Tapahtumatiedot

Vahinkoilmoituksen mukaan asunto-osakeyhtiö A:n kerrostalon (rakennusvuosi 1966) ylimmän kerroksen huoneiston 4 kadunpuoleisten huoneiden kattoihin ilmaantui kosteusvaurioita, joista ilmoitettiin asunto-osakeyhtiölle 26.3.2011. Muutama päivä myöhemmin huomattiin, että ylimmän kerroksen huoneiston 5 pihanpuoleisen ikkunan kohdalla tuli paljon vettä seinän ja ikkunan välistä. A:n kerrostalossa oli konesaumattu peltikatto. Rakennus oli vakuutettu laajalla kiinteistövakuutuksella, jossa vakuutuskirjaan merkitty omavastuu oli 600 euroa.

Vakuutusyhtiö antoi asiassa kielteisen korvauspäätöksen, jossa se mainitsi, että ikääntyneet katteet ja niiden läpiviennit ovat ajan myötä menettäneet lujuuttaan sekä tiiviytensä. Vahinko ei ole aiheutunut LVIS-laitteen rikosta, vaan vesi on päässyt rakenteiden kautta rakennukseen. Kysymyksessä ei ole korvattava vakuutustapahtuma.

A:n vakuutusyhtiölle lähettämän kirjelmän mukaan katon vaurioita ei voitu lumen takia selvittää vielä maaliskuussa 2011. Myöhemmin tehdyissä tutkimuksissa katolta löytyi kahdesta kohtaa reiät, joista on valokuvat. A:n käsityksen mukaan reiät ovat aiheutuneet huoltoyhtiön toiminnasta. Se käy pudottamassa katolta lunta ja jäätä. Apuna käytetään kirveitä ja muita työvälineitä.

K Oy pinnoitti A:n talon peltikaton. A:n mukaan K Oy:stä oli esitetty, että koko katon pinnoittaminen oli hyötysuhteeltaan edullisin vaihtoehto, sillä myös muut mahdolliset katolle aiheutetut reiät saataisiin samalla korjattua. K Oy:n antaman tarjouksen perusteella urakkaan sisältyi katon (pinta-ala sauma mukaan lukien noin 485 m²) puhdistus- ja pinnoitustöiden ohella muun muassa havaittujen vuotokohtien korjaus sekä rivisaumojen tiivistys. Pinnoitustyö tehtiin akryylipolymeerimaalilla. Tarjouksen ja laskujen mukainen urakkasumma K Oy:n tekemille kattotöille oli 16 880 euroa. P Oy:n lasku, joka selitteen mukaan koski kattoremontin sähkötöitä ja kuvausta, oli 716,03 euroa. T Oy:n lasku maalaus- ja tapetointityöstä sekä tarvikkeista oli 800,42 euroa. S Oy:n lasku, jonka summa oli 200,86 euroa, sisälsi maalaus- ja tapetointityöhön liittyviä tarvikkeita. A:n kirjelmässä kerrotaan lisäksi, että asunnossa 5 parketille tuli pintavaurio.

Vakuutusyhtiön päätös

Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen mukaan vesikaton korjauksen osalta korvattavan vahingon määrä on 1 000 euroa. P Oy:n, T Oy:n ja S Oy:n laskuista vakuutusyhtiö teki kustakin 60 prosentin ikävähennyksen (15 v. x 4 %), jolloin näistä laskuista korvattavan vahingon määrä oli yhteensä 686,92 euroa. Korvattavan vahingon määrästä 1 686,92 euroa tehtiin korvausta tilitettäessä 600 euron omavastuuvähennys.

Valitus

Asunto-osakeyhtiö A on tyytymätön suoritettuun korvaukseen. Sen valituksen mukaan katto on rakennettu normaalia vahvemmasta raaka-aineesta ja se sai ylleen pinnoitteen, jolle myönnetään 10 vuoden takuu. Katosta suoritettu 1 000 euron korvaus ei ole asianmukainen. Myöskään ikävähennysten tekeminen sähkö- ja rakennuskorjauslaskuista ei ole tapauksessa perusteltua, koska katon taso parani.

Vakuutusyhtiön vastine

Vakuutusyhtiön vastineen mukaan jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset. Vahingon määrään eivät sisälly perusparannustöistä aiheutuneet kulut, joita ovat tässä tapauksessa kaikki muut paitsi havaittujen vuotokohtien korjaus. Tapauksessa on kysymys siitä, mikä olisi ollut katon reikien paikkausten korjauskustannus.

Vastineen mukaan vesikaton rikkoutumisen seurauksena aiheutuvista vuotovahingoista tehdään katteen ikään perustuva ikävähennys. Kaavamaisesti laskettavia prosentuaaliseen ikävähennykseen perustuvia vähennyksiä ei kuitenkaan sovelleta itse rikkoutuneen vesikatteen korjauskustannuksiin, vaan vesikatteen osalta korvauksen määrä lasketaan huomioiden vakuutusehdot siitä, milloin korvaus suoritetaan jälleenhankinta-arvon ja milloin taas nykyarvon mukaisena.

A:n antamien tietojen mukaan peltikaton ikä on ollut 46 vuotta. Rakennustietosäätiön RT-ohjekortin 18-10922 mukaan profiilipeltikatteen keskimääräinen tekninen käyttöikä vaikeissa rasitusolosuhteissa on 30 vuotta, normaaleissa olosuhteissa 40 vuotta sekä rasitukseltaan kevyissä olosuhteissa vastaavasti 50 vuotta. Rakennuksen osan nykyarvo lasketaan huomioiden omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan syyn johdosta. Samojen seikkojen perusteella arvioidaan rakennuksen teknistä käyttöikää. Jos rakennuksen osa on teknisen käyttöikänsä päässä, on myös sen nykyarvo lähellä nollaa.

Tässä tapauksessa rikkoutunut kate on iältään ja kunnoltaan ollut sellainen, että se olisi pitänyt uusia tai uusiminen olisi ollut edessä hyvin pian. Kate on ylittänyt käyttöikänsä tai ollut käyttöikänsä loppupuolella. Myös RT-ohjekortin mukaan se on ollut käyttöikänsä päässä ja omaisuuden nykyarvo on ollut nolla tai lähellä sitä. Kate on kuitenkin pitänyt vettä ja sillä on ollut jonkinlaista käyttöarvoa. Vakuutusyhtiön mukaan se on tämän johdosta asiakasmyönteisenä ratkaisuna päätynyt siihen, että arvioituina katteen korjauskustannuksina voidaan korvata riidattomana osuutena yhteensä 1 000 euroa. Vahingon määrä on laskettu huomioiden omaisuuden nykyarvo vahinkohetkellä. A ei ole osoittanut, että vahingon määrä peltikatteen vaurioiden osalta olisi ollut enemmän kuin 1 000 euroa. Vuotovahingoista on tehty vesikatteen iän perusteella 60 prosentin ikävähennys, joka on ehdoissa määrätty ikävähennysten enimmäismääräksi vuotovahingoissa.

Vakuutuslautakunnan ratkaisusuositus

Vakuutusehdot

101 Omaisuusvakuutuksessa käytettäviä käsitteitä

Jälleenhankinta-arvo

Jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan uuden samanlaisen tai käyttöominaisuudeltaan vastaavan omaisuuden rakentamis-, valmistus- tai hankintakustannuksia.

Käypä arvo

Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jonka omaisuudesta olisi saanut myytäessä se normaalilla kaupalla.

Nykyarvo

Nykyarvolla tarkoitetaan samanlaisen tai käyttöominaisuudeltaan vastaavan omaisuuden arvoa. Tällöin otetaan huomioon omaisuuden arvon aleneminen iän, käytön tai käyttökelpoisuuden alenemisen tai muun vastaavan syyn johdosta. Omaisuuden nykyarvo on enintään sen käyvän arvon suuruinen.

107 Korvaussäännöt

Vahingon määrän laskemisessa käytettävät käsitteet

Omaisuuden arvon ja vahingon määrän laskemisen perusteena ovat jälleenhankinta-arvo, nykyarvo, käypä arvo, vakuutusmäärä ja jäännösarvo.

Vahingon määrän laskeminen

Vahingon sattuessa vahingon määrä lasketaan ja omaisuuden arvo määritetään vahinkohetkellä vallinneen hintatason mukaan.

Jos vahingoittunut omaisuus voidaan korjata, vahingon määrä on korjauskustannukset. --

Vahingon määrään eivät sisälly vahingonselvittämiskustannukset, kuten puhelin- ja matkakustannukset, ansiomenetykset ja muut vastaavat kustannukset kuten menetetty työaika. Vahingon määrään eivät sisälly myöskään huolto- ja kunnossapitotöistä, tilapäiskorjauksista sekä muutos- tai perusparannustöistä aiheutuneet kulut.

Jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus

Vahingosta maksetaan jälleenhankinta-arvon mukainen korvaus, kun omaisuuden nykyar­vo on vähintään puolet jälleenhankinta-arvosta ja vakuutusmäärä on jälleenhankinta-arvon mukainen.

Vahingon määrä jälleenhankinta-arvon mukaan saadaan, kun omaisuuden jälleen­hankinta-arvosta vähennetään jäännösarvo.

Nykyarvon mukainen korvaus

Kun omaisuuden nykyarvo on vähemmän kuin puolet jälleenhankinta-arvosta tai omaisuutta ei hankita uudelleen taikka rakennusta rakenneta samalle paikalle, korvauksena maksetaan enintään omaisuuden nykyarvo. Vahingon määrä nykyarvon mukaan on niin suuri osa jälleenhankinta-arvon mukaisesta vahingon määrästä kuin nykyarvo on jälleenhankinta-arvosta.

201.1 Korvattavat vahingot

Vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneen suoranaisen omaisuusvahingon.

303 Omaisuuserityisehto, kiinteistön vakuuttaminen

Vuodon ja vesikaton rikkoutumiseen liittyvät ikävähennykset

Vuotovahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen LVI-tekniikan tai vesikaton rikkoutumisesta tai viemärin tukkeutumisesta, tehdään vahingonkorvausta laskettaessa laitteen tai vesikaton ikään perustuva 4 prosentin vuosittainen vähennys. Ikävähennystä ei tehdä käyttöönottovuotta seuraavien kahdenkymmenen kalenterivuoden aikana. Vähennys lasketaan kertomalla vähennysprosentti tämän jälkeen alkaneiden kalenterivuosien määrällä. Ikävähennys on kuitenkin korkeintaan 60 prosenttia.

Ratkaisu

Tapauksessa on riitaa korvattavan vahingon määrästä. Selvityksen perusteella talon katto on rikkoutunut lumenpudotuksen yhteydessä. A:n ilmoituksen mukaan katossa oli reikiä kahdessa kohdassa. Käytettävissä olevan selvityksen perusteella peltikate on alkuperäinen ja sille on tehty pinnoitus koko katon pinta-alalla. Vakuutusyhtiö katsoo, että rikkoutumisvahinko korvataan siltä osin kuin kysymys on näiden reikien korjauskustannuksista.

Vakuutuslautakunta toteaa, että A:n kiinteistövakuutuksesta voidaan korvata äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta tapahtumasta aiheutuneita suoranaisia omaisuusvahinkoja. Vähitellen tapahtuvasta syystä aiheutuva peruskorjaustarve ei kuulu vakuutuksen korvauspiiriin. Asiassa esitetystä selvityksestä ei ilmene, että katolla olisi ollut lumen pudotuksesta tai muusta äkillisestä syystä aiheutuneita reikiä muualla kuin A:n kertomassa kahdessa kohdassa. Nämä seikat huomioiden lautakunta pitää tapauksessa perusteltuna, että katon rikkoutumisen osalta korvattavan vahingon määrää laskettaessa otetaan huomioon ainoastaan se osuus, jonka kahden reikäkohdan korjaustyö olisi maksanut.

Käytettävissä olevan selvityksen perusteella lumenpudotustöissä aiheutuneet reiät ovat tulleet paikatuksi katon pinnoitustyön yhteydessä. Selvityksestä ei ilmene, että reikien kohdalla olisi esimerkiksi päädytty vaihtamaan peltirivejä, eikä A:n puolelta ole esitetty, että tällainen olisi tarpeellista. Vakuutuslautakunta pitää todennäköisenä, että kahden reikäkohdan korjaaminen nyt käytettyä pinnoitusmenetelmää vastaavalla menetelmällä olisi voitu toteuttaa vakuutusyhtiön vesikaton korjauksen osuudeksi katsomalla 1 000 eurolla. Kun A:n puolelta ei myöskään ole esitetty selvitystä korkeammasta vahingon määrästä, pitää lautakunta 1 000 euron korvausta asianmukaisena siinäkin tapauksessa, että katon vahingon määrä laskettaisiin jälleenhankinta-arvon perusteella. Muilta osin K Oy:n laskut ovat aiheutuneet vakuutuksen korvauspiirin ulkopuolelle rajautuvista peruskorjaus- ja huoltotöistä.

Vakuutusyhtiö on tehnyt vuotovahingon perusteella maksettavasta korvauksesta 60 prosentin ikävähennyksen. Vakuutuslautakunta pitää tapausta arvioidessaan myös P Oy:n laskua vuotovahinkoon liittyvänä laskuna. Vakuutusehtojen mukaan vuotovahingoissa, jotka aiheutuvat rakennuksen vesikaton rikkoutumisesta tehdään vahingonkorvausta laskettaessa laitteen tai vesikaton ikään perustuva neljän prosentin vuosittainen vähennys. Ehtojen mukaan ikävähennys on korkeintaan 60 prosenttia. Kysymyksessä on selvityksen perusteella vuonna 1966 rakennetun talon alkuperäinen peltikate, jolloin ikävähennyksen määräksi tulee 60 prosenttia. Vakuutusyhtiön vuotovahingon korvauksesta tekemä ikävähennys on vakuutusehtojen mukainen. Ikävähennystä tehtäessä ei vakuutusehtojen perusteella ole merkitystä sillä seikalla, että rikkoutuminen on aiheutunut kattoon ulkopäin kohdistuneesta syystä.

Vakuutuslautakunta ei suosita lisäkorvausta katon rikkoutumisvahingosta eikä vuotovahinkoa koskevista P Oy:n, T Oy:n ja S Oy:n laskuista. Lautakunnalle esitetystä selvityksestä ei ilmene, että asunto-osakeyhtiö olisi myöhemmin esittänyt korvausvaatimuksen asunnon 5 parkettivauriosta. Lautakunta ei voi ottaa kantaa siihen, onko kyseinen vahinko sattunut kiinteistövakuutuksen kohteena olevalle pinnoitteelle, eikä siihen, miten korvattavan vahingon määrä mahdollisesti laskettaisiin. Jos A haluaa selvittää parketille tulleiden vahinkojen korvattavuutta kiinteistövakuutuksesta, tulee A:n ottaa ensi vaiheessa yhteyttä vakuutusyhtiöön.

Tämän ratkaisusuosituksen antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Taipale, jäsenet Laapotti, Sario ja Uimonen sekä varajäsen Rantala. Sihteerinä toimi Korkeamäki.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA