Tapahtumatiedot

Vahinkoilmoituksen mukaan vakuutuksenottajana olevan taloyhtiön pystyviemäri tukkeutui 29.11.2003, ja asunnosta B 14 vedet nousivat kylpyhuoneen lattiakaivosta ylös. Talo oli rakennettu vuonna 1987.

Vahinkokartoitusraportissa on todettu mm., että jätevettä oli ollut huoneiston B 14 pesuhuoneessa, eteisessä ja olohuoneessa. Vettä oli päässyt myös porrashuoneen puolelle. Kellaritiloissa vettä oli valunut sähköpääkeskukseen ja kellarikäytävälle.

Toimenpide-ehdotuksena huoneiston B 14 osalta oli mm. pintabetonilaatan ja kastuneen välipohjan eristeen poisto, kastuneen väestönsuojan holvin hajunpoisto ja desinfiointikäsittely, kastuneiden rakenteiden koneiden kuivaus ja rakenteiden korjaaminen entiseen tasoon SisäRYL 2000 -ohjeiden ja Rakennusmääräyskokoelman osan C2 ohjeiden mukaisesti. Kellaritilojen osalta toimenpide-ehdotuksena oli sähköpääkeskuksen katon ontelolaattojen aukiporaus ja tarvittaessa kuivaus, lattian puurakenteiden osan purku, seinä- ja lattiapintojen pesu desinfioivalla pesuaineella ja lopuksi rakenteiden korjaaminen entiseen tasoon SisäRYL 2000 -ohjeiden mukaisesti.

Vakuutusyhtiö teki asiassa useita korvauspäätöksiä, joilla se korvasi vahingosta aiheutuneita kuluja. Osapuolten välille jäi kolme riitaista kohtaa.

Lausunnonpyytäjän vaatimukset

1. Vakuutusyhtiö on jättänyt korvaamatta korjausrakennusyritys J:n laskuttamasta urakkasummasta 3.950 euroa. J:n laskun loppusumma oli 17.995 euroa, mutta vakuutusyhtiö on maksanut korvausta vain 14.000 euron osalta. Tämä korjausurakka kilpailutettiin normaalisti, ja urakasta sovittiin J:n kanssa. Vakuutusyhtiön kanssa ei tehty mitään sopimusta siitä, että urakkasumma korvattaisiin vain osittain. Urakassa ei myöskään ole sovittu minkäänlaisista tason korotuksista. Tästä asiasta on insinööritoimiston antama lausunto. Kun vaurioituneessa kylpyhuoneessa tehtiin purkutyöt, seinissä oli rakennusajan tavanomainen vesieristys, ja seinien ja vesieristysten korjaus tehtiin voimassa olevien Rakennusmääräyskokoelman osan C2 viranomaisvaatimuksien mukaisesti.
    
2. Vakuutusyhtiö on jättänyt korvaamatta ulkopuolisen valvojan käytöstä aiheutuneet laskut, yhteensä 6.242,74 euroa. Vakuutusyhtiö on ilman perusteita rajannut valvonnan kuluiksi 500 euroa. Taloyhtiö toteaa, että urakoitsijat vaativat korjausselityksen, sillä vuodon korjaus oli poikkeuksellisen vaativa. Korjaustöitä tehtiin joulukuusta 2003 toukokuuhun 2004. Työselityksen teko, kilpailutus ja korjauksen vaativuus vaativat ehdottomasti ammattivalvojaa, joksi valittiin eräs insinööritoimisto. Taloyhtiö katsoo, että kaikissa vaativissa vesieristystä vaativissa urakoissa on käytettävä valvojaa, jolla estetään vahinkojen uusiutuminen.
   
   Taloyhtiön isännöitsijä on tapauksen valmisteluvaiheessa puhelimitse Vakuutuslautakunnalle selvittänyt, että kyseisen isännöintitoimiston toimintamalli on se, että kaikki tekniset palvelut (korjaussuunnittelu, urakoiden kilpailuttaminen, urakkaneuvottelut, työn valvonta ja vastaanotto ym. rakennuttamistehtävät) hankitaan aina ostopalveluina ulkopuolisilta insinööritoimistoilta. Isännöintitoimisto ei itse hoida lainkaan tällaisia teknisiä palveluja, eivätkä näiden hankkimisesta aiheutuneet kustannukset myöskään kuulu isännöintitoimiston taloyhtiöltä veloittamaan normaaliin isännöintipalkkioon. Kaikki ostopalvelukustannukset veloitetaan taloyhtiöiltä erikseen.
    
3. Vakuutusyhtiö ei ole maksanut likavesien imuroinnista aiheutunutta laskua, loppusummaltaan 1.422,52 euroa. Tämä imuauton laskutus kuuluu vahingosta aiheutuneiden likavesien imuroinnista ja vian paikallistamisesta aiheutuneisiin kuluihin. Lasku ei ole normaalia talon ylläpitoon kuuluvaa putkien rassausta. Viemärin avauksesta ja rassauksesta on eri laskut, joita ei ole vaadittukaan vakuutusyhtiöltä korvattaviksi.

 
Vakuutusyhtiön vastaus

1. J:n laskun osalta vakuutusyhtiö vetoaa ensisijaisesti siihen, että isännöitsijän kanssa on sovittu, että asiassa suoritetaan kertakorvauksena 14.000 euroa.
   
   Toissijaisesti vakuutusyhtiö katsoo, että laskutuksesta 14.000 euron ylimenevä osuus on huoneiston tason parannusta, jota ei tule korvata vakuu­tuksesta. Käytäntönä korvausten rajaamisessa on ollut se, että vakuutuskorvauksen piirissä on alin laattarivi kylpyhuoneen seinässä ja lattia. Jos nyt kohteen kylpyhuoneeseen on asennettu nykyaikainen vedeneristys, ja sen vuoksi seinälaatat on poistettu ja asennettu uudet laatat tilalle, vakuu­tusyhtiö katsoo tämän olevan perusparannustyötä, eikä se siten kuu­lu vakuutuksen korvauksen piiriin. Seinät itsessään eivät ole vaurioituneet, tai jos ne ovat kärsineen vedestä, niissä on alun perin ollut puutteellinen vedeneristys. Näillä perusteilla korjausyrityksen laskusta vakuutuskorvauksen piiriin ei kuulu enempää kuin 14.000 euroa.
    
2. Vakuutusehtojen mukaan milloin vahingoittunut omaisuus voidaan korjata vahingon määränä on korjauskustannukset. Valvontakustannukset eivät ole vahingon korjauskustannuksia, eivätkä ne siten ole vakuutuksesta korvattavia. Suomessa tehdään useita vedeneristystöitä samantyyppisissä kylpyhuoneissa, joten vakuutusyhtiön mielestä kyseisessä työssä ei olisi tarvittu erityisasiantuntijaa. Vesivahingon valvojan työ kuuluu normaaliin isännöintityöhön, eikä valvontalaskuista korvata enempää kuin jo korvat­tu 500 euroa.
    
3. Vakuutusyhtiö on korvannut puheena olevan loka-auton laskun 7.1.2004 päivätyssä korvauspäätöksessä ikävähennysosuudella vähennettynä. Vakuutusyhtiö katsoi aluksi, että loka-auton käytöstä aiheutuneet kustannukset ovat normaalia kiinteistön huoltoa, jota vakuutuksesta ei tulisi korvata. Tämän vuoksi vakuutusyhtiö vähensi 6.4.2004 päivätyssä korvauspäätöksessä maksettavaa summaa 450 euroa, jolloin otettiin osittain huomioon se, että loka-auton lasku oli aiemmin korvattu. Lisäksi korvaus­päätöksessään 6.5.2004 vakuutusyhtiö vähensi loka-auton laskun, 1.422,52 euroa, kokonaisuudessaan asunto-osakeyhtiölle maksettavasta J:n korjauslaskun loppusummaa vastaavasta vakuutuskorvauksesta.
   
   Vastineessaan vakuutusyhtiö katsoo, että loka-autosta aiheutuneet kustannukset tulee korvata vakuutuksesta. Vakuutusyhtiö antoi uuden korvauspäätöksen, jolla se korvasi korvauspäätöksessä 7.1.2004 vähennetyn ikävähennysosuuden ja lisäksi 6.4.2004 vähennetyn 450 euroa. Vakuutusyhtiö maksoi näille korvauksille viivästyskorkoa.

 
Vakuutuslautakunnan lausunto

Tapaukseen sovellettavien kiinteistövakuutusehtojen kohdan 206.1 mukaan vakuutusturva korvaa vakuutetulle omaisuudelle aiheutuneen äkillisen ja ennalta arvaamattoman omaisuusvahingon, jonka syynä on mm. lämpö-, vesi-, ilmastointi-, sähkö- tai konetekniikan äkillinen ja ennalta arvaamaton rikkoutuminen, sekä rikkoutumisen tai toimimattomuuden johdosta aiheutuneen vuotovahingon välittömänä seurauksena muulle kiinteistövakuutuksella vakuutetulle omaisuudelle aiheutunut vahinko. Vuotovahingolla tarkoitetaan vahinkoa, joka aiheutuu nesteen, kaasun tai höyryn virtaamisesta rakennuksen kiinteästä LVI-putkistosta tai –laitteesta. Vuotovahingoksi ei kuitenkaan katsota salaojitusjärjestelmään tai muuhun maaperän kuivanapitojärjestelmään liittyvästä putkistosta tai laitteesta tulevan veden aiheuttamaa vahinkoa.

1. Esitetyn selvityksen mukaan korjausrakennusyrityksen laskun suuruus oli 17.995 euroa. Vakuutusyhtiö on pitänyt tästä korvattavana osuutena 14.000 euroa vedoten ensisijaisesti siihen, että isännöitsijän kanssa olisi sovittu kertakorvaussopimuksesta. Isännöitsijä on tällaisen sopimuksen solmimisen kuitenkin kiistänyt. Vakuutuslautakunta ei pidä näytettynä, että asiassa olisi tehty kertakorvaussopimus.
   
   Toissijaisesti vakuutusyhtiö on katsonut, että 14.000 euron ylittävä osuus kyseisestä laskusta on perusparannustyötä, jota ei korvata vakuutuksesta. Vakuutusyhtiö pitää 16.7.2004 päivätyn kirjelmänsä perusteella perusparannuksena sitä, että kylpyhuoneeseen on asennettu nykyaikainen veden­eristys, jonka vuoksi seinälaatat on poistettu ja asennettu uudet laatat tilalle. Seinät eivät olleet vaurioituneet viemärivuodon seurauksena.
   
   Esitetyn selvityksen pohjalta Vakuutuslautakunnan käsitys on se, että tapauksessa oli viemärivesien nousun takia tarpeen purkaa vahinkohuoneiston kylpyhuoneen lattia- ja seinärakenteita. Lausunnonpyytäjän ilmoituksen mukaan rakenteita purettaessa todettiin, että huoneiston kylpyhuoneessa oli rakennusajan (v. 1987) vaatimusten mukainen vesieristys. Vakuutusyhtiö ei ole osoittanut tätä väitettä vääräksi. Insinööritoimiston lausunnon mukaan korjauksen yhteydessä tuo aiempi vedeneristys korvattiin nykyisin voimassa olevat rakentamismääräykset täyttävällä vedeneristyksellä, ja tästä aiheutui myös tarve laatoittaa seinät uudestaan. Lausunnon mukaan kohteessa ei ole tehty tasonparannusta.
   
   Vakuutuslautakunta on lausunnossaan VKL 785/03 katsonut, että nykystandardien mukaisen vesieristyksen asentaminen v. 1969 rakennetun omakotitalon pesutiloihin oli ainakin osittain sellaista parannustyötä, jota vakuutuksesta ei korvata. Tuossa tapauksessa tilanne oli se, että selvityksen perusteella kyseisen omakotitalon pesutiloissa ei ollut ilmeisesti lainkaan vesieristystä. Käsillä oleva tapaus on sikäli erilainen, että selvityksen perusteella nyt vaurioituneessa huoneistossa oli v. 1987 määräysten mukainen vesieristys. Tässä tapauksessa kyse on siten siitä, että vesivahingon seurauksena kävi välttämättömäksi korvata rakentamis­ajan­kohdan määräysten mukainen eikä vielä erityisen ikääntynyt rakenne lähinnä vastaavalla eli nykystandardit täyttävällä rakenteella. Hyvä rakennustapa edellyttää, että korjausrakentamisessa noudatetaan soveltuvin osin voimassa olevia rakentamismääräyksiä. Tällaisessa tilanteessa Vakuutuslautakunta katsoo, että rakennusaikaiset vedeneristysmääräykset täyttäneen vedeneristyksen korvaaminen nykyisin voimassa olevien määräysten mukaisella vedeneristyksellä ei ole vakuutusyhtiön tarkoittamaa huoneiston laatutason kohottamista.
   
   Lautakunta suosittaa näin ollen, että vakuutusyhtiö korvaa taloyhtiölle korjausyrityksen laskusta aikaisemmin korvaamatta jättämänsä osuuden ikävähennyksellä vähennettynä. Korvaukselle yhtiön on maksettava laillista viivästyskorkoa.
    
2. Esitetyn selvityksen perusteella taloyhtiön isännöintisopimus ei sisällä lainkaan teknisiä palveluja eikä isännöintitoimisto niitä itse edes tarjoa, vaan ne hankitaan tarpeen mukaan ulkopuolisilta insinööritoimistoilta erillistä korvausta vastaan. Tällöin korjaustyöselityksen laatimista, urakkasopimuksen kilpailuttamista ym. tarpeellisia rakennuttamistehtäviä ei lautakunnan mielestä voi taloyhtiön kannalta pitää normaaliin isännöintiin kuuluvina tehtävinä, vaan näiden palveluiden hankkimiskustannukset ovat osa viemärin vuotovesien aiheuttaman vahingon korjauskustannuksia. Lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö korvaa näitä palveluita koskevan insinööritoimiston laskun ikävähennyksellä vähennettynä. Korvaukselle yhtiön on maksettava laillista viivästyskorkoa.
    
3. Vakuutusyhtiö on katsonut, että lokavesien imuroinnista aiheutunut lasku on kokonaisuudessaan vakuutuksesta korvattava. Tällä hetkellä tilanne on lautakunnan käsityksen mukaan se, että taloyhtiö ei ole saanut kyseisestä loka-auton laskusta korvausta lainkaan. Syynä on se, että vakuutusyhtiö on toisaalta päätöksissään korvannut laskun kokonaisuudessaan, mutta se on myös päätöksessään 6.5.2004 vähentänyt J:n laskun mukaisesta vakuutuskorvauksesta kyseisen loka-auton käytöstä aiheutuneen laskun kokonaisuudessaan. Selvitystä ei ole siitä, että 6.5.2004 vähennettyä määrää olisi jossain myöhemmässä vaiheessa korvattu taloyhtiölle.
   
   Näillä perusteilla lautakunta suosittaa, että vakuutusyhtiö maksaa taloyhtiölle korvauksena loka-auton laskun kokonaisuudessaan ikävähennyksellä vähennettynä. Korvaukselle yhtiön on maksettava laillista viivästyskorkoa.

Tämän lausunnon antamiseen osallistuivat yksimielisesti puheenjohtaja Routamo, jäsenet Laapotti, Sario ja Uimonen sekä varajäsen Heikkinen. Sihteerinä toimi Raulos.

VAKUUTUSLAUTAKUNTA