Lausunnonpyytäjän olevan asunto-osakeyhtiön ja P Oy:n välillä on ollut sopimus taloyhtiön isännöintitehtävien hoitamisesta. Sopimuksen mukaan P Oy:n tehtäviin on kuulunut muun ohella lämmitysenergian, veden ja sähkön kulutustavoitteiden asettaminen ja seuranta sekä tavoite- ja seurantatietojen mukaisten toimenpiteiden käynnistäminen ja ohjaus. Isännöintitehtäviä on hoitanut P Oy:n työntekijä E.H.

Tarkastuskäynnillä 21.3.2007 energiayhtiön teknikot ovat havainneet, että taloyhtiön lämmönsiirrin vuotaa kulutusvettä kaukolämpöverkkoon. Energiayhtiö on ilmoittanut asiasta isännöitsijälle faksilla 22.3.2007 kehottaen tätä ryhtymään toimenpiteisiin vuotavan siirtimen vaihtamiseksi. E.H. ei ole kuitenkaan ryhtynyt toimiin, minkä vuoksi siirtimen vuoto on jatkunut edelleen.

Havaittuaan, ettei vikaa oltu korjattu, energiayhtiön teknikot ovat jälleen ottaneet yhteyttä isännöitsijään, tällä kertaa sähköpostitse 24.1.2008. Vasta tämän yhteydenoton myötä E.H. on käynnistänyt prosessin vian korjaamiseksi ja vuotava siirrin on saatu vaihdettua huhtikuussa 2008. Yli vuoden aikana asunto-osakeyhtiölle on aiheutunut vahinkoa sekä hukkaan valuneen veden kustannuksina (3.354 euroa) että ylimääräisinä energiakustannuksina (15.167 euroa).

Korvausta vahingosta haetaan isännöitsijäyhtiön varallisuusvastuuvakuutuksesta ja toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Vakuutusyhtiön päätös

Vakuutusyhtiö on katsonut, että hukkaan valuneesta vedestä aiheutunutta vahinkoa on pidettävä esinevahinkona ja siitä seuranneita, ylimääräisiä energiakustannuksia esinevahinkoon liittyvänä taloudellisena vahinkona.

Koska varallisuusvastuuvakuutuksesta korvataan vain sellaiset taloudelliset vahingot, jotka eivät ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon, vahinkoja ei ole korvattu P Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksesta. Edelleen vakuutusyhtiö on katsonut, että koska E.H. on toiminut asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä nimenomaan P Oy:n ja asunto-osakeyhtiön välisen isännöintisopimuksen perusteella, ei hänellä ilman mainittua sopimusta olisi ollut mitään velvollisuutta ryhtyä sopimuksen täyttämiseen tähtääviin toimenpiteisiin.

Tämän vuoksi mahdollista korvausvastuuta ei tässä tapauksessa voisi olla ilman isännöintisopimusta. Koska tällainen sopimukseen perustuva vastuu on toiminnan vastuuvakuutuksessa suljettu vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle, ei nyt kysymyksessä olevia vahinkoja ole korvattu myöskään P Oy:n toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Valitus

Kysymys on siitä, että lämmönsiirrin on rikkoontunut, jolloin lämmönsiirrin on vuotanut sisäisesti. Tässä tapauksessa kyse on ollut nimenomaan käyttöveden lämmönsiirtimen vuodosta, mikä tarkoittaa kaukolämpöverkon paineeltaan suuremman veden sekoittumista lämpimään käyttöveteen. Tällöin käyttöveden kulutus kasvaa, energian kulutus kasvaa tai kaukolämpöveden jäähdytys kasvaa. Taloyhtiölle tämä kaikki on realisoitunut ylimääräisten kustannusten muodossa; veden ja lämpöenergian hukkakulutuksesta aiheutuneina kustannuksina.

Vakuutusyhtiö on korvauspäätöksessään viitannut vakuutuslautakunnan lausuntoon VKL 390/06, jossa veden hukkaan vuotamista taloyhtiön vesijohtoverkossa on pidetty esinevahinkona. Sen sijaan energiahukkaa vakuutusyhtiö on pitänyt taloudellisena vahinkona yksilöimättä sen tarkemmin, mihin tämä näkemys perustuu.

Vahingonkorvauslain esitöissä todetaan, että esinevahinkoa on esineen vahingoittuminen, tuhoutuminen tai hukkaantuminen. Tähän nähden on jossain määrin erikoista, että täysin samaan tapahtumaan (lämmönsiirtimen rikkoontuminen) perustuva hukkaantuminen olisi tulkittavissa eri vahinkolajeiksi sen mukaan, onko kyseessä vesi vai energia. Kun lähdetään siitä, että vakuutuslautakunnan aiemmin antama ratkaisu hukkaveden vahinkolajista on oikea, tulee tässä tapauksessa katsoa, että energiahukka on esinevahinkoa yhtä lailla.

Isännöintitoimisto P Oy:llä ja asunto-osakeyhtiöllä on ollut vahingon tapahtuma-aikaan voimassa isännöintisopimus, jossa sopimuksessa on sovittu ne tehtävät, jotka ovat isännöitsijän vastuulla. Tehtäväluettelossa on todettu muun ohessa lämmitysenergian ja veden kulutuksen seurantatietojen vaatimien toimenpiteiden käynnistämisen ja ohjauksen kuuluneen isännöitsijän perustehtäviin sen lisäksi että isännöitsijän vastuulle on tehtäväluettelossa yleisestikin määritelty "kunnon ja kunnossapitotarpeen seuranta ja toimenpiteet".

Isännöitsijäsopimuksella ja sen edellä viitatulla määräyksellä ei kuitenkaan ole minkäänlaista merkitystä siihen, millä perusteella isännöitsijän korvausvastuuta tapahtumaolosuhteissa tulee arvioida.

Tapauksessa E.H. on toiminut taloyhtiön henkilöisännöitsijänä. Taloyhtiön isännöitsijä on suoraan asunto-osakeyhtiölain (1991/809, tapahtuma-aikana voimassa oleva laki) mukainen "toimielin", joka merkitään myös sellaisena yhtiön virallisiin rekisteritietoihin. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu lain mukaan huolehtia yhtiön "juoksevasta hallinnosta". Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa (2009/1599) tätä on avattu hieman enemmän toteamalla, että "isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti".

Kiinteistön ja rakennusten pidon käytännön toimenpiteistä huolehtiminen kuuluu siten aina isännöitsijän tehtäviin siitä riippumatta, onko isännöitsijän tai, kuten tässä tapauksessa, isännöitsijätoimiston kanssa mainituista tehtävistä erikseen sovittu yksityisoikeudellisella sopimuksella vai ei. E.H. olisi käytännössä voinut toimia taloyhtiön isännöitsijänä ilman sopimustakin. Isännöitsijän valinta ja sen merkitseminen rekisteriin ei ole välttämättä edellyttänyt sopimusta; ainoastaan sitä, että henkilön valinta on toimivaltaisessa toimielimessä päätetty.

Olennaista asiassa on havaita se, mistä syystä vahinko on syntynyt. Vahinko on syntynyt siitä, että E.H. on jättänyt reagoimatta energiayhtiön tarkastajien nimenomaiseen vuotoilmoitukseen, joka hänelle on tehty. Energiayhtiön tarkastajille E.H. on näyttäytynyt laillisena taloyhtiön edustajana, isännöitsijänä, jolle tällaisen ilmoituksen ovat kokeneet voitavan antaa. Isännöitsijä on edellä kuvatun säännöksen nojalla se taho, jolle tämän tyyppiset kiinteistönpidon kiireelliset asiat kuuluvat hoidettavaksi. Isännöitsijän velvollisuutena on tällöin ryhtyä tilanteen vaatimiin toimenpiteisiin joko itse tai hankkimalla asianmukaista ulko­puolista apua. On sanomattakin selvää, että isännöitsijän toimimisvelvollisuuteen ei ole mainitunkaltaisessa ”hätätilanteessa” ollut merkitystä sillä, onko isännöitsijäsopimuksessa mahdollisesti erikseen määritelty veden ja lämmitys­energian kulutuksen seuranta ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen.

Asunto-osakeyhtiölain (1991/809, tapahtuma-aikana voimassa oleva laki) 3 § 1 momentin 9 kohdan mukaan isännöitsijän vahingonkorvausvastuuseen tässä asemassaan/toimessaan aiheuttamista vahingoista sovelletaan mitä osakeyhtiölain (1978/734) 15 luvussa säädetään. Osakeyhtiölain 15 luvun 1 § lähtee puolestaan siitä, että yhtiön toimitusjohtaja vastaa yhtiölle tahallaan tai tuottamuksellaan aiheuttamastaan vahingosta.

P Oy:n vastuu perustuu siihen, että E.H. on ollut P Oy:n työntekijä, jonka aiheuttamista vahingoista työnantaja vastaa suoraan vahingonkorvauslain (1974/412) 3 luvun 1 §:n mukaisen isännänvastuun nojalla.

Edellä mainituilla perusteilla vakuutusyhtiön tulkinta sopimusperusteisesta vastuusta on väärä, ja vahinko olisi kokonaisuudessaan P Oy:n vastuuvakuutuksesta korvattava.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiön mukaan varallisuusvastuuvakuutus kattaa vakuutusehtojen erikseen rajaamalla tavalla puhtaita taloudellisia vahinkoja, jotka eivät ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Varallisuusvastuuvakuutuksen rajoitusehtokohdan 3.2.4 mukaan henkilö- ja esinevahingot, sekä sellaisten yhteydessä olevat taloudelliset vahingot ovat nimenomaisesti rajattu korvattavuuden ulkopuolelle.

Korvattavuuden arvioimiseksi on siten tarkasteltava, onko lausuntopyytäjälle aiheutunut sellaista taloudellista vahinkoa, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Lausuntopyynnössä esitetyn perusteella on riidatonta, ettei korvattavaa varallisuusvahinkoa ole syntynyt. Lausuntopyytäjä pitää energiahukkaa esinevahinkona yhtä lailla kuin vedenkulutustakin, eikä esinevahinko siten ole ehtokohtien 3.1 ja 3.2.4 mukaan korvattava vahinko.

Sähkönkulutusta sellaisenaan on vakiintuneen korvauskäytännön mukaan pidetty varallisuusvahinkona. Tämä käy ilmi muun muassa Vakuutuslautakunnan lausunnossa asiassa VKL 823/07. Ylimääräistä vedenkulutusta taas pidetään esinevahinkona, mikä ilmenee esimerkiksi Vakuutuslautakunnan ratkaisussa VKL 390/06. On siten selvää, että vedenkulutus on esinevahinko, joten sitä ei voitaisi varallisuusvastuuvakuutuksen perusteella korvata, vaikka P Oy olisikin vahingosta korvausvelvollinen.

Sähkönkulutusta voidaan siis lähtökohtaisesti pitää varallisuusvahinkona. Vakuutusehdoissa asetetaan kuitenkin korvattavuuden edellytykseksi, että varallisuusvahinko on syntynyt ilman yhteyttä esinevahinkoon. Tässä tapauksessa lämmönsiirtimen rikkoontuminen on aiheuttanut käyttölämpöveden vuodon, joka puolestaan on nostanut veden lämmitykseen tarvittavan lämpöenergian määrää, joka viime kädessä realisoitui ylimääräisenä sähkönkulutuksena.

Lämmönsiirtimen rikkoontuminen on esinevahinkoa, kuten myös veden hukkaantuminen. Koska ylimääräinen sähkönkulutus on seuraus rikkoontuneesta lämmönsiirtimestä ja hukkaan valuneesta vedestä, eli esinevahingoista, sähkönkulutus on ehtokohtien 3.1 ja 3.2.4 tarkoittamalla tavalla yhteydessä esinevahinkoon.

Näin ollen korvausta ei voitaisi mainittujen ehtokohtien perusteella suorittaa myöskään sähkönkulutuksesta aiheutuneista kuluista edes siinä tapauksessa, että P Oy olisikin vahingonkorvausvelvollinen.

Toiminnan vastuuvakuutuksen osalta vakuutusyhtiö katsoo, että P Oy:n työntekijän E.H:n asema isännöitsijänä perustuu tosiasiassa lausuntopyytäjän ja P Oy:n väliseen 9.2.2005 päivättyyn sopimukseen. Sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon 3.2.7 sovellettavuuden arvioimiseksi on tarkasteltava P Oy:n vastuuta sellaisessa hypoteettisessa tapauksessa, ettei mainittua isännöintisopimusta olisi olemassa.

Tässä tapauksessa ei ole kyse isännöitsijänä toimineen E.H:n, vaan P Oy:n mahdollisesta korvausvastuusta, johon E.H. liittyy ainoastaan siten, että hän on toiminut P Oy:n työntekijänä.

Aiemman, tähän tapaukseen sovellettavan asunto-osakeyhtiölain (1991/809) mukaan isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö. P Oy:n mahdollinen korvausvastuu perustuisi siis tämän asemaan E.H:n työnantajana. P Oy on isännöintitoimistona ja työnantajana se osapuoli, joka päättää toimeksiannon vastaanottamisesta ja työntekijänsä määräämisestä tiettyyn tehtävään.

Ilman yllä mainittua isännöintisopimusta E.H. ei olisi P Oy:n työntekijän ominaisuudessa missään tapauksessa voinut tulla valituksi isännöitsijäksi, eikä korvausvastuu voisi tällöin kanavoitua P Oy:lle. Ajatus siitä, että P Oy voisi työnantajana olla vastuussa E.H:n laiminlyönneistä P Oy:n hyväksymien työtehtävien piirin ulkopuolella, on niin vahinkohetkellä, kuin nykyään voimassa olevan oikeudenkin kannalta kestämätön. Jos E.H. olisi valittu ilman sopimusta henkilöisännöitsijäksi, ei P Oy olisi E.H:n mahdollisista laiminlyönneistä korvausvelvollinen ilman nimenomaista P Oy:n ja lausuntopyytäjän välistä isännöintisopimusta.

Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty isännöitsijälle tämän asemaan perustuvia velvollisuuksia, mutta lakiin perustuvat velvollisuudet ja vastuu koskivat isännöitsijää luonnollisena henkilönä. Se, että toimistossa olevan isännöitsijän vastuu olisi samanlaisista kuin muun isännöitsijän, ei tarkoita, että isännöitsijätoimiston vastuu olisi sopimuksen puuttuessa samanlaista. Isännöintitoimisto on vastuussa mahdollisista vahingoista ainoastaan isännöinnistä tehdyn sopimuksen perusteella (ks. esim. Isännöitsijän käsikirja 1998 s. 38–39).

Isännöitsijästä säädettiin AOYL (1991/809) 52 §:ssä, jonka 2 momentissa todetaan, että isännöitsijän nimittää ja erottaa hallitus. Lain esitöissä on otettu kantaa siihen, onko isännöitsijätoimiston mahdollinen vastuu lakiin perustuvaa vai sopimuksen perustuvaa vastuuta. AOYL (1991/809) 52 § koskevien esitöiden (HE 1990/216) yksityiskohtaisissa perusteluissa (s. 46) todetaan, että "(i)sän­nöitsijätoimiston vastuu perustuu isännöintitehtävistä tehtyyn sopimukseen. Toimisto on vastuussa yhtiölle vahingoista, joita toimiston sopimusrikkomuksista aiheutuu."

Voimassaolevan AOYL järjestelmän osalta oikeudentila ei ole tältä osin muuttunut. Jos isännöitsijäksi on valittu vain luonnollinen henkilö, sopimuksen asunto osakeyhtiön kanssa tekee isännöintiyhteisö. Isännöintiyhteisön vastuu asunto-osakeyhtiöön nähden on tällöin sopimusperusteista ja asunto-osakeyhtiölailla säätelemätöntä.

Tässä tapauksessa on lisäksi huomattava, että sattunut vahinko on P Oy:n kannalta aivan ratkaisevalla tavalla yhteydessä sopimussuhteeseen. P Oy:n mahdollinen vastuu perustuisi yksinomaan toimeksiantoa koskevan sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämiseen, kun heidän palveluksessa ollut työntekijä nimenomaisesti laiminlöi velvollisuutensa ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin, vaikka hän oli saanut tähän kehotuksia energiayhtiöltä. Yhtiö viittaa tältä osin Vakuutuslautakunnan lausuntoon VKL 274/04, jossa lautakunta totesi kyseen olevan sopimusvastuusta, kun huoltomies ei sopimuskäytännön mukaisesti sulkenut kesä­sulkuventtiiliä, vaikka isännöitsijä oli häntä tähän kehottanut.

Ilman isännöintisopimusta P Oy:llä ei luonnollisesti olisi ollut minkäänlaista velvollisuutta huolehtia lausuntopyytäjän lämmönsiirtimen kunnossapidosta. Tätä tukee myös 3.11.2008 päivätty lausuntopyytäjän P Oy:lle osoitettu korvausvaatimus, jossa korvausta vaaditaan nimenomaan sopimusrikkomuksen perusteella.

Vaikka henkilöisännöitsijä olisikin lausunnonpyytäjän esittämän tavoin teoriassa mahdollista valita ilman että asiasta tehdään sopimus, ei isännöintitoimistolle voisi tällöin syntyä vastuuta ilman talonyhtiön ja isännöitsijätoimiston välistä sopimusta. Näin ollen P Oy:n mahdollinen korvausvastuu olisi sopimusperusteista. P Oy ei olisi mahdollisesta vahingosta vastuussa ilman sopimusta, minkä takia korvausta ei toiminnan vastuuvakuutuksesta voida korvata.

Yllä esitetyn perusteella käsillä oleva vahinko on sekä P Oy:n varallisuusvastuuvakuutuksen, että tämän toiminnan vastuuvakuutuksen korvattavuuden piirien ulkopuolella.

Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus

Vakuutusehdot

Varallisuusvastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 3.1 (korvattavat vahingot) mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa vahingosta joko

• toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai
• muulle henkilölle vakuutettua toimintaa nimenomaisesti koskevan erityislain määräyksen perusteella.

Ehtokohdan 3.2.4 mukaan vakuutuksesta ei korvata henkilö- eikä esinevahinkoa tai sellaiseen yhteydessä olevaa taloudellista vahinkoa. Esinevahingoksi katsotaan myös muun muassa käteisen rahan, arvopapereiden, käyttämättömien postimerkkien, kuponkien, vekselien, shekkien ja vastaavien saamistodistuksien tuhoutuminen, vaurioituminen tai hukkaan joutuminen.

Toiminnan vastuuvakuutuksen ehtojen kohdan 3.1 mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutetussa toiminnassa vakuutuksen voimassaoloalueella toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko joka todetaan vakuutuskauden aikana ja josta vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa.

Ehtokohdan 3.2.7 mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kun korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman tällaista sitoumusta.

Ratkaisusuositus

Tapauksessa on kiista siitä, tulevatko lämmönsiirtimen vuotamisesta aiheutuneet vahingot korvattavaksi isännöitsijän varallisuusvastuuvakuutuksesta tai toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Varallisuusvastuuvakuutuksen ehtojen mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Tapauksessa arvioitavana olevat vahingot ovat johtuneet siitä, että E.H. ei ole ryhtynyt toimenpiteisiin, kun taloyhtiön lämmönsiirrin on vuotanut kulutusvettä kaukolämpöverkkoon. E.H. ei ole aiheuttanut lämmönsiirtimen rikkoutumista, minkä vuoksi taloyhtiölle aiheutuneita vahinkoja on tarkasteltava niiden toimien tai laiminlyöntien perusteella, joista E.H. on vastuussa. E.H. voi siten olla vastuussa veden hukkaan joutumisesta siitä alkaen, kun hän on saanut tiedon vuodosta, hän on ollut velvollinen toimimaan ja vuoto olisi voitu pysäyttää korjaustoimenpiteellä.

Lautakunta katsoo, että veden hukkaan valuminen on määrältään menetetyn veden arvon mukainen esinevahinko, minkä vuoksi se ei tule korvattavaksi varallisuusvastuuvakuutuksesta. Sen sijaan ylimääräiset energiakustannukset ovat varallisuusvahinkoa. Energiakustannukset ovat tosin nousseet sen seurauksena, että kiinteistön verkosta on vuotanut viileämpää vettä kaukolämpöverkkoon ja energiayhtiöllä on ollut oikeus laskuttaa kaukolämpöverkon veden jäähtymistä vastaava sovittu hinta. Kustannusten nousu ei kuitenkaan ole seurausta asunto-osakeyhtiön omistaman veden fyysisen menetyksen muodostamasta esinevahingosta eikä se siten ole vahingonkorvausoikeuden mukaista esinevahinkoon liittyvää varallisuusvahinkoa. Lautakunta ei pidä kaukolämpöverkossa olevan veden lämpötilan laskua esinevahinkona. E.H:n laiminlyönnin seurauksena nousseet energiakustannukset ovat puhdasta varallisuusvahinkoa, josta vakuutuksenottaja on vastuussa taloyhtiön kanssa tehdyn sopimuksen perusteella, minkä vuoksi kustannukset tulevat korvattavaksi varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Toiminnan vastuuvakuutuksen ehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa siltä osin kun korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen ellei tällaista korvausvastuuta olisi ilman tällaista sitoumusta. Tältä osin kiista on siis siitä, olisiko isännöitsijätoimisto vastuussa lain perusteella vahingosta ilman asunto-osakeyhtiön kanssa tehtyä isännöitsijäsopimusta. Isännöitsijäsopimuksen tekohetkellä voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan isännöitsijätoimiston vastuu perustuu isännöintitehtävistä tehtyyn sopimukseen, eikä lakiin. Tämän vuoksi isännöitsijätoimistolle ei synny korvausvastuuta ilman isännöintisopimusta. Tällaiset vahingot on rajattu pois vakuutuksen korvauspiiristä. Siksi veden hukkaan valumisesta aiheutunut esinevahinko ei tule korvattavaksi toiminnan vastuuvakuutuksesta.

Edellä mainituin perustein lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa lausunnonpyytäjälle ylimääräisestä energiankulutuksesta aiheutuneen vahingon vakuutuksenottajan varallisuusvastuuvakuutuksesta.

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Haarmann sekä jäsenet Kallioinen, Löppönen, Nyyssölä, Pesonen ja Sjögren. Sihteerinä toimi Mäenpää.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA