Tapahtumatiedot

JK oli omistanut säätiö B:ltä vuokratulla tontilla sijaitsevan 1930-luvulla rakennetun elokuvateatterirakennuksen. Koska säätiö ei ollut halunnut jatkaa tontin vuokrasopimusta, oli käynnistetty maanvuokrasopimuksen ehtojen mukainen rakennuksen lunastusmenettely. Vakuutuksenottajana oleva asianajotoimisto A Oy oli toiminut JK:n edustajana elokuvateatterirakennuksen lunastuksesta syntyneessä riidassa. Riidassa oli kyse muun muassa lunastuskohteen käyvästä arvosta. JK oli perustanut vaatimuksensa rakennuksen korvaamisesta kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmään. Koska asianosaiset eivät olleet esittäneet selvitystä tai näkemyksiä siitä, miten lunastushinta olisi tullut laskea kustannusarvomenetelmää käyttäen, välimiesoikeus oli todennut tuomiossaan, ettei sillä ollut edellytyksiä tarkastella lunastushinnan muodostumista kustannusarvomenetelmän perusteella. Tuomiossaan välimiesoikeus oli katsonut, ettei kyseisellä rakennuksella ollut kauppa- tai tuottoarvomenetelmän perusteella taloudellista arvoa, ja määrännyt vastapuolen lunastamaan rakennuksen nimellisellä yhden euron lunastushinnalla.

Vakuutuksenottajana oleva asianajotoimisto katsoi aiheuttaneensa vahinkoa päämiehelle, kun asianajaja ei ollut hankkinut selvitystä kustannusarvomenetelmän mukaisesta arvosta. Koska välimiesoikeus ei voinut ottaa kyseistä arviomenetelmää huomioon viran puolesta, oli päämiehelle vakuutuksenottajan mukaan aiheutunut vahinkoa asianajajan toimista. Vakuutuksenottaja A Oy on hakenut korvausta varallisuusvastuuvakuutuksestaan.

Vakuutusyhtiö on evännyt korvauksen 5.4.2013 päivätyllä korvauspäätöksellään. Vakuutusyhtiön mukaan vakuutuksenottajalle ei ollut aiheutunut vahinkoa siitä, ettei asiamies ollut esittänyt selvitystä kustannusarvoperusteisen menetelmän mukaisesta arvosta. Kustannusarvoperusteinen menetelmä ei olisi antanut luotettavaa arviota noin 70 vuotta vanhojen rakennusten arvosta, vaan oikea menetelmä olisi ollut joka tapauksessa kauppa-arvomenetelmä, jonka perusteella laskettu käypä arvo oli nolla euroa.

Asiakkaan valitus

Vakuutuksenottaja on toimittanut Vakuutuslautakunnalle valituksen liitteenä R Oy:n tekemän arvion, jonka mukaan rakennuksen käypä arvo olisi ollut 85 000 euroa ja uudishinta 724 000 euroa.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiö on lausunut 19.2.2014 päivätyssä vastineessaan, ettei R Oy:n kustannusarvomenetelmään perustuvaa laskelmaa käyvästä hinnasta voitu pitää uskottavana ottaen huomioon, että rakennus myytiin vuonna 2001 siten, että määräalan maanvuokraoikeuden ja rakennuksen arvo kauppahinnasta oli noin 67 000 euroa ja 2004 tehdyssä kaupassa määräalan vuokraoikeuden ja rakennuksen kauppahinta oli ollut 23 000 euroa. Rakennukseen ei ollut ajanjaksolla 9.3.2004 - 30.11.2011 tehty huomattavia korjauksia. Näin ollen ei ollut uskottavaa, että huonokuntoisen ja rakennussuojellun puurakennuksen arvo olisi noussut edellisestä kaupasta lähes 60 000 euroa. Lisäksi kauppahinnoissa huomattava osa arvosta oli tullut maanvuokraoikeudesta eikä rakennuksesta.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2010:13 mukaan lunastushinnan arviointi kustannusarvomenetelmällä oli poikkeuksellista. Kaikkein yleisimmin käytetty arviointitapa oli kauppa-arvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmää käytettiin vain silloin, jos kauppa-arvoa tai tuottoarvoa ei voitu määrittää. Vakuutusyhtiön mukaan asianajaja ei ollut aiheuttanut vahinkoa päämiehelleen, eikä yhtiöllä ollut korvausvelvollisuutta varallisuusvastuuvakuutusehtojen perusteella.

Ratkaisusuositus

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys sen arvioimisesta, oliko vakuutuksenottajan laiminlyönti toimittaa selvitys rakennuksen kustannusarvoperusteisen arvonmääritystavan mukaisesta arvosta aiheuttanut vahinkoa vakuutuksenottajan päämiehelle.

Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot

Vakuutusehtojen kohdan 3.1 (Korvattavat vahingot) mukaan vakuutuksesta korvataan vakuutuksenottajan toiselle aiheuttama sellainen taloudellinen vahinko, joka ei ole syy-yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon.

Edellytyksenä on lisäksi, että vakuutuksenottaja on vakuutuskauden aikana tapahtuneen teon tai laiminlyönnin seurauksena voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa, joko

- toimeksiantajalleen tämän kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella tai

- muulle henkilölle vakuutettua toimintaa nimenomaisesti koskevan erityislain määräyksen perusteella.

Asian arviointi                                                                                                            

Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 30 §:n 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

Vakuutuksenottaja on katsonut toimineensa virheellisesti, kun se ei ollut välimiesmenettelyssä esittänyt sellaisia perusteita, joiden pohjalta olisi ollut mahdollista määrittää rakennuksen arvo kustannusarvomenetelmän avulla, ja esittänyt, että tästä menettelystä oli vakuutuksenottajan päämiehelle aiheutunut vahinkoa.

Vakuutuslautakunta toteaa, että mikäli olennaiset seikat olisi esitetty välimiesmenettelyssä, kysymys rakennuksen arvosta olisi voitu käsitellä asianmukaisesti täystutkintaisessa, oikeudenkäyntiä vastaavassa menettelyssä siihen kuuluvine menettelyllisine mahdollisuuksineen. On ilmeistä, että Vakuutuslautakunnassa noudatettavassa kirjallisessa menettelyssä on lähtökohtaisesti vain vajavaiset mahdollisuudet arvioida sitä kysymystä, mihin ratkaisuun rakennuksen arvosta välimiesten olisi tullut päätyä, jos heille olisi esitetty selvitystä kustannusarvomenetelmässä sovellettavista perusteista. Lautakuntamenettely ei voi korvata välimiesoikeudenkäyntiä.

Korvauksen hakija on velvollinen näyttämään vahingon syntymisen. Vakuutuslautakunta viittaa siihen rakennusta koskevaan selvitykseen, mikä ilmenee välimiesoikeuden tuomiosta, sekä siihen kritiikkiin, minkä vakuutusyhtiö on lautakunnassa esittänyt R Oy:n hinta-arvion johdosta, ja katsoo, ettei vakuutuksenottaja ole esittänyt luotettavaa selvitystä, jonka mukaan välimiesoikeuden olisi, jos kustannusarvomenetelmään olisi vedottu, tullut sen johdosta päätyä korkeampaan arvoon kuin tuomiossa oli päädytty. Näin ollen ei ole näytetty, että vakuutuksenottajan menettelystä olisi sen päämiehelle aiheutunut vahinkoa.

Lopputulos

Vakuutuslautakunta pitää vakuutusyhtiön korvauspäätöstä asianmukaisena.

Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA

Puheenjohtaja Raulos

Sihteeri Nikunlassi

Jäsenet:

Löppönen

Makkula

Nyyssölä

Pesonen

Sjögren