Tapahtumatiedot

L oli teettänyt omistamassaan Asunto Oy E:n huoneistossa C 68 keittiökalusteiden uusimis- ja vaihtotöitä elo-syyskuussa 2014. Asunto Oy E:n edustaja oli myöntänyt luvan muutostöille teknisen isännöitsijän 17.7.2014 allekirjoittamalla lupa-asiakirjalla.

Työ oli tilattu K Oy:ltä, kalusteet oli uusinut ja vaihtanut A Oy ja käyttövesiputkien muutos- ja liitostyöt oli tehnyt AP Oy. Uusien keittiökalusteiden asentamisen yhteydessä keittiökalusteisiin liittyneitä käyttövesi- ja viemäriputkistoja oli muutettu. Rakennuksen hormissa kulkeneisiin vanhoihin käyttövesiputkiin oli remontin yhteydessä liitetty uudet putket, jotka oli johdettu uusitun keittiön sekoittajaan. Putkien saamiseksi hormiin siihen oli piikattu kaksi aukkoa. Toinen läpivientiaukoista oli jäänyt tiivistämättä umpeen. Uudet käyttövesiputket olivat tulleet hormista ulos keittiön alakaappien alta. Uusia käyttövesiputkia ei ollut lämpöeristetty. Asunnossa C 68 oli 7.1.2015 pidetty loppukatselmus, jossa keittiön talotekniset asennukset oli todettu asianmukaisiksi lukuun ottamatta astianpesukoneen poistovesiletkun kannakointia, joka oli määrätty korjattavaksi.

Huoneiston C 68 vanha kylmän käyttöveden kupariputki oli jäätynyt ja haljennut, mistä johtunut vesivahinko havaittiin 7.1.2016. Vesivahingon seurauksena kosteutta oli levinnyt huoneistojen 68, 63, 58 ja 53 sekä jätehuoneen rakenteisiin. Putkityöt tehneen A Oy:n vastuuvakuutusyhtiö ei ole korvannut vahinkoa vedoten vahingon yllättävyyteen ja ennakoimattomuuteen sekä keittiöremontin ja putken jäätymisen välisen syy-yhteyden epäselvyyteen. Asunto Oy E on vaatinut L:ää korvaamaan vahingon. Nyt käsillä olevassa asiassa L hakee korvausta vahingosta vastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö ei ole korvannut vahinkoa, koska vakuutusyhtiön mukaan L:llä ei ole tuottamusta vahingon syntyyn. L on näyttänyt toimineensa niin huolellisesti kuin mahdollista remontin toteuttamisessa. L:llä ei ole ollut mitään syytä epäillä, etteivätkö remontin tekijät olisi olleet ammattilaisia.

Asiakkaan valitus

Vesivahingon aiheutti L:n huoneiston C 68 vesiputkien lämmöneristyksen puute ja se, että L rikkoi asunto-osakeyhtiön 17.7.2014 muutostöille L:lle myöntämässä luvassa asettamaa ehtoa, jossa edellytettiin, että kajottaessa yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennusosiin, muutoksista aiheutuvista mahdollisista vaurioista yhtiön tai muiden kiinteistön käyttäjien omaisuudelle vastaa muutostöihin ryhtynyt osakas.

Asunto-osakeyhtiö oli lupaa myöntäessään siinä käsityksessä, että kyseessä oli vain kalustoasennus, eikä sillä ollut tietoa hormiin piikattavista kahdesta aukosta. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö ei voinut ryhtyä tarpeellisiin valvontatoimiin. Eristämättä jäänyt aukko oli ratkaiseva syy vahingolle. Asunto-osakeyhtiö myöntää hormiston olleen vajaakuntoinen ja myöntää 20 prosentin osuuden vastuusta. Kysymyksessä ei ole sopimusperusteinen vastuu, minkä vuoksi vakuutusehtojen sopimusperusteista vastuuta koskeva rajoitusehto ei sovellu asiaan.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiön mukaan sisäilman vaihtuminen huoneistossa perustuu painovoimaiseen ilmanvaihtoon. Käytetyn, lämpimän sisäilman oli tarkoitus kulkea asuntojen ilmanvaihtoventtiileistä hormin kautta ulos. Viileämpää korvausilmaa puolestaan pitäisi tulla sisälle raitisilmaventtiileistä sekä asuntojen tuuletusikkunoista. Näin ollen lämpötilan ilmanvaihtohormin sisällä ei tulisi milloinkaan olla pakkasen puolella.

Vakuutusyhtiön mukaan 5.2.2016 tehdystä ilmanvaihtohormien kartoituksesta käy ilmi, että hormit olivat kunnoltaan pahoin puutteelliset, eivätkä ne olleet ennen 7.1.2015 todettua vahinkoa toimineet tarkoitetulla tavalla. Piipun hormit olivat jo aiemmin puhaltaneet väärään suuntaan eli sisäilmaa raskaampaa kylmää ulkoilmaa oli painunut talon sisätiloihin ilmanvaihtohormin kautta. Lisäksi hormit olivat vuotaneet keskenään eli ilmaa oli siirtynyt hormien väliseinien läpi hormista toiseen. Kartoituksessa todettujen hormien vuotojen ja tukosten lisäksi talon poisto-ja raitisilmaventtiilien säädöt sekä huoneistojen tuuletusikkunoiden kulloinenkin pitäminen auki olivat voineet vaikuttaa ilman virtaussuuntaan ilmanvaihtohormissa. Vesivahinko oli todettu lähes puolentoista vuoden kuluttua remontin valmistumisesta. Vahinkoasiakirjoissa ei ole selvitystä siitä, onko talon rakenteisiin kajonneita korjaustöitä tehty ennen L:n teettämää keittiöremonttia tai sen jälkeen ja onko asunto-osakeyhtiössä ollut putkivuotoja ennen ja jälkeen kyseessä olevaa vuotoa.

Ilmanvaihtohormiin jätetyn, läpimitaltaan pienen läpivientiaukon vaikutusta ilman virtaukselle hormissa on mahdotonta arvioida. Asiakirjaselvityksen mukaan asunto-osakeyhtiön edustaja ei ole lopputarkastuksen yhteydessä havainnut kaapiston alta tulevaa kylmää ilmaa eikä edellyttänyt L:ltä selvitystä käyttövesiputkien läpivientien toteutuksesta. Asiakirjoissa ei ole myöskään selvitystä siitä, että ilman virtaussuunnan olisi todettu korjautuneen sen jälkeen, kun L:n omistaman huoneiston keittiön vesiputkien läpivientiaukko oli tiivistetty.

Vuotokohta ja repeämä ovat alkuperäisen putken eristetyllä osuudella. Asunto-osakeyhtiön hankkimassa professori Jouko Kankaisen asiantuntijalausunnossa todetaan mahdollisen jäätulpan syntyneen uuden ja vanhan vesiputken liitoskohdan läheisyyteen. Vahingon syyksi lausunnossa esitetään uusien vesiputkien lämmöneristyksen laiminlyönti. Kankaisen lausunto ei pitävästi todista vahingon tapahtuneen putkien lämmöneristyksen laiminlyönnistä johtuvan jäätymisen vuoksi, vaan mahdollinen syy vanhan putken repeämiseen voi olla myös esimerkiksi putken materiaaliviasta tai putken syöpymisestä johtuva haurastuminen, vaikka jäätyminen näyttäisikin todennäköiseltä vaihtoehdolta.

Putkihormit kulkevat lämpimässä tilassa keskellä taloa eikä rakennuksen ulkoreunoilla. Ei ole ennakoitavissa, että hormin sisällä oleva putki jäätyisi. Mikäli vesiputki oli rikkoutunut jäätymisen johdosta eikä kyse ole ollut materiaaliviasta tai yli 30 vuoden ikäisen putken syöpymisestä, jäätyminen oli viime kädessä johtunut ilmanvaihtohormin huonosta kunnosta ja siinä olevista tukkeumista johtuvasta väärin toimivasta ilmanvaihdosta.

Osakkaan vastuu asunto-osakeyhtiölle ei ole tuottamuksesta riippumatonta. Asiaan eivät vaikuta asunto-osakeyhtiön myöntämän luvan sisältämät lauseet muutostyöhön ryhtyvän osakkaan vastuusta. L oli kuluttajan asemassa tilannut keittiöremontin kokonaispakettina kiinteään hintaan asennuksineen K Oy:ltä, joka puolestaan oli tilannut asennukset alihankkijoiltaan A Oy:ltä ja AP Oy:ltä. L oli menetellyt niin huolellisesti kuin kohtuudella voi odottaa hänen valitessaan ammattitaitoiset työn suorittajat toteuttamaan urakkaa. Maallikkona hänellä ei ollut mahdollisuutta arvioida työn suorittajien työn laatua ainakaan sellaisten seikkojen osalta, jotka eivät olleet ulospäin havaittavissa. L oli hakenut luvan ja asianmukaisesti hyväksyttänyt remontin asunto-osakeyhtiöllä sen valmistuttua. L ei ole tuottamuksellaan aiheuttanut vesivahinkoa eikä hän siten ole vahingonkorvauslain nojalla vahingonkorvausvastuussa asunto-osakeyhtiötä kohtaan.

Mikäli lautakunta katsoisi, että L on vastuussa vahingosta, kyse on tällöin sopimusperusteisesta vastuusta, jollaista ei kateta yksityishenkilön vastuuvakuutuksesta.

Vakuutuksenottajan lausuma

L:n mukaan osakkaan vastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukaan. AOYL:n 24 luvun 2 §:n mukaan, mikäli kunnossapito- tai muutostyö toteutetaan huolimattomasti tai hyvän rakennustavan vastaisesti ja tästä aiheutuisi vahinkoa yhtiölle tai osakkaalle, työt tehnyt tai teettänyt osakas on vastuussa aiheutuneista vahingoista, ellei hän pysty osoittamaan toimineensa huolellisesti. Lainkohta tarkoittaa, että osakas ei vastaa käyttämänsä itsenäisen urakoitsijan mahdollisesta huolimattomuudesta, jos osakas on urakoitsijaa valitessaan toiminut huolellisesti. Osakas ei siis vastaa automaattisesti käyttämänsä urakoitsijan tekemistä töistä. Jouko Kankaisen asiantuntijalausunto on osakkaan toiminnan ja juridisen vastuun arvioinnin osalta virheellinen.

L on toiminut asiassa huolellisesti niin urakoitsijaa valitessaan kuin teettämässään remontissa eikä hänen toiminnassaan ole mitään sellaista huolimattomuutta tai tuottamusta, jonka perusteella hän voisi joutua vahingonkorvausvastuuseen urakoitsijan toiminnasta. L oli noudattanut asunto-osakeyhtiön antamaa lupaa työn tekemisen osalta huolellisesti. L oli myös huolellisesti jo ennen remontin teettämistä tiedustellut sen tekemisen edellytyksiä asunto-osakeyhtiön tekniseltä isännöitsijältä, minkä jälkeen L oli hakenut yhtiöltä lupaa remontin tekemiseen lain edellyttämällä tavalla. Luvan saatuaan L oli esittänyt sen urakoitsijalle ja toiminut remontissa kaikkien niiden ehtojen mukaan, joita yhtiö oli työn tekemiselle luvassa edellyttänyt. L oli dokumentoinut asiassa tapahtuneen kanssakäymisen niin yhtiön edustajien, urakoitsijan ja vuokralaisen kanssa ja toiminut remontin teettämisessä kaikilta osin huolellisesti.

Asunto-osakeyhtiö oli muutostyöluvassaan todennut, että työn kestäessä kajotaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennusosiin ja että näistä muutoksista aiheutuvista mahdollisista vaurioista yhtiön tai muiden kiinteistön käyttäjien omaisuudelle vastaa muutostyöhön ryhtynyt osakas. AOYL 5 luvun 3 §:n mukaisesti yhtiö voi muutostyöluvassaan asettaa muutostyölle ehtoja ja lisäedellytyksiä, jos ne ovat tarpeen työn toteuttamisen kannalta. Yhtiöllä ei ole kuitenkaan oikeutta asettaa myöntäessään luvan muutostyölle yksipuolisesti ehtoja, jotka koskevat seuraamusta. Yhtiö ei voi yksipuolisesti edellyttää, että osakas sitoutuisi lakia ankarampaan vastuuseen.

Asiassa asunto-osakeyhtiön esittämä selvitys vahingon syntymisen syistä ei edes osoita vahingonkorvausvastuun edellyttämää syy-yhteyttä vesivahingon ja L:n tilaaman keittiöremontin välillä. Vesivahinko oli mitä ilmeisimmin johtunut huonokuntoisesta hormista, kovasta pakkasesta ja alkuperäisen putken materiaalista, laadusta tai iästä. Väitettyä syy-yhteyttä tapahtuneen vesivahingon ja L:n teettämän keittiöremontin välillä ei ole asiassa toteennäytetty.

Mikäli asiassa tulisi ilmi, että vesivahinko johtuisi urakoitsijan toiminnassa tapahtuneesta virheestä, siitä vastaa suhteessa asunto-osakeyhtiöön urakoitsija eli työsuorituksen tekijä itse. Urakoitsijalla on toimintaansa varten vastuuvakuutus, joka kattaa urakoitsijan toiminnassa tapahtuneen vahingon. Tältä osin asunto-osakeyhtiön tulee jatkaa asian selvittämistä urakoitsijan ja urakoitsijan vastuuvakuutusyhtiön tai oman kiinteistövakuutusyhtiönsä kanssa.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko L vastuussa Asunto Oy E:ssä tapahtuneesta vuotovahingosta.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan yksityishenkilönä toisella aiheutettu henkilö- ja esinevahinko, josta vakuutettu voimassaolevan oikeuden mukaan on korvausvastuussa, kun korvausvastuu perustuu vakuutuskauden aikana sattuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin.

Ehtojen kohdan 4.3 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, jota koskeva korvausvastuu perustuu yksinomaan sopimukseen, sitoumukseen, lupaukseen tai takuuseen.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Asian arviointi

Asiassa on riidatonta se, että vuotovahinko on aiheutunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien putkien rikkoutumisesta. Jotta L voisi olla vastuussa vahingosta, on putkien rikkoutumisen johduttava muusta kuin asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Vakuutusyhtiön ja L:n mukaan kyse on voinut olla materiaaliviasta tai putken syöpymisestä ja jäätyminen on johtunut joka tapauksessa hormin huonosta kunnosta, jotka seikat ovat asunto-osakeyhtiön vastuulla. Asiassa on riidatonta se, että hormi ei ollut toiminut oikein.

Asunto-osakeyhtiön hankkiman, rakentamistalouden emeritusprofessori Jouko Kankaisen laatiman asiantuntijalausunnon mukaan vahinko on aiheutunut siitä, että lämpöeristämättömät putket ovat jäätyneet ja vahinko olisi ollut vältettävissä, mikäli uudet vesiputket olisi lämpöeristetty. Lautakunta pitää Kankaisen lausuntoa tältä osin uskottavana ja katsoo, että vahinko johtuu ainakin osittain muusta kuin asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvasta seikasta.

Osakkeenomistajan vastuun edellytyksenä on asunto-osakeyhtiölain mukaan se, että hän on aiheuttanut vahingon rikkomalla tuottamuksellisesti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Kun vahingonkorvausvaatimus perustuu muutostyöhön, näyttötaakka huolellisesta menettelystä on osakkeenomistajalla. L ei ole itse tehnyt muutostöitä vaan hän on tilannut työt K Oy:ltä, joka on delegoinut työn toteuttamisen A Oy:lle, joka on edelleen delegoinut putkityöt AP Oy:lle. L on huolehtinut tarvittavien lupien hankkimisesta asunto-osakeyhtiöitä.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan osakkeenomistaja "voi joutua vastuuseen myös oman sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, jos ne ovat syntyneet kunnossapito- ja muutostyötä koskevien määräysten, esimerkiksi hyvän rakennustavan, rikkomisen seurauksena. Osakkeenomistajan teettämästä työstä vahinkoa kärsineellä muulla osakkeenomistajalla tai yhtiöllä on oikeus saada vahingonkorvausta [...] tämän lain perusteella työn teettäneeltä osakkeenomistajalta, jos tämä on itse ollut huolimaton" (HE 24/2009 vp. s. 276). Osakas on siten yhtiötä kohtaan vastuussa urakoitsijan tekemästä virheestä vain oman huolimattomuutensa perusteella.

Asiassa ei ole edes väitetty, että L olisi toiminut huolimattomasti valitessaan urakoitsijaa eikä asiassa ei ole muutenkaan tullut ilmi, että L:n olisi tullut epäillä urakoitsijan pätevyyttä. Lautakunta katsoo, että L on huolehtinut siitä, että rakennustyö on suunniteltu, sovittu, toteutettu ja valvottu siten, että työstä ei aiheudu vahinkoa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. L ei ole vastuussa urakoitsijan huolimattomuudesta, koska hän on itse toiminut huolellisesti. Tämän vuoksi L ei ole asunto-osakeyhtiölain mukaan vastuussa aiheutuneesta vahingosta.

Asunto-osakeyhtiön väitteen johdosta asiassa tulee tarkasteltavaksi vielä se, mikä merkitys asiassa on asunto-osakeyhtiön muutostöille antaman suostumuksen lausumalla, jonka mukaan "(t)yön kestäessä kajotaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennusosiin. Näistä muutoksista aiheutuvista mahdollisista vaurioista yhtiön tai muiden kiinteistön käyttäjien omaisuudelle vastaa muutostyöhön ryhtynyt osakas." Asunto-osakeyhtiön mukaan luvassa asetetaan osakkaalle ankara vastuu muutostöiden yhtiön omaisuudelle aiheuttamista vahingoista.

Lautakunta toteaa, ettei kyseisessä ehdossa eikä suostumuksessa muutenkaan mainita, että muutostyöhön ryhtyvä osakas vastaisi yhtiön omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta laajemmin kuin mitä asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukainen vastuu edellyttää. Ehdon sanamuodosta riippumatta osakkaan ja yhtiön välisissä vastuusuhteissa lähtökohtana tulee pitää asunto-osakeyhtiölain määräyksiä, eikä tekninen isännöitsijä voi yksipuolisella ilmoituksellaan määrätä yhtiön ja osakkaan välistä vastuusta laista tai yhtiöjärjestyksestä poikkeavalla tavalla. Vaikka osakkaan ja isännöitsijän voitaisiin katsoa voivan sopia osakkaan vahingonkorvausvastuusta, perustuisi osakkaan vastuu tällöin sopimukseen. Kysymys olisi tässä tapauksessa sopimukseen perustuvasta vastuusta, joka on rajattu pois vastuuvakuutuksen korvauspiiristä. Näillä perusteilla lautakunta katsoo, että muutostyöluvan lausuma ei vaikuta vakuutusyhtiön vastuuseen.

Lopputulos

Lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Norros

Sihteeri Mäenpää

Jäsenet:

Karimäki

Korpiola

Rusanen

Toimi