hakemuksen on laatinut. Vetoaminen siihen, että panttikirjoja ei luovuteta sivullisille, on siten perusteeton, kuten A ja B pankille ilmoittivat.

Pankilla ei ollut oikeutta kieltäytyä myötävaikuttamasta kiinnityksen purkamiseen jättämällä toimittamatta panttikirjat maanmittauslaitokselle. Maakaaren mukaan kiinnityksen purkamista voi hakea kiinteistön omistaja eli myydyn kiinteistön osalta C:n oikeudenomistajat ja määräalan osalta kaupan jälkeen B. Kiinnityksen purkamista olisi voitu pyytää myös lohkomisen yhteydessä. Pankki esti tämän omistajan oikeuden toteutumisen tarkoituksenaan saada toimeksianto ja siitä peritty ylisuuri palkkio itselleen. Pankin menettely on myös EU:n kilpailulainsäädännön vastaista. Pankki esti nimittäin myös sen, että toimeksianto olisi annettu sellaisen kilpailevan elinkeinonharjoittajan hoidettavaksi, jonka perimä palkkio olisi ollut kohtuullinen pankin palkkioon verrattuna. Kauppa olisi peruuntunut, mikäli pankin vaatimukseen ei olisi suostuttu.

Pankilla ei ole sen ja C:n välillä noudatettavien sopimusehtojen (panttausehdot) mukaan oikeutta menetellä edellä kerrotulla tavalla. Kiinnityksen purkaminen on kokonaan eri asia kuin panttaus. Kiinnityksen purkamisella ei muutoinkaan tarkoiteta panttausehtojen kohdassa 5 kerrottua pantin säilyttämiseen tai hoitoon liittyvää kustannusta. Velkakirjassakaan ei ole sitouduttu siihen, että pankilla olisi yksinoikeus maksua vastaan ottaa tehtäväkseen kiinnitysten purkaminen. Pankin olisi tullut ottaa myös sopimuskumppaninsa edut huomioon ja menetellä siten, että sopimuskumppani pääsee laillisiin oikeuksiinsa eli voi hakea kiinnityksen purkamista haluamallaan tavalla. Pankki on tässä suhteessa tietoisesti sivuuttanut sopimuskumppaninsa nimenomaisen pyynnön ja käyttänyt väärin määräävää asemaansa. Pankki olisi voinut vain osapuolten sopimusvapauden puitteissa ottaa kiinnityksen purkamisen tehtäväkseen. Nyt sopimusta rasittaa se, että asiakkaan puolelta sopimus ei syntynyt vapaaehtoisesti.

Pankki on lausumassaan edelleen korostanut sitä, ettei pankki voi luovuttaa vakuuksiaan saamissuhteen voimassa ollessa ulkopuolisille. B on jo aiemmin ilmoittanut, minkä pankki muutoinkin tietää varsin hyvin, että kirjaamisviranomainen eli maanmittauslaitos ei ole ulkopuolinen. B:lle itselleen panttikirjoja ei ole edes pyydetty. Pankin asema oli varmuudella turvattu senkin vuoksi, että pankki oli merkitty kiinnityksen haltijaksi, minkä johdosta hakemusta ei olisi voitu muuttaa ilman heidän suostumustaan eikä panttikirjoja luovuttaa ulkopuoliselle (maakaari 16:4, 17:2 ja 18:7.1).

Pankki on esittänyt syyksi menettelylleen sen, ettei se voisi varmistua hakemuksen oikeellisuudesta ja panttikirjamääräyksestä muutoin kuin siten, että hakemus ja panttikirjat yhdessä lähetetään pankista kirjaamisviranomaiselle. Asiakkaat hämmästelevät lausumaa, koska pankilla on ainakin kaksi tapaa torjua epäilemänsä väärinkäytökset:

1) Pankki voi suostumuksessaan kiinnityksen purkamiseksi rajata suostumuksensa haluamallaan tavalla ja asettaa myös haluamansa ehdot panttioikeutensa turvaamiseksi.

2) Pankki voi antaa suostumuksensa hakemukseen vasta sen jälkeen, kun hakemus on laadittu, ja lähettää yhdessä hakemuksen, suostumuksensa ja panttikirjat kirjaamisviranomaiselle.

Pankin veloittama palkkio 465 euroa (ALV 0) on joka tapauksessa työmäärään nähden kohtuuton. Maanmittaustoimiston veloittaman hakemusmaksun 190 euroa jälkeen palkkion osuus on 275 euroa. Kiinnityksen purkamista koskevan hakemuksen laatiminen ja tarvittavien asiakirjojen toimittaminen maanmittaustoimistoon ei kestä mitenkään kauempaa kuin 1/2 tuntia. Vain näistä kiinnityksen purkamiseen suoranaisesti liittyvistä toimista pankilla on oikeus palkkioon. On huomattava, että maksun periminen ei liity esimerkiksi suostumuksen antamiseen kiinnitysten purkamista varten. Luotonvalvontaan ja rahoituspäätösten tekemiseen liittyvistä toimista pankilla ei ole oikeutta periä palkkiota tämän asian yhteydessä. Myös pantin vakuusarvon seuranta kuuluu pantinhaltijalle osana luoton valvontaa koko velkasuhteen ajan. Tässä tapauksessa vakuusarvon toteaminen oli sitä paitsi vaivatta ja ilman kustannuksia todettavissa pankille toimitetusta perukirjasta. Kaupan yhteydessä pankin palveluksessa oleva henkilö toimi myös kaupanvahvistaja ja hankki toimeksiannon perusteella kaupanvahvistajanpalkkiota 112 euroa vastaan asiaa koskevat rekisteriotteet, josta kiinnityksen purkamisen yhteydessä maksu veloitettiin perusteettomasti toistamiseen.

Palkkiota ei tee kohtuulliseksi se, että palkkio on määrätty pankin hinnastossa. Kohtuullisuutta tulee arvioida muun muassa voimassa olevan lainsäädännön, tehtävän vaatiman työmäärän, siihen tarvittavan asiantuntemuksen ja samankaltaisissa toimeksiannoissa käytetyn hintatason perusteella. Hinnastossa määrättyjä maksuja voidaan pitää myös yleisesti kohtuuttomina, koska ne eivät perustu edellä kerrottuihin seikkoihin vaan ovat vähimmäishintoja. Maksu peritään aina vähintään tietyn suuruisena tehtävään käytetystä ajasta ja työmäärästä riippumatta.

B toimitti pankille C:n perukirjan, jossa muun ohella kiinteistöt oli Maanmittauslaitoksen virkamiehen toimesta tuoreeltaan arvioitu käypään hintaansa yhteismetsän perustamista varten. Kuten aiemmin esitetystä sähköposteista ilmenee, pankki oli sitä paitsi antanut suostumuksensa kiinnityksen purkamiseen jo ennen kiinnityksen purkamista koskevan toimeksiannon tekemistä. Hinnastosta saa myös sellaisen käsityksen, että kiinnityksen purkamisesta perittäisiin samansuuruinen maksu silloinkin, vaikka pankilla ei olisikaan saamissuhdetta toimeksiantajaan. Tämänkin perusteella väite siitä, että kiinnityksen purkamista koskevaan hinnoitteluun sisältyisi toimenpiteitä rahoituspäätöksistä, on perusteeton.

Pankin vastaus asiakkaan valitukseen

C:n kuolinpesä sekä B ovat pantanneet mm. ko. kiinteistön omiin sekä muiden luottoihin usealla eri aikaan tehdyillä panttaussitoumuksella. Panttaus tarkoittaa sitoumusta, jonka perusteella pantinantaja antaa omaisuuttaan velkojalle oman tai toisen henkilön velvoitteen suorittamisen vakuudeksi. Jotta pankilla olisi hallussaan pätevästi pantattu vakuus, tulee seuraavien edellytysten täyttyä:

1. Pantinantajan tulee olla esineen omistaja ja hänen tulee voida pätevästi määrätä pantiksi annettavasta omaisuudesta (panttauskompetenssi). Esimerkiksi edunvalvonnassa tai konkurssissa oleva asiakas ei voi määrätä omistamastaan omaisuudesta.
2. Saamissuhde eli pantinhaltijalla tulee olla saatava pantinantajalta tai siltä jonka puolesta vakuus on annettu.
3. Panttaamisesta on tehty panttaussopimus esimerkiksi yleispanttaussitoumus tai erityispanttaussitoumus.
4. Julkivarmistus, joka voidaan toteuttaa esimerkiksi luovuttamalla asunto-osakekirja velkojan hallintaan tai vakuutusta pantattaessa ilmoittamalla tehdystä panttauksesta vakuutusyhtiöön.

Julkivarmistus edellyttää myös sitä, että vakuus on koko luottoajan velkojan hallussa ja hallinnassa. Velkojan oikeudet tulevat ajankohtaiseksi mm. silloin, kun kiinteistö tai sen osa tulee realisoitavaksi. Vakuuksien luovuttaminen sivulliselle synnyttää riskin siitä, että vakuudet pantataan pätevästi jollekin kolmannelle osapuolelle tai vakuutena olevat panttikirjat tuhotaan tai hävitetään muutoin velkojan ulottumattomiin. Näin ollen vakuuksien luovuttaminen ulkopuolisille luottosaatavan ollessa olemassa, on mahdotonta.

Pantinantajan velvollisuutena on panttausehtojen 4.1 kohdan mukaisesti mm. hoitaa panttioikeuden kohteena olevaa omaisuutta siten, ettei sen arvo alene riittämättömän huolenpidon vuoksi tai muutoin pantinantajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien vuoksi. Panttausehtojen kohdassa 5. kerrotaan, että pantinantaja vastaa kaikista pantin säilyttämiseen ja hoitoon liittyvistä kustannuksista. Lisäksi pankilla on oikeus veloittaa pantinantajan tililtä tai periä pantista kulloinkin voimassa olevan palveluhinnastonsa mukaiset pantin säilyttämiseen ja hoitoon liittyvät maksut ja palkkiot.

Velkakirjojen mukaan muista velkaan liittyvistä palveluista ja toimenpiteistä veloitetaan palveluhinnaston mukaan.

Lakiasiat

Kaikki hinnat ovat suositushintoja, joita voidaan tehtävän laadun mukaan tarvittaessa muuttaa. Lainopilliset palvelut ovat pääsääntöisesti arvonlisäverollisia. Arvonlisäverollinen palkkio sisältää voimassa olevan arvonlisäverolain mukaisen arvonlisäveron. Asiakkaille ei anneta puhelinneuvontaa, vaan pyritään varaamaan aika. Aika varauksissa huomioidaan ensin pankin omat asiakkaat. Hinnaston palkkiot ovat minimipalkkioita. Lopullinen palkkio määräytyy työmäärän mukaan. Palkkion lisäksi peritään hinnaston mukaiset asiakirjakulut. Platinabonuksia voi käyttää vain pankin palkkioihin, ei siis kuluihin.

Kiinnityksen purkaminen             250,00 euroa +Asiakirjakulut: jokainen panttikirja 31 euroa/kpl, rasitustodistus 25 euroa

Kyseisessä tapauksessa asiakkailta on peritty 14.1.2013 päivätyn sopimuksen mukaisesti 465 €, joka jakaantuu viranomaiskuluihin 190 €, pankin palkkio 250 € + 25 € rasitustodistuksesta.

Kyseessä on ollut pantatun vakuuden osan vapautus, millä on suoraan vaikutusta vakuuden arvoon. Vakuuden vapautus on aina rahoituspäätöstä edellyttävä toimenpide. Myytyyn määräalaan kohdistui useiden tilojen yhteiskiinnityksiä, joten kyseessä ei ollut yksinkertaisin purkutapaus. Vakuuden vapautus puolestaan edellyttää jäljelle jäävien vakuuksien uudelleen arvioinnin pankin vakuusarvioinneista vastaavan henkilön toimesta sekä teknisten muutosten kirjaamisia eri järjestelmiin, mm. vakuussovellukseen. Kaikki edellä mainitut toimet ovat lisätoimia alkuperäiseen luotonmyöntöön, mikä on otettu huomioon hinnoittelussa.

Pankki korostaa edelleen pätevän panttauksen merkitystä ja sitä, ettei pankki voi luovuttaa vakuuksiaan saamissuhteen voimassa ollessa ulkopuolisten haltuun.

Kiinnitysten purkaminen edellyttää kiinnityshakemuksen esittämistä kiinnitysviranomaiselle eikä pankki voi varmistua hakemuksen oikeellisuudesta ja panttikirjamääräyksestä muuten kuin siten, että hakemus lähtee yhdessä panttikirjojen kanssa pankista kirjaamisviranomaiselle.

Selvitykset

Valitusta koskevan osapuolten kirjelmöinnin lisäksi lautakunnalle on toimitettu seuraavat asiakirjat:

-sopimus lainopillisista palveluista (14.1.2013) toimeksiantona kiinnityksen purkaminen ja ennakkolasku 465,00 euroa

-panttausehdot

-ote pankin palveluhinnastosta

-B:n ja pankin välisiä sähköposteja

Pankkilautakunnan ratkaisusuositus

Tapauksessa on kysymys siitä, onko pankilla ollut oikeus edellyttää, että pankki itse hakee yhteiskiinnityksen purkamista perien toimenpiteestä palveluhinnastonsa mukaisen maksun. Mikäli pankin vaatimus katsotaan perustelluksi, arvioitavaksi tulee lisäksi, onko pankin toimenpiteestä perimä palkkio ollut kohtuullinen.

Asiakas katsoo pankin väärinkäyttäneen asemaansa pantinhaltijana ja jättäneen sopimuskumppaniensa edut huomioon ottamatta tarkoituksenaan saada yhteiskiinnityksen purkamista koskeva toimeksianto ja siitä peritty palvelumaksu itselleen. Vaikka pankki ei olisi itse hakenut kiinnitysten purkamista, ei panttikirjoja olisi luovutettu ulkopuolisille ja pankin asema oli varmuudella turvattu senkin vuoksi, että pankki oli merkitty kiinnityksen haltijaksi. Edelleen asiakas katsoo pankin perimän palvelumaksun olleen toimeksiannon aiheuttamaan työmäärään nähden kohtuuton.

Pankki katsoo, ettei se pantinhaltijana ja velkojana voi riskittä luovuttaa vakuuksia ulkopuolisille ja ettei pankki voi varmistua kiinnityshakemuksen oikeellisuudesta ja panttikirjamääräyksestä muuten kuin siten, että hakemus lähtee yhdessä panttikirjojen kanssa pankista kirjaamisviranomaiselle. Pankilla on oikeus veloittaa velkaan liittyvistä palveluista ja toimenpiteistä palveluhinnastonsa mukaan ja kiinnityksen purkamiseen sisältyy paljon muitakin pankin työmäärää lisääviä toimia kuin vain hakemuksen tekeminen.

Ratkaisun perustelut

Maakaaren (MK) 18 luvun 6 §:ssä säädetään yhteiskiinnityksen purkamisesta. Yhteiskiinnityksen purkamista voi hakea kantatilan omistaja tai luovutetun, yhteiskiinnityksestä poistettavan määräalan omistaja. Tällöin vaaditaan vain kyseiseen kiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijan suostumus yhteiskiinnityksen purkamiseen. Määräalan omistaja voi olla hakijana kuitenkin vasta sen jälkeen, kun omistajalle on myönnetty kohteeseen lainhuuto tai lainhuutohakemus on pantu ainakin vireille. Yhteiskiinnityksen purkamista voi hakea myös pantinhaltija, jolloin purkaminen on mahdollista ennen kuin esimerkiksi myytävälle ja yhteiskiinnityksestä poistettavalle määräalalle on myönnetty lainhuuto.

Yhteiskiinnityksen purkamista koskevassa hakemuksessa voidaan määrätä, kenelle kirjaamisviranomaisen on annettava uusi tai muutosmerkinnöin muutettu panttikirja hakijan sijasta, ja tällöin hakemusta ei saada muuttaa tai peruuttaa ilman panttikirjan saajan suostumusta (MK 18:7 ja 16:4). Jos panttikirja on kiinnityshakemuksessa määrätty annettavaksi nimetylle velkojalle saamisen vakuudeksi, velkoja saa panttioikeuden, kun kiinnitys vahvistetaan (MK 17:2).

Pankkilautakunta toteaa, että yleisen pankkikäytännön mukaan yhteiskiinnityksen purkaminen tapahtuu tällaisissa tapauksissa yleensä pankin pantinhaltijana tekemästä hakemuksesta. Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo kuitenkin, että pankin asema pantinhaltijana ja velkojana olisi tässä tapauksessa ollut turvattu myös noudattamalla asiakkaan esittämiä tapoja yhteiskiinnityksen purkamiseksi. Tapauksessa C:n kuolinpesä olisi voinut olla yhteiskiinnityksen purkamisen hakijana ja pankki olisi voinut erikseen toimittaa valitsemallaan tavalla rajatun kirjallisen suostumuksensa ja panttikirjat maanmittaustoimistolle. Vaihtoehtoisesti C:n kuolinpesän hakemus olisi voitu toimittaa pankille, josta kaikki asiakirjat olisi lähetetty yhdessä maanmittaustoimistolle. Molemmissa tapauksissa uudet panttikirjat olisi toimitettu suoraan pankille yhteiskiinnityksen tultua puretuksi eikä pankin asema pantinhaltijana olisi vaarantunut. Näin ollen Pankkilautakunta katsoo perusteettomaksi pankin väitteen siitä, että pankin asema pantinhaltijana ja velkojana vaarantuisi, ellei pankki tällaisessa tapauksessa itse hakisi yhteiskiinnitysten purkamista.

Pankkilautakunta katsoo kuitenkin, ettei se, että tapauksessa C:n kuolinpesä olisi ollut yhteiskiinnityksen purkamisen hakijana, olisi tosiasiassa olennaisesti vaikuttanut pankille kiinnityksen purkamisesta aiheutuneeseen työmäärään. Edelleen Pankkilautakunta toteaa, että velkakirjojen ehtojen mukaan pankilla on oikeus veloittaa velkaan liittyvistä palveluista ja toimenpiteistä palveluhinnaston mukaan ja ettei pankin palveluhinnastossa kiinnityksen purkamisesta perittävää palkkiota ole sidottu siihen, millä tavoin yhteiskiinnityksen purkaminen toteutetaan ja mikä osapuoli on toimenpiteen hakijana. Pankkilautakunta kiinnittää huomiota myös siihen, että pankki on asiassa saadun selvityksen mukaan yhteiskiinnityksen purkamiseen alun perin suostuessaan ilmoittanut asiakkaalle samassa yhteydessä pankin toimenpiteestä perimistä kustannuksista.

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta katsoo, että myös siinä tapauksessa, että C:n kuolinpesä olisi ollut kiinnityksen purkamisen hakijana, pankki olisi ollut oikeutettu perimään palveluhinnastonsa mukaisen maksun yhteiskiinnityksen purkamisesta.

Lopuksi Pankkilautakunta toteaa C:n sitoutuneen velkakirjan ja panttaussitoumusten allekirjoituksin pankin palveluhinnastoon ja siten hänen voidaan lähtökohtaisesti katsoa hyväksyneen pankin tavan hinnoitella palvelujaan. Edelleen Pankkilautakunta katsoo kiinnityksen purkamisesta perityn palvelumaksun vastaavan yleistä hintatasoa vastaavista toimenpiteistä ja ettei sitä voida pitää pankille yhteiskiinnityksen purkamisesta aiheutuvaan kokonaistyömäärään nähden kohtuuttomana.

Ratkaisu

Pankkilautakunta katsoo, että pankin asema pantinhaltijana olisi ollut turvattu myös siinä tapauksessa, että yhteiskiinnityksen purkamisessa olisi noudatettu asiakkaan esittämiä menettelytapoja. Pankkilautakunta katsoo kuitenkin, että pankki olisi ollut oikeutettu perimään palveluhinnastonsa mukaisen palkkion yhteiskiinnityksen purkamisesta myös siinä tapauksessa, että C:n kuolinpesä olisi ollut yhteiskiinnityksen purkamisen hakijana. Edelleen lautakunta katsoo pankin asiassa perimän palkkion vastanneen yleistä hintatasoa ja olleen kohtuullinen.

Edellä esitettyyn viitaten Pankkilautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Pankkilautakunnan päätös on ollut yksimielinen. Tämän päätöksen antamiseen osallistuivat puheenjohtaja Sillanpää, jäsenet Lampela, Lehtonen ja Pulkkinen sekä varajäsenet Samun. Sihteerinä toimi Hidén.

PANKKILAUTAKUNTA