Tapahtumatiedot
Asiakkaan hirsi- ja kivirakenteinen omakotitalo (rakennettu 1985–1991) tuhoutui täysin palovahingossa keväällä 2014. Talo oli aikanaan rakennettu vapaa-ajan asunnoksi, mutta asiakas oli asunut siellä ympärivuotisesti. Vakuutusyhtiö päätti korvata rakennuksen uusarvostaan, minkä jälkeen asiakas on rakennuttanut vahinkokiinteistölle uuden omakotitalon. Osapuolten välille jäi riitaa tuhoutuneen rakennuksen uusarvon suuruudesta.
Tuhoutuneessa talossa oli paljon rakenteellisia yksityiskohtia, joiden hinnoittelu oli vakuutusyhtiön mukaan haastavaa. Asiakas on kertonut, että hänen isänsä oli suhtautunut taloon paitsi kotina myös harrastuksena, ja hän oli rakentanut ja teettänyt taloon lähes jatkuvasti jotain lisää. Talossa oli mm. antiikki- ja koristepanelointia, antiikkisia vetimiä, hanoja ja ovia, Tiffany- ja lyijylasi-ikkunoita, mittatilaustyönä tehtyjä massiivitammikaapistoja ja portaikko, uniikki takka, graniittiset portaat ja runsaasti koristeveistettyjä ja koristekaiverrettuja puuosia.
Vakuutusyhtiö teki 25.7.2014 korvausesityksen. Se perustui Rakennusten hinnan arviointi –ohjeen mukaiseen laskelmaan, jonka loppusummaa oli korotettu rakennuksessa olleiden erikoisratkaisujen perusteella. Laskentaohjelmalla kyseisen rakennuksen rakennustekninen hinta ilman parannus- ja muutostöiden kohteena olevia rakenneosia oli 174.647 euroa. Asiakkaiden mukaan rakennuksessa olleiden lukuisten parannus- ja muutostöiden uusarvo oli 146.600 euroa. Vakuutusyhtiö katsoi, ettei se ollut saanut kaikkia pyytämiään lisätietoja rakennuksessa tehdyistä parannus- ja muutostöistä, joten se oli arvioinut näiden määräksi 100.000 euroa. Yhtiö katsoi tuhoutuneen rakennuksen uusarvoksi näin ollen 174.647 euroa + 100.000 euroa eli yhteensä 274.647 euroa.
Vahinkopalaverista (22.9.2014) laaditun 1.10.2014 päivätyn muistion mukaan asiakkaan ajatuksena oli rakentaa tuhoutuneen rakennuksen tilalle yksitasoratkaisu, ja hän toivoi korvauksen riidattoman osan maksamista työn aloittamiseksi. Muistion mukaan vakuutuksenottaja oli katsonut esittäneensä parannus- ja muutostöistä kaikki tarpeelliset tiedot, mutta vakuutusyhtiön mukaan arvo-, tekijä- ja ajankohtatietoja puuttui. Lisäksi muistion mukaan yhteisesti oli todettu, että tuhoutuneesta rakennuksesta poikkeavan (esim. yksitasoisen) rakennuksen arvioidut tai toteutuvat rakentamiskustannukset eivät sellaisenaan voi olla perusteena uusarvokorvauksen määrälle. Koti-irtaimistosta todettiin, että luettelosta puuttuu ikä-, malli- ja merkkitietoja. Asiakkaan asiamies totesi sähköpostitse 2.10.2014, että muistio vahinkopalaverista oli periaatteessa OK ja että se edustaa vakuutusyhtiön näkemystä mm. koti-irtaimistoon liittyviltä osiltaan. Vahinkopalaverin jälkeen 24.9.2014 yhtiö maksoi rakennuskorvauksen riidattomana osuutena nykyarvokorvauksen 178.521 euroa.
Syksyllä 2015 uusi rakennus läheni valmistumistaan. Asiakas ilmoitti uudisrakennuksen uusarvoksi tulevan noin 275.000 euroa ja pyysi vakuutusyhtiötä maksamaan uusarvon mukaisen lisäkorvauksen. Korvauspäätöksessään 18.12.2015 vakuutusyhtiö katsoi tuhoutuneen rakennuksen uusarvoksi 260.000 euroa ja maksoi sen mukaisesti 81.479 euron lisäkorvauksen rakennuksen palovahingosta.
Asiakas katsoi vakuutusyhtiön hyväksyneen 18.12.2015 päivätyssä korvauspäätöksessään sen, että vahingoittuneen rakennuksen tilalle rakennettu uusi rakennus oli vastaavanlainen kuin tuhoutunut. Hän vaati vakuutusyhtiötä maksamaan rakennuksesta vielä rakennuttajan hankinnat ja urakkasopimukseen sisältymättömät kustannukset, 31.451,16 euroa. Vaatimuksen johdosta vakuutusyhtiö maksoi 18.2.2016 rakennusvahingon loppukorvauksen 14.647 euroa, jolloin tuhoutuneen rakennuksen uusarvoksi vakuutusyhtiön mukaan tuli kaiken kaikkiaan 274.647 euroa.
Asiakkaan valitus
Asiakas vaatii, että vakuutusyhtiö maksaa 18.12.2015 päivätyn päätöksensä mukaisen 260.000 euroa lisättynä asiakkaan esittämillä lisäkustannuksilla 31.451,16 euroa. Talon uusarvoksi tulisi siis katsoa yhteensä 291.541,16 euroa, ja vakuutusyhtiön tulisi vielä maksaa 16.894,16 euron korvaus.
Uuden talon rakennuskustannukset
Asiakas katsoo vakuutusyhtiön hyväksyneen 18.12.2015 päivätyssä päätöksessään uuden rakennuksen kustannusten vastaavan vanhan rakennuksen uusarvoa. Yhtiö on ilmoittanut maksavansa toteutuneiden rakennuskustannusten mukaisen korvauksen. Yhtiön tarkastaja kävi vielä 17.12.2015 paikalla tarkastamassa ja hyväksymässä, että vaurioituneen tilalle oli rakennettu uusi vastaavanlainen ja vastaavaan käyttöön tarkoitettu uusi rakennus kahden vuoden kuluessa.
Yhtiö oli hyväksynyt nyt toteutetun ratkaisun jo suunnitteluvaiheessa, 9.4.2015 pidetyssä tapaamisessa, jossa vakuutuksenottajan tarkoituksena oli esitellä vakuutusyhtiölle tuhoutuneen rakennuksen tilalle rakennettava uudisrakennus. Ei ole hyvän korvauskäytännön mukaista, että yhtiö hyväksyy tuhoutuneen rakennuksen tilalle vastaavan ja pyytää toimittamaan urakkasopimuksen sekä selvityksen siihen kuulumattomista kustannuksista, mutta päättää silti sen jälkeen yksipuolisesti korvattavasta summasta.
Laskelma rakennuksen arvosta
Asiakas katsoo vakuutusyhtiön 25.7.2014 esittämän laskelman talon arvosta virheelliseksi. Loppusummaan 247.983 euroa päätyvässä laskelmassa on käytetty virheellisiä pinta-aloja ja tilojen kertoimia. Lisäksi talo ei ollut loma-asunto, vaan siinä asuttiin ympäri vuoden. Asiakas on oheistanut vakuutuskirjan mukaisiin pinta-alatietoihin (125 m2) perustuvan vertailulaskelman loppusummaltaan 285.183,86 euroa. Vakuutusyhtiö on perinyt tämän mukaista vakuutusmaksua, joten korvauksenkin tulisi perustua näihin tietoihin. Uudisrakennuksen rakennusala on 123,5 m2.
Parannus- ja muutostyöt
Asiakas on kaikin keinoin perustellut 146.600 euron määräistä vaatimustaan parannus- ja muutostöiden kustannuksista, joista yhtiö oli korvannut vain 100.000 euroa. Rakennuksen sisältä otetut valokuvat olivat tuhoutuneet tulipalossa.
Vakuutusyhtiön tarkastaja oli aikanaan käynyt kohteessa ennen tulipaloa, jolloin irtaimiston arvoa tarkistettiin ja vakuutuskirjaan tuli merkintä ”arvokas”. Huolellisesti ja ammattitaitoisesti toimiessaan yhtiön edustajan olisi tullut laatia käynnistään raportti ja kuvata kohde sisäpuolelta tarkastuskäynnin yhteydessä, jolloin yhtiöllekin olisi jäänyt tietoa rakennukseen tehdyistä erikoisratkaisuista.
Vakuutusyhtiön vastine
Yhtiö viittaa korvauspäätöksiinsä ja katsoo jo maksaneensa tuhoutuneesta rakennuksesta vakuutusehtojen mukaisen ja asiakkaalle edullisella tavalla lasketun korvauksen. Se riittää kattamaan ehtojen mukaisen samanlaisen tai tuhoutunutta rakennusta vastaavan rakennuksen rakentamisesta aiheutuneet kustannukset sekä pakottavista, muuttuneista viranomaismääräyksistä aiheutuneet lisäkustannukset.
Korvauskäsittelyn aikana vakuutusyhtiö oli koettanut selvittää, kuka yhtiön työntekijöistä olisi aikanaan käynyt vakuutuskohteessa ennen vahinkoa. Asia ei kuitenkaan selvinnyt.
Laskelma rakennuksen arvosta ja muutos- ja parannustyöt
Ensimmäinen laskelma oli laadittu 23.5.2014 tuolloin saatavilla olleiden tietojen perusteella. Vakuutuksenottajalta saatujen tietojen mukaan rakennus oli sisäosiltaan korkeatasoinen, joten tilojen arvoon vaikuttavia korjaustekijöitä oli korotettu. Maksettu korvaus ei kuitenkaan perustu pelkästään tähän laskelmaan, vaan korvauksessa on otettu huomioon myös vakuutuksenottajan toimittamat selvitykset rakennukseen tehdyistä parannus- ja muutostöistä. Näiden uusarvoksi oli arvioitu 100.000 euroa, jolloin kokonaiskorvaukseksi oli saatu asiakkaalle ilmoitettu ja maksettu 274.647 euroa.
Laskelma on laadittu asiakkaalle edullisella tavalla. Siinä oli jätetty huomioimatta arviointiohjeessa mainitut rakennuksen arvoa vähentävät seikat kuten tonttialueen ja rakennuksen ulkopuolisten rakenteiden osuus, joiden yhteisvaikutus olisi tässä tapauksessa ollut -13 %. Myös pinta-alat oli laskettu asiakkaalle edullisesti, sillä tietoina oli käytetty vakuutuskirjassa mainittuja, todellista suurempia pinta-alatietoja. Ohjeen mukaan huonealaan ei lasketa tiloja, joiden korkeus on alle 1.600 mm. Yhtiön laskelmassa nämäkin tilat oli kuitenkin laskettu mukaan normaalina huonealana, jolloin ne ovat korottaneet rakennuksen arvoa. Yläkerran kahden makuuhuoneen osalta pinta-ala on piirustuksista päätellen laskettu miltei kaksinkertaisena todelliseen verrattuna. Laskennassa rakennus oli mallinnettu ympärivuotiseen asumiseen tarkoitetuksi omakotitaloksi, vaikka rakennus oli alun perin rakennettu kesäasunnoksi. Laskennassa käytetty rakentamiskustannusten neliöhinta oli siten todellista tilannetta korkeampi. Uusarvoa korottavina tekijöinä oli lisäksi huomioitu vuoden 1985 jälkeen tapahtuneet asuinrakennuksia koskevat rakennusmääräysten muuttumiset.
Asiakas oli myös viitannut asuin- ja makuuhuoneen osalta puuttuvaan ”rakennustasokertoimeen” ilmanvaihdon osalta. Ohjeen mukaan ”tavanomaisen ratkaisun” hanketekijä on 0 %; laskelmassa tätä on käytetty koko rakennuksen osalta, mikä tarkoittaa tämän hetken rakentamista koskevaa viranomaismääräysten tasoa (koneellinen tulo- ja poistoilma sekä lämmön talteenotto).
Uuden talon rakennuskustannukset
Vahinkopaikalle rakennettu uusi rakennus ei ole vakuutusehtojen edellyttämällä tavalla samankokoinen ja tiloiltaan, varusteiltaan ja käyttökelpoisuudeltaan vastaavanlainen rakennus kuin mikä tuhoutui tulipalossa.
Tuhoutuneen rakennuksen pohjapinta-ala piirustusten mukaan oli noin 42 m2, ja kahdessa kerroksessa sijainneiden tilojen yhteinen huoneala oli 66 m2. Rakennusvalvonnan seurantakortin mukaan tuhoutuneen rakennuksen kokonaisala oli 68 m2 ja kerrosala 64 m2. Uuden rakennuksen piirustusten mukaan kaikki asuintilat on rakennettu yhteen tasoon, minkä lisäksi yläkertaan on tehty ns. käyttöullakko, joka on lämpöeristetty asuintilojen vaatimusten mukaisesti. Uuden rakennuksen rakennusala on 123,5 m2 ja huoneistoala 106 m2. Uusi rakennus on siten huomattavasti tuhoutunutta rakennusta suurempi ja tiloiltaan laajempi. Lisäksi alkuperäinen rakennus oli aikanaan rakennettu kesäasunnoksi loma-asuntoja koskeneiden rakentamismääräysten mukaisesti, kun taas uusi rakennus on suunniteltu omakotitalona, jossa rakennusmääräysten vaatimukset poikkeavat loma-asunnon vaatimuksista. Tämän rakennuksen toteutuneita rakennuskustannuksia ei voi pitää osoituksena tuhoutuneen rakennuksen uusarvosta ja korvauksen määrästä.
Vakuutusyhtiö toteaa vielä, että vakuutuskirjassa ollut vanhan rakennuksen yhteispinta-alatieto 125 m2 koostui asuintiloista (90 m2), taloustiloista (14 m2) ja katostilasta (21 m2). Uuden talon piirustuksista laskien vastaavat pinta-alat ovat asuintilojen osalta 123 m2, taloustilojen osalta 60 m2 ja katostilan osalta 18 m2 eli yhteensä 201 m2, selvästi vanhaa rakennusta enemmän.
Vakuutusyhtiö ei ole missään vaiheessa hyväksynyt, että tilalle rakennettu uusi rakennus olisi tuhoutunutta vastaava. Yhtiö on jo 9.4.2015 uuden rakennuksen suunnitelmat nähdessään ilmoittanut asiakkaalle, ettei uusi rakennus ole tuhoutunutta vastaava eikä sen kustannuksia voi pitää vahingon määränä. Yhtiön vahinkotarkastaja on 17.12.2015 vahinkopaikalla käydessään ainoastaan tarkastanut uuden rakennuksen valmiusasteen, kuten tarkastuspöytäkirjaan on kirjattu.
Lisäselvitykset urakkaan kuuluneista ja siihen kuulumattomista kustannuksista on pyydetty siinä vaiheessa, kun asiakas on vaatinut lisäkorvausta urakkasumman lisäksi maksamistaan rakentamiskustannuksista. Näiden lisäselvitysten pohjalta vakuutusyhtiö oli voinut maksaa korvausta tuhoutuneen rakennuksen uusarvokorvaussummaan asti. Lisäselvitysten pyytäminen oli siis mahdollistanut lisäkorvauksen maksamisen.
Selvitykset
Lautakunnan käyttöön on toimitettu mm. Rakennuksen hinnan arviointi -laskelmia, vanhan ja uuden rakennuksen piirustuksia, urakkasopimus ja asiakkaan seikkaperäiset kuvaukset vanhassa talossa olleista tasonparannus- ja muutostöistä.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kyse tuhoutuneesta rakennuksesta maksettavan vakuutuskorvauksen määrästä. Kyse on toisaalta siitä, oliko yhtiö sitoutunut maksamaan uuden rakennuksen rakentamiskustannukset vanhan rakennuksen uusarvon mukaisena korvauksena. Toisaalta kyse on siitä, oliko vanhan rakennuksen uusarvo määritetty oikein.
Sovellettavat vakuutusehdot
Tapaukseen sovellettavien kotivakuutusehtojen KO150 korvauksen määrittämistä koskevien ehtojen kohdan 2.2.1 mukaan rakennuksen arvo vahinkohetkellä arvioidaan tiloiltaan, varusteiltaan ja käyttökelpoisuudeltaan vastaavanlaisen rakennuksen uusarvon ja nykyarvon mukaan.
Ehtojen kohdan 2.2.2 mukaan kun rakennuksen nykyarvo on vahinkohetkellä
vähintään puolet sen uusarvosta, vahingon määrä lasketaan uusarvon mukaan. Jos vahingoittunut rakennus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset.
Uusarvon mukainen korvaus edellyttää, että vahingoittunut rakennus korjataan tai sen tilalle rakennetaan tai hankitaan uusi vastaavanlainen ja vastaavaan käyttöön tarkoitettu rakennus kahden vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta. Korvaus maksetaan kahdessa erässä. Ensin maksetaan nykyarvoa vastaava korvaus. Kun [vakuutusyhtiö] on saanut selvityksen rakennuksen korjaus- tai rakentamistoimenpiteiden suorittamisesta, maksetaan lisäkorvaus, joka on toteutuneiden
kustannusten ja maksetun nykyarvokorvauksen erotus. Korvausta maksetaan kuitenkin yhteensä enintään vakuutusmäärä.
Vakuutuksesta korvataan varsinaisen esinevahingon lisäksi mm. rakentamista koskevista pakottavista, muuttuneista viranomaismääräyksistä aiheutuvat kohtuulliset lisäkustannukset, kuitenkin enintään 10 prosenttia rakennuksen vahingon määrästä. Nämä kustannukset korvataan, vaikka vakuutusmäärä ylittyisi.
Asian arviointi
Uuden rakennuksen rakentamiskustannukset
Vakuutuslautakunta toteaa, että vahinkopalaverista laaditun 1.10.2014 päivätyn muistion perusteella vakuutusyhtiö oli jo tuolloin ilmoittanut, ettei uuden rakennuksen rakentamiskustannuksia voi pitää osoituksena vahingon ja vakuutuskorvauksen määrästä. Asiakkaan asiamies oli 2.10.2014 päivätyllä viestillään vahvistanut muistion pitävän periaatteessa paikkansa.
Asiakkaalla on siten ollut jo ennen uuden talon rakentamiseen ryhtymistä tieto siitä, että yhtiön näkemyksen mukaan korvausta ei määritetä uuden rakennuksen rakentamiskustannusten mukaisesti. Lisäksi lautakunnalle toimitettujen piirustusten perusteella uusi rakennus ei tosiasiallisestikaan ole ollut samanlainen kuin vanha. Se on rakenneratkaisuiltaan erilainen ja pinta-alaltaan selvästi vanhaa suurempi. Vahinkotarkastajan käynti kohteessa 17.12.2015 liittyi tarkastusmuistion mukaan rakennuksen valmiusasteen tarkastamiseen. Tästä muistiostakaan ei ilmene, että yhtiö olisi tuolloin päättänyt määrittää vahingon määrän aiemmasta kannastaan poikkeavasti.
Nämä seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo jäävän näyttämättä, että osapuolet olisivat sopineet uuden rakennuksen rakentamiskustannusten vastaavan sellaisenaan vahingon määrää. Asiakkaalla ei ole ollut perusteltua aihetta ymmärtää 18.12.2015 päivättyä korvauspäätöstä siten, että yhtiö olisi siinä aiemman kantansa pyörtäen sitoutunut korvaamaan uuden rakennuksen rakentamiskulut kokonaisuudessaan. Se, että vakuutusyhtiö on tämän päätöksensä jälkeen pyytänyt lisäselvityksiä toteutuneista kustannuksista loppukorvauksen maksamista varten, ei ole hyvän tavan vastaista; toimitettujen lisäselvitysten perusteella yhtiö maksoi asiakkaalle vielä 14.647 euron korvauksen.
Näin ollen lautakunta katsoo, etteivät osapuolet olleet sopineet vahingon määräksi uuden rakennuksen rakentamiskustannuksia, eikä vakuutusyhtiö muutenkaan ollut korvauspäätöksellään sitoutunut tällaisen summan suorittamiseen. Vakuutusyhtiön korvausvastuu tulee siten määrittää vakuutusehtojen mukaisesti eli vanhan rakennuksen laskennallisen uusarvon perusteella.
Vanhan rakennuksen uusarvo
Vakuutusehtojen mukaan vanhan rakennuksen uusarvo on määritettävä tiloiltaan, varusteiltaan ja käyttökelpoisuudeltaan vastaavanlaisen rakennuksen mukaan. Olennaista on siis se, millainen vanha rakennus on ollut, ei esimerkiksi se, miten vakuutuskirjassa on laskettu rakennuksen kokonaispinta-ala.
Tässä tapauksessa vanhan rakennuksen uusarvon määrittäminen on ollut tavanomaista hankalampaa rakennukseen tehtyjen tasonkorotus- ja parannustöiden vuoksi. Näiden parannusten vaikutus rakennuksen uusarvoon jää lautakunnalle esitetyn aineiston perusteella osittain epäselväksi ja arvionvaraiseksi, vaikka selvää onkin, että parannustöitä oli tehty paljon.
Asiakas on viitannut vakuutusyhtiön edustajan vuosia aiemmin tapahtuneeseen käyntiin kiinteistöllä. Asia jää tältä osin epäselväksi. Lautakunta katsoo, että mahdollinen laiminlyönti dokumentoida tämä käynti ei merkitse sitä, että vakuutusyhtiön tulisi nyt korvausta maksaessaan poiketa vakuutusehdoistaan.
Asiakas on kritisoinut vakuutusyhtiön 18.7.2014 laatimaa laskelmaa rakennuksen arvosta siinä käytettyjen pinta-ala- ja korjaustekijätietojen osalta. Esitetyn selvityksen mukaan laskelma oli kuitenkin laadittu todellista pinta-alaa suuremmilla pinta-alatiedoilla ja lisäksi sillä oletuksella, että rakennus oli normaali omakotitalo, ei kesäasunto. Ilmastoinnin osalta ei ole perusteita katsoa vanhan rakennuksen ilmastoinnin olleen nykyisen uudisrakentamisen tasoa parempi. Asiakkaan toimittama vertailulaskelma perustuu vieläkin suurempiin pinta-alatietoihin kuin yhtiön laskelma, joten se ei osoita yhtiön laskelmaa vääräksi.
Lautakunta katsoo näin ollen, että vakuutusyhtiön 18.7.2014 laatima laskelma on asianmukaisesti osoittanut vanhan rakennuksen rakenteiden uusarvon muiden kuin parannustöiden osalta. Parannustöiden osuus jää arvionvaraiseksi. Vakuutusyhtiö on maksanut näiden osalta 100.000 euron korvauksen, eikä lautakunnalle esitetty aineisto anna perusteita arvioida parannustöiden osuutta tätä suuremmaksi.
Lopputulos
Vakuutuslautakunta katsoo vakuutusyhtiön maksaneen vanhasta rakennuksesta ehtojen mukaisen uusarvokorvauksen eikä suosita lisäkorvauksen maksamista.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Melander
Sihteeri Raulos
Jäsenet:
Sario
Siirala
Vaitomaa
Uimonen