Tapahtumatiedot

Vakuutuksenottaja oli purkamassa 21.11.2012 omakotitalon väliseinärakenteita moottorisahalla remontin vuoksi, kun moottorisahan kipinä sytytti eristepalon sahan leikkausketjun osuessa seinään upotettuun rautanaulaan. Korvauksia vahingoista haettiin omakotitalon palovakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön päätös

Vakuutusyhtiö katsoi, että palaneen rakennuksen perustukset, ulkoverhous sekä teräs- ja pannuhuoneet säästyivät palolta ja että vahingoittuneen rakennuksen nykyarvoprosentti oli 34 %. Koska rakennus ei vaurioitunut kokonaan, korvaus laskettiin vaurioituneiden rakenteiden osalta. Korvaus maksettiin kiinnityksen haltijalle. Rakennuksen uudishinta oli vakuutusyhtiön mukaan 150 231 euroa ja rakennuksen nykyarvoprosentti 34 %, joten rakennuksen nykyhinta oli 51 078 euroa. Kun vahinkoaste oli 50 % ja kun korvausmäärästä vähennettiin omavastuu 500 euroa, jäi korvausmääräksi 25 039 euroa.

Rakennuksen vahingoissa nykyhinnan mukainen vahingon määrä oli kuitenkin enintään rakennuksen käypä arvo vahinkohetkellä. Vakuutuksenottaja oli ostanut kiinteistön 30 000 eurolla 14.8.2012. Kun kauppahinnasta vähennettiin tontin arvo ja liittymämaksut kunnallisiin verkostoihin, saatiin rakennuksen käypä arvo. Koska vakuutuksesta oli jo korvattu rakennuksen käyvän arvon suuruinen korvaus, joka oli vakuutuksesta korvattava enimmäiskorvausmäärä, ei lisäkorvausta vahingosta voitu suorittaa. Kodin palovakuutus ei sisältänyt keskeytysturvaa, joten vuokratuoton menetystä ei korvattu vakuutuksesta.

Valitus

Paikkakunnan tuntevan kiinteistövälitysliikkeen lausunnon mukaan kiinteistön nykyarvo oli 95 000 euroa. Rakennuksen korvaus tuli määrittää jälleenhankinta-arvon mukaisesti, sillä kohteen päivänarvo eli nykyarvo oli yli 50 % kohteen jälleenhankinta-arvosta. Vakuutuksenottaja oli ostanut elokuussa 2012 kiinteistön oleellisesti käypää markkinahintaa alemmalla kauppahinnalla. Myyjät halusivat myydä kiinteistön tuttavalleen poikkeuksellisen edulliseen hintaan eikä kiinteistö ollut yleisessä myynnissä. Lisäksi haluttiin varmistaa, ettei myyjiin kohdistettaisi minkäänlaisia vaatimuksia, vaikka rakenteissa myöhemmin olisi löytynyt virheitä ja kosteusvaurioita.

Vakuutusyhtiön arvioima vahinkoaste on liian alhainen. Rakennusurakointia sekä korjausrakentamista harjoittava henkilö on laatinut kohteessa kuntotutkimuksen sekä kustannusarvion korjauskuluista. Lisäksi hän on arvioinut vahinkoasteeksi 80–85 %

Vakuutuksenottaja katsoo, että vakuutusyhtiön tulisi korvata 80 % jälleenhankinta-arvosta eli 120 184,80 euroa vähennettynä aikaisemmin suoritetulla 25 039 eurolla laillisine korkoineen 1.2.2013 lukien.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutuksenottaja on ostanut rakennuksen kolme kuukautta ennen vahinkoa 30 000 eurolla. Kauppakirjan mukaan rakennus on ollut ostohetkellä laajan peruskorjauksen tarpeessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden käteismyyntihintaa vahinkohetkellä eli sitä hintaa, mikä siitä saadaan, jos se myytäisiin markkinahintaan. Käypää arvoa laskettaessa otetaan huomioon mm. esineen ikä, käyttöaika ja käyttökelpoisuus. Vakuutuksenottajan lähettämässä kiinteistövälitysliikkeen lausunnossa on arvioitu rakennuksen ja tontin käypää arvoa ja tällöin tulee ottaa huomioon, että rakennuksen arvoa määritettäessä vähennetään tontin arvo sekä sähkö-, vesi- ja viemäriliittymien osuudet. Nyt kyseessä oleva kiinteistö on hyvällä paikalla, joka vaikuttaa tontin arvoon. Kiinteistövälitysliikkeen arviota ei ole tehty paikan päällä eikä rakennuksen kunto ole ollut arvioijan nähtävillä. Vahingon jälkeen ja rakennuksen kuntoa näkemättä tehtyä arvioita ei voi pitää luotettavampana selvityksenä, kuin mitä rakennuksen hinnaksi on arvioitu myyntihetkellä kolme kuukautta ennen palovahinkoa. Vakuutusyhtiö katsoo, että kiinteistön myyntihinta on osoittanut sen vahinkohetken käyvän arvon.

Rakennuksen nykyarvoksi on määritellyt sekä vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja että vakuutuksenottajan asiantuntija 34 %:ksi uudishinnasta. Kiinteistövälittäjän tekemä arvio ei ole ollut rakennuksen nykyarvo, vaan rakennuksen ja tontin myyntihinta-arvio.

Vakuutusyhtiö on katsonut rakennuksen vahinkoasteeksi 50 %. Laskelman mukaan sisäpinnat, kalusteet ja sähköt ovat tuhoutuneet kokonaan. Vahinkotarkastaja on tehnyt lisäksi laskelman korjaustöistä Base-laskelmaohjelmalla ja tämän mukaisesti korjauskulujen määrä on ollut 55 % rakennuksen uudishinnasta eli 82 625 euroa.

Mikäli nykyhinnan katsottaisiin olevan 50 % uudishinnasta, maksettaisiin uudishinnan ja nykyhinnan välinen erotus vasta sen jälkeen, kun vakuutusyhtiö olisi saanut selvityksen jälleenhankintatoimenpiteistä. Lisäksi kokonaiskorvauksen enimmäismäärä olisi tällaisessakin tapauksessa korjauskulut eli enimmäismäärä olisi tällöin 86 625 euroa.

Selvitykset

Lautakunnalla on ollut käytettävissä mm. seuraavat selvitykset:

- vakuutusyhtiön toimittama, 13.6.2013 päivätty, vahinkoselvityspöytäkirja

- vakuutusyhtiön toimittama rakennuksen vahingonmäärän arviointilaskelma

- vakuutusyhtiön laskelma korjaustoimenpiteistä

- vakuutuksenottajan toimittamat, 7.1.2013 päivätty ja 18.1.2013 täydennetty, kuntotutkimus ja kustannusarvio.

- vakuutuksenottajan toimittama, 22.4.2013 päivätty, kiinteistövälittäjän tekemä arviokirja kyseessä olevan kiinteistön kauppa-arvosta.

- 14.8.2012 päivätty kyseessä olevaa kiinteistöä koskeva kauppakirja.

- vakuutuksenottajan toimittama, 3.9.2013 päivätty, lausunto vaurioista sekä kiinteistön arvosta.

Asiantuntijalausunto

Vakuutuslautakunta on pyytänyt asiantuntijalausuntoa DI Seppo Petrowilta seuraavista seikoista:

1) Mikä on ollut palaneen rakennuksen tekninen uudishinta eli jälleenhankinta-arvo vahinkohetkellä?

2) Mikä on ollut palaneen rakennuksen tekninen nykyhinta eli päivänarvo sekä nykyarvoprosentti vahinkohetkellä?

3) Mikä on ollut palaneen rakennuksen vahinkoaste vahingon jälkeen? Pyydämme arvioitanne siitä, mitä osia palaneesta rakennuksesta olisi voitu käyttää uutta rakennusta rakennettaessa.

4) Mitkä muut seikat vaikuttavat asian arvioinnissa?

DI Seppo Petrow on antanut asiassa seuraavan lausunnon:

”Tarkasteltava kohde

K:n kaupungissa sijaitseva omakotitalo on vaurioitunut tulipalossa 21.11.2012. Rakennuksessa on ollut meneillään vahingon sattumishetkellä korjaustöitä saunassa, pesuhuoneessa ja keittiössä. Palo on syttynyt talon sisällä ja palokunta on sammuttanut palon vedellä.

Rakennus on valmistunut 1960-luvun alussa.

Rakennuksessa on sähkö, vesi ja viemäri sekä painovoimainen ilmanvaihto. Rakennus on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemärijärjestelmään. Rakennuksessa on öljykeskuslämmitys sekä varaava takka.

Rakennuksen perustustapa on betonirakenteiset anturat ja perusmuuri. Alapohja on puurakenteinen ns. rossipohja.

Rakennuksen rungon kantavina rakenteina ovat puurakenteiset seinät ja yläpohjan kantavana rakenteena ovat puurakenteiset ristikot tai palkit. Talossa on harjakatto ja katemateriaalina pelti.

Rakennuksen julkisivut ovat rapattua tiiltä. Myöhemmin rappaus on maalattu lateksimaalilla. Maalipinnassa on todettu vaurioita.

Talon ikkunoita on korjattu/uusittu 1980-luvulla siten, että olohuoneen ikkunoissa on lämpölasit ja muissa ikkunoissa on 3-kertaiset lasit (yksi lasi lisätty jälkeenpäin).

Rakennuksen lämmöneristeenä on osittain sahanpuru/kutterilastu ja mineraalivilla.

Rakennuksessa on tehty lähinnä ylläpitokorjauksia.

Rakennuksen kärsimät vauriot

Sattuneessa tulipalossa rakennus on kärsinyt seuraavia vaurioita:

- Yläpohjan ja katon rakenteita on vaurioitunut sekä kattopeltejä on jouduttu poistamaan sammutuksen yhteydessä.

- Rakennus on tuhoutunut sisäpinnoiltaan käytännössä kokonaan.

- Kantavia puurakenteita on vaurioitunut ja rakenteita on jouduttu purkamaan. Palo on levinnyt onnettomuusselosteen mukaan myös rossipohjan eristeisiin.

- Sammutusvettä on joutunut seiniin ja lattiarakenteisiin. Sammutusvettä on käytetty onnettomuusselosteen mukaan 12 m3.

- Niiltä osin, missä tuli ei ole vaurioittanut rakenteita, on savu- ja kosteusvaurioita.

Rakennuksen osat, jotka eivät ole vaurioituneet palossa ovat:

- perustukset (anturat ja perusmuuri)

- ulkoverhous

- katettu kuisti

- varasto

- autotalli

Laskelmat ja niiden perusteet

Nykyhinta ja uudishinta on arvioitu ohjeen "Rakennuksen hinnan arviointi" mukaisesti ja korjattu Haahtela –hintaindeksillä vahinkohetken hintatasoon.

Laskelmat ja niiden perusteet on esitetty liitteessä 2.

Vastaukset kysymyksiin

Kysymys 1

Vahinkohetkellä alv oli 23 %, jolloin uudishinta on 161 000 euroa (168 000 euroa, alv 24 %).

Kysymys 2

Vahinkohetkellä alv oli 23 %, jolloin nykyhinta on 57 000 euroa (59 500 euroa, alv 24 %).

Nykyarvoprosentti on 35 %.

Kysymys 3

Palaneesta rakennuksesta voidaan hyödyntää seuraavia rakenteita ja rakenneosia

- perusmuurit ja anturat

- rakennuksen runko
(noin 20 % vaurioitunut)

- muuratut julkisivut ja katettu terassi

- autotalli 16 m2

- vesi- ja viemäriliittymä (nämä eivät ole mukana arviointilaskelmassa, koska eivät ole vakuutuksen piirissä).

Edellä mainittujen rakenteiden osuus rakennuskustannuksista (uudisrakentaminen) on noin 50 %. Kun otetaan huomioon korjausrakentamisen lisäkustannukset uudisrakentamiseen verrattuna, on vahinkoaste noin 55...60 %. Tämä tarkoittaa, että rakennus korjataan alkuperäiseen tasoon. Koska tarkasteltavan rakennuksen korjauksessa tulee noudattaa nykyisiä rakentamismääräyksiä ja –ohjeita, rakennuksen tekninen taso nousee ja samalla korjausrakentamisen kustannukset.

Kysymys 4

Rakennuksen julkisivu on todennäköisesti pitkälle pakkasrapautunut ja korjaustarve on ilmeinen. Syynä on maalaus vesihöyryä huonosti läpäisevällä maalilla 1980-luvulla.

Perustusten kunto voi myös olla puutteellinen (pakkasrapautuminen, halkeamat, painumat). Ryömintätilaisen alapohjan vaatimukset ovat muuttuneet merkittävästi 50 vuoden aikana ja alapohjaan tarvitaan rakenteellisia muutoksia.

Rakennusten lämmöneristys- ja tiiviysvaatimukset ovat oleellisesti tiukemmat kuin 1960-luvulla. Vaurioituneiden osien korjauksissa tulee noudattaa nykyisiä rakentamismääräyksiä ja -ohjeita.

Rakennus on elinkaarensa loppupäässä.”

Välitoimia

Vakuutusyhtiön pyytämä asiantuntijalausunto on annettu tiedoksi kummallekin osapuolelle. Kumpikin osapuoli on kommentoinut asiantuntijalausuntoa.

Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus

Vakuutusehdot

Kotivakuutuksen ehtojen mukaan rakennuksen uudishinta määritetään pitäen lähtökohtana vaurioitunutta rakennusta sellaisena ja siihen käyttötarkoitukseen kuin se oli ennen vahinkoa. Uudishinnalla tarkoitetaan rahamäärää, joka tarvitaan uuden samankokoisen, samaan käyttötarkoitukseen tarkoitetun ja ominaisuuksiltaan alkuperäisen kaltaisen rakennuksen rakentamiseen.

Nykyhinnalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan, kun uudishinnasta vähennetään iän, käytön, huollon tai hoidon laiminlyönnin, käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun sellaisen syyn aiheuttama arvonalennus.

Käypä arvo on vakuutetun omaisuuden käteismyyntihinta vahinkohetkellä eli se hinta, mitä siitä saataisiin, jos se myytäisiin markkinahintaan. Käypää arvoa laskettaessa otetaan huomioon mm. esineen ikä, käyttöaika ja käyttökelpoisuus.

Omaisuuden jäännösarvo on omaisuuden arvo välittömästi vahingon jälkeen.

Kotivakuutuksen ehtojen kohdan 6.3.2.1 mukaan, jos omaisuuden arvo on vahinkohetkellä vähintään puolet uudishinnasta ja omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset, kuitenkaan enintään omaisuuden uudishinta.

Vakuutusehtojen kohdan 6.3.2.2 mukaan, jos omaisuuden arvo on vahinkohetkellä alle puolet uudishinnasta, vahingon määrä on enintään omaisuuden nykyhinta.

Jos rakennusta ja rakennusta palveleva, kohdassa 2.2.1 mainittu omaisuus, voidaan korjata, vahingon määrä on nykyhinnan ja uudishinnan välinen suhde omaisuuden korjauskustannuksista. Vahingon määrä korjauskustannuksista on kuitenkin enintään omaisuuden nykyhinta.

Rakennuksen vahingoissa nykyhinnan mukainen vahingon määrä on kuitenkin enintään rakennuksen käypä hinta vahinkohetkellä.

Ratkaisu

Asiassa on kysymys siitä, mikä on ollut tulipalossa vahingoittuneen omakotitalon uudishinta, nykyhinta ja nykyhintaprosentti vahinkohetkellä sekä mikä on ollut palaneen omakotitalon käypä arvo ennen palovahinkoa.

Kyseessä on 1960-luvun alussa valmistunut omakotitalo, jonka ikkunoita on uusittu 1980-luvun alussa ja joka muutoin on ollut alkuperäisessä kunnossa. Rakennusta on oltu kunnostamassa vahinkoajankohtana. Muutama kuukausi ennen vahinkoa vakuutuksenottaja on ostanut kyseessä olevan omakotitalokiinteistön 30 000 eurolla.

Vakuutuslautakunta on pyytänyt DI Seppo Petrowilta asiantuntijalausunnon teknillisistä kiistanalaisista kysymyksistä, joka on annettu tiedoksi kummallekin osapuolelle. Petrow on katsonut omakotitalon uudishinnaksi vahinkohetkellä 161 000 euroa sekä vahinkohetken nykyhinnaksi 57 000 euroa (alv 23 %). Nykyhintaprosentiksi hän on katsonut 35 % ja korjausrakentamisen vahinkoasteeksi 55–60 %.

Rakennuksen käyvän arvon selvittämiseksi vakuutuksenottaja on lähettänyt Vakuutuslautakunnalle kiinteistövälittäjän arvion kiinteistön kauppa-arvosta. Internetin myynti-ilmoituksissa vastaavan ikäisten ja –kokoisten kiinteistöjen pyyntihinnat vaihtelevat tällä paikkakunnalla runsaasta 70 000 eurosta runsaaseen 100 000 euroon. Nämä hinnat ovat vertailukelpoisia kiinteistövälittäjän arvioimaan hintaan. Vakuutuslautakunnan käytössä olevat hintatiedot tukevat sitä, että kyseessä oleva kiinteistö on myyty muutamaa kuukautta ennen vahinkoa erittäin edulliseen hintaan. Asiakirjoista ei ilmene, että kyseessä oleva omakotitalo olisi ollut ikäistään omakotitaloa merkittävästi huonommassa kunnossa. Näillä perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, ettei omakotitalokiinteistön kauppahintaa tule pitää sen käypänä arvona.

Talon nykyarvoprosentista moni tekninen asiantuntija on antanut hyvin samansuuruisia arvioita. Vakuutusyhtiön tarkastaja on arvioinut rakennuksen nykyarvoprosentiksi 34 %, toinen vakuutuksenottajan tilaama asiantuntija

35 % sekä Vakuutuslautakunnan tilaama ulkopuolinen asiantuntija 35 %. Vain vakuutuksenottajan tilaama toinen asiantuntija on arvioinut rakennuksen nykyarvoprosentiksi 62 %. Vakuutuslautakunta pitää kolmen samansuuntaisen kirjallisen arvion perusteella rakennuksen vahinkohetken 35 %:n nykyarvoa uudishinnasta uskottavampana kuin näistä lausunnoista huomattavasti poikkeavan lausunnon arviota

Vakuutuslautakunta katsoo saamiensa selvityksien perusteella rakennuksen nykyarvoprosentin olleen vahinkoajankohtana 35 % ja rakennuksen vahinkoajankohdan päivänarvoksi 57 000 euroa (alv 23 %). Vakuutuslautakunta katsoo saamansa selvityksen perusteella korjausrakentamisen vahinkoasteeksi noin 60 % ja tällöin saadaan korjauskustannusten vahinkoajankohdan korvattavaksi määräksi 34 000 euroa (alv 23 %). Vakuutuslautakunnan saaman selvityksen mukaan kiinteistön maapohjan, tonttiliittymien ja rakennuksen käypä arvo ei ole ollut vahinkohetkellä alle tämän arvon. Tämän vuoksi Vakuutuslautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö maksaa 34 000 euron (alv 23 %) ja jo maksamansa rakennuksen korvauksen välisen erotuksen korvaukseen oikeutetuille.

Tämän ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Melander sekä jäsenet Laapotti, Sario, Uimonen ja Vaitomaa. Sihteerinä toimi Snellman.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA